房市行情
根據房產數據公司 Cotality 的數據，近年來支撐全澳房產市場的供應緊張狀況正開始緩解。
這一變化疊加需求疲軟，為全澳房市陷入低迷創造了條件。
Cotality 房產分析師警告稱，房市低迷的可能性越來越大。圖片：(ABC News: John Gunn)
Cotality 研究總監 Tim Lawless 表示，悉尼和墨爾本已進入衰退早期階段長達五個月，中型首府城市的增長勢頭也在放緩。
「隨著需求減弱，掛牌量正在增加，利率正在上升，同時負擔能力和還款壓力正在顯現，」他說。
Cotality 的研究顯示，從歷史上看，房價下跌的催化劑主要有幾類：全球性衝擊、利率上升、信貸收緊，以及財政政策變化、負擔能力和市場心理預期等更廣泛的因素。
獨立經濟學家 Saul Eslake 也認為，導致房市持續疲軟的因素目前已基本具備。
Saul Eslake 同樣認為房市低迷是有可能的。圖片：(ABC: Maren Preuss)
「利率上升，加上潛在買家因擔憂中東衝突帶來的經濟後果而愈發謹慎，完全有可能導致房價下跌。」
他指出，儘管「住房的『基礎』需求與供應之間持續失衡」，但下跌仍可能發生。
換言之，需求的減弱程度已足以抵消供應匱乏帶來的天然漲價壓力。
「供應短缺是過去30年澳洲住房市場的主要特徵，但這並未能阻止有效住房需求偶爾下降，從而引發短期的價格下跌，」Saul Eslake 說。
他進一步解釋稱，決定短期價格波動的是「有效住房需求」——即人們願意且能夠支付的水平——與住房供應的相互作用，而非由人口增長和家庭構成率決定的「基礎」需求。
墨爾本房產價值在4月份出現下降。圖片：(Supplied: Victorian Government)
首府城市價格將下跌
4月份首府城市房價僅上漲0.2%，增長動力正在消退。
Cotality 亞太區研究主管 Tim Lawless 表示，隨著市場進一步失去動力，綜合首府城市指數未來幾個月極有可能陷入下跌。
「今年以來75個基點（0.75個百分點）的加息，以及今年晚些時候可能再次加息或多次加息，都放大了這一趨勢，」他說。
「值得注意的是，市場在加息周期開始前就已顯著放緩，這凸顯了去年底以來信心減弱、通脹上升和住房支付能力惡化所帶來的下行影響。」
數據顯示，悉尼住宅價值4月份下跌0.6%，較2025年11月的峰值低1.0%；墨爾本住宅價值當月同樣下跌0.6%，比2022年3月的高點低2.3%。
與此同時，更多賣家正湧入市場。
截至5月初的四周內，新掛牌房源達39,319套，比五年平均水平高出4.7%。
全澳掛牌房產總量為127,821套，雖仍低於平均水平，但較一年前下降了2.6%。
Cotality 指出，掛牌量上升主要源於買家需求減弱，而非新房源大量湧入。
全澳在售房產庫存整體仍偏低，但悉尼、墨爾本和堪培拉的庫存量正在攀升，並已維持在平均水平之上。
近期買家面臨「負資產」風險
Cotality 報告還指出：「隨著價值下降，近期入市的買家可能面臨負資產風險，特別是那些以較低首付入市的人，包括利用澳洲政府5%首付計劃的參与者。」
所謂負資產，是指貸款未還清餘額（如房貸或車貸）高於擔保該貸款資產的當前市場價值。
「近期買家的風險可以說更高，因為他們積累房產增值或償還貸款本金的時間較短，」Lawless 說。
Cotality 警告稱，近期購房者可能淪為負資產受害者。圖片：(ABC News: Ian Cutmore)
「不過，房貸還款通常會被優先考慮，借款人更有可能在錯過還款前先調整其他方面的開支。」
Saul Eslake 表示，歷史經驗顯示政策制定者會高度關注陷入負資產困境的群體。
他說：「這些價格下跌期都相當短暫，因為每當這種情況發生時，政府由於擔心『天塌下來』，都會採取措施阻止房價大幅下跌，例如將首次購房補貼增加兩倍或三倍，並鼓勵澳洲聯邦儲備銀行（RBA）降息。」
「是的，很可能會有一些人發現自己處於『負資產』狀態……但只要他們保住工作、能夠繼續負擔房貸，從長遠來看就會沒事的。」
部分市場依然堅挺
儘管整體承壓，全澳房市仍存在局部強勢區域。
過去一年，珀斯房價大漲26.0%，而墨爾本僅上漲2.0%，首府城市間的年度增長率差距擴大至24個百分點。
「勞動力市場預期將保持緊張，加上長期嚴格的審慎標準（包括三個百分點的房貸服務能力緩衝），應該有助於在利率上升時保持較低的房貸逾期率，」Lawless 說。
事實上，綜合首府城市房產價值指數過去五年增長33.7%，珀斯、布里斯班和阿德萊德等市場同期漲幅更達到約80%至90%。
「從歷史上看，房市低迷期相對短暫。過去40年裡，除三次首府城市低迷期外，其餘都持續不到12個月，儘管各城市的持續時間和幅度有所不同，」他說。
拍賣師 Dennis Nutt 觀察到，投資者仍在市場中伺機而動。
「市場中總是有投資者在等待——等著撿漏的機會，」他說。
「我們現在正處於這類市場。一些可能在四年前市場高點購房的賣家，現在由於各種原因不得不出售。」
准首次購房者的現實挑戰
房市雖在轉向，但學術界認為，這並不必然意味著住房負擔能力的改善。
悉尼大學城市與區域規劃教授 Nicole Gurran 對 ABC 表示：「當房價大幅下跌時，那些最需要購房的人往往最難獲得貸款。這實際上是經濟衝擊觸發了房產價格的大幅下跌。」
她認為，在這種環境下，由於缺乏穩定收入，許多人根本負擔不起購房貸款。
與此同時，低收入家庭在租賃市場的低端依然面臨激烈競爭。
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