重磅預警！澳洲5月聯邦預算案釋放重大信號！負扣稅大砍，資本利得稅縮水！澳洲房市要崩了？
澳洲聯邦政府即將於5月12日發布新財年預算，一項關乎房產投資者的重磅稅制改革已塵埃落定，負扣稅與資本利得稅調整雙雙納入議程，核心直指住房供給短缺問題，而部分群體將成為此次改革的主要影響對象。
據澳洲新聞網（News.com.au）證實，阿爾巴尼斯政府本周敲定預算方案期間，兩項稅制改革舉措始終在規劃落地範圍內，這也意味著，其第二任期將推出大刀闊斧的全面稅制改革，且改革暗藏關鍵調整。
此次改革的核心導向十分明確：引導房產投資者將資金投向新建住宅，以此增加住房供給。不過，政府同時計劃保留相關激勵政策，保障投資者參与新建住宅項目的積極性。目前，官方尚未公布具體實施細則，但過去十年間，澳洲各界針對兩項稅制的改革藍圖，已留下諸多可參考的線索。
負扣稅改革或僅針對「新建住房」
事實上，針對負扣稅的改革並非首次提出。澳洲工黨智庫麥凱爾研究所（McKell Institute）早在2015年發布的報告《稅制轉向》（Switching Gears）中，就曾主張將負扣稅政策收緊，僅面向新建住宅開放。
該報告數據顯示，澳洲93%的房產投資貸款都流向了二手存量房購買，僅有7%的負扣稅補貼用於新建住房，這意味著現有政策完全無法起到拉動住房新增供給的作用。
2016年，時任工黨領袖比爾·肖頓（Bill Shorten）正式公布稅制改革草案，明確限定負扣稅福利僅適用於新建住宅。他計劃同步收緊負扣稅規則、削減資本利得稅優惠，預估短期內可節省5.65億澳元財政開支，十年累計節流規模達321億澳元。
肖頓當時表示：「三十年前，澳洲房價約為居民平均收入的3.2倍，如今這一比例已飆升至6.5倍。工黨將為首次置業者營造公平的購房環境，扭轉投資者擠占剛需房源的現狀，讓長期被高房價擋在樓市門外的工薪階層與中產家庭，重新擁有置業安家的澳洲夢想。」
遺憾的是，肖頓接連在2016年、2019年聯邦大選中落敗，工黨這套房產稅制改革政策隨即被徹底擱置、宣告作廢，直至如今再度被重新提上議程。
資本利得稅改革：折扣機制或迎結構性調整
資本利得稅（CGT）是指對資產出售所獲得收益徵稅的制度，適用於包括房地產與股票在內的多類投資資產。
目前規則下，符合澳大利亞稅務居民身份，或持有資產超過12個月的投資者，可享受50%的資本利得稅折扣。
需要明確的是，自住房屋仍完全豁免資本利得稅，因此任何改革不會直接影響自住業主。
但在現行制度下，一些投資者通過「負扣稅+長期持有+折扣稅率」的組合方式，形成較為顯著的稅收優勢，被批評為推高房價的重要因素之一。
批評者認為，這種結構性優勢正在推動投資需求集中於現有住房市場，從而抬高價格，進一步擠壓年輕家庭的購房能力。
去年，麥凱爾研究所（McKell Institute）提出重磅改革方案，建議通過「分段調控機制」全面重構資本利得稅優惠體系，具體包括：獨棟新建住宅：維持50%資本利得稅折扣不變；
新建公寓聯排類集合住宅：稅收折扣由50%上調至70%；
二手獨棟存量住宅：稅收折扣由50%下調至35%。
該方案同時設定「祖父條款」（grandfathering），即不影響已存在的投資項目。
研究預測，該方案有望在2030年前額外推動約13萬套住房建設。
該報告作者埃德·卡瓦納（Ed Cavanough）指出：「工黨長期以來對資本利得稅改革的迴避已經太久。」
「資本利得稅本身既非善也非惡，但它應該更精準地服務社會目標。我們不應該鼓勵投資者去競購現有住房，而是應引導資金進入新住房建設。我們的模型顯示，通過一些相對簡單的調整，政府可以在不影響財政底線的情況下有效增加供給。」
政策走向：或回歸「簡化版基準制度」
儘管上述方案較為複雜，但也有分析認為，阿爾巴尼斯政府未必會採納精細化模型，而可能選擇更簡化的制度調整路徑。
相關報道指出，政策可能回歸類似前總理保羅·基廷（Paul Keating）時期的稅制框架。即將現行50%固定資本利得稅減免政策將被取消，替換為結合資產持有周期內通脹漲幅計算的階梯式優惠，優惠力度整體收緊。同時，一套側重扶持新建住宅的混合折中改革方案，也在政府考量範圍內。
新政明確「祖父條款」，存量投資者不受影響
澳洲助理財長丹尼爾·穆利諾（Daniel Mulino）于周二做客天空新聞（Sky News）時暗示，本次稅制改革將設置存量資產保護規則，即實行祖父條款，保障現有投資者的權益。
他表示：「我不能評論具體細節，但稅收改革通常遵循幾個原則：公平、簡單和經濟效率。」
「我們在不同目標之間不斷權衡，並儘可能實現多重目標的統一。」
「財政部長已經明確，我們正在研究稅制改革。」
「任何措施都會同時考慮政策目標與代際公平，這將是核心方向之一。」
這意味著，即便改革落地，也可能通過「祖父條款」避免對現有投資者產生直接衝擊。
總理釋放明確信號：
以「代際公平」推動改革落地
本月早些時候，阿爾巴尼斯總理公開提及「代際公平」，直接引發市場猜想：五月預算案或將全面改寫房產投資者的負扣稅規則。
在國家新聞俱樂部（National Press Club）的一次演講中，他表示：「對於工黨政府來說，經濟改革從來不是目的本身，而只是實現目標的手段。」
「擁有自己的住房，是最古老、最具澳大利亞特色的夢想之一，其核心是將更好的機會傳遞給下一代。」
「代際公平正是這一目標的核心。」
他同時強調：「如果我們繼續依賴一個設計於過去時代、為更可預測世界構建的經濟模式，就無法創造同樣的繁榮與機會。」
「澳大利亞的未來不會從過去找到安全感。」
工會呼籲政府「果斷出手」
澳大利亞工會理事會（ACTU）秘書長薩莉·麥克馬納斯（Sally McManus）則呼籲政府儘快推進改革。
她表示：「否則，我們等於在告訴年輕人：你們永遠買不起房，乾脆別再指望了。」
「自2019年以來，這一問題持續惡化。如果政府不採取行動，只會越來越嚴重。」
「我們正在事實上放棄一代甚至幾代人，這是根本錯誤的。」
從目前釋放的信息來看，本輪澳大利亞稅制改革的核心矛盾，並非「是否改革」，而是「如何在財政公平、市場效率與住房供給之間取得平衡」。
負扣稅與資本利得稅是否同步調整、改革力度有多大，以及是否真正傾向「新建住房」，仍有待5月預算案最終揭曉。
但可以確定的是，這將是近年來澳大利亞住房與稅收體系中最受關注的一次政策調整之一。
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