房市行情
從宏觀層面來看，本年度聯邦預算中的房產相關政策走了一條中間溫和路線，最終幾乎無法讓任何一方市場參与者感到滿意。房產投資者因稅收優惠被收緊而心生不滿，但負扣稅祖父條款（存量政策豁免）的設置，意味著並不會出現大規模拋售房產的情況。
儘管政府口口聲聲提及代際公平，但新房供應量的小幅提升，幾乎無法改善住房可負擔性。受新政對新晉投資者吸引力下降、房產需求回落影響，房價走勢將略微走軟，卻也難以給首次置業者帶來實質性利好。
「針對存量投資者的負扣稅祖父豁免規則，會降低其短期賣房意願；事實上，此次政策調整反而可能促使現有投資者長期持有房產，不願放棄既有的稅收福利。」
—— 傑勒德・伯格研究部主管
深度政策解讀
和往年相比，房產板塊無疑是今年預算案的核心焦點。本次出台的一系列政策，涵蓋稅收調整、公共基建與住房供給配套等多個維度，相較於現行政策，將對自住業主、房產投資者和建築開發商產生截然不同的影響。
稅收層面，兩大提前釋放重磅政策 ——資本利得稅折扣與負扣稅規則迎來調整。過去數十年來，這兩項政策一直是房產投資者核心的稅收福利來源。
資本利得稅改革
資本利得稅將從現行名義收益 50% 折扣優惠，回歸至 1999 年 9 月前的指數化計稅模式，僅對持有房產期間的實際通脹后真實收益徵稅。新政自 2027 年 7 月 1 日起正式生效。
房產資本收益以該時間點為分界：2027 年 7 月 1 日前累積的收益仍可享受 50% 稅收折扣；此後產生的收益則按指數化規則計稅。新建住宅投資者在出售房產時，可自由選擇沿用 50% 折扣或指數化計稅兩種方式。
值得注意的是，此次改革還將覆蓋以往免稅資產：1985 年資本利得稅開徵前購入的房產原本全程免征資本利得稅，如今2027 年 7 月 1 日後產生的增值收益也將納入徵稅範圍。
此外，資本利得將統一設置30% 最低稅率，全權信託機構同樣適用該最低稅率。這一調整或將削弱投資者退休後繼續持有投資房的意願。以往資本利得視作個人收入計稅，退休后收入降低可少繳稅款；而固定 30% 最低稅率，不再具備這一稅務優勢。
負扣稅改革
預算案公布當晚已持有房產的存量投資者，可享受祖父條款豁免，依舊能用租金虧損抵扣應稅收入。預算公布后購置二手房的投資者，享有過渡期緩衝，可維持負扣稅政策至 2027 年 6 月 30 日。過渡期結束后，僅新建住宅可全額享受負扣稅；二手房投資的租金虧損，僅能抵扣租金收入，不得抵扣其他個人應稅收入。
公共基建與住房供給端舉措
政府宣布額外投入約20 億澳元用於配套基建建設，完善供水、排污、電力等基礎市政服務及地方道路路網。這筆資金撥付附帶條件：各州及地方政府必須推進審批流程改革，加快規劃審批效率、釋放住宅開發土地供應。
供給端配套政策還包括：簡化國家建築規範准入流程，降低建築成本、提升行業透明度與施工生產效率；加速移民職業資質認證，緩解建築行業用工短缺。
對房產市場的深層影響
和大多數政府政策調整一樣，最終市場走向取決於各方參与者的行為選擇。政策落地前，市場曾有觀點擔憂：資本利得稅折扣與負扣稅收緊，會引發投資者集體拋售房源、租賃房源供給銳減，進而推高租金。
但從實際邏輯來看，大規模拋售的可能性極低，原因如下：存量投資者享有負扣稅豁免，短期賣房動力不足；反而為保住稅務福利，更傾向於長期持有房產。澳洲房產租金回報率本就偏低，首府城市平均毛租金回報率僅 3.4%，遠低於融資成本，近年多數投資者本就處於現金流虧損狀態。由於存量投資者的現金流缺口不會因新政惡化，市場很難突然湧現大量投資房源掛牌拋售。
同理，資本利得稅改革也難以引發集中拋售。若集體賣房會直接壓低房價、壓縮短期實際收益，稅後回報反而不如長期持有等待增值。持有房產年限較長的老投資者，賣房意願會進一步降低；而近年入市的新晉投資者，或傾向於在資本利得稅新規正式落地前提前套現離場。
但新政大概率會抑制新增投資者購置二手房的熱情。低租金回報率疊加高額持有成本，失去負扣稅的稅務抵扣兜底后，二手房投資的現金流劣勢被無限放大，房產投資持有成本大幅攀升。
目前新房投資在整體房產投資中佔比偏低，但憑藉負扣稅福利、50% 資本利得稅折扣、可能的印花稅優惠及更高折舊抵扣優勢，或將吸引部分資金轉向新建住宅投資；不過新建房源區位等因素，仍會形成一定投資制約。
綜合來看，本次政策調整將整體壓制房產投資需求。澳洲財政部建模測算也印證了這一點：未來數年，受投資需求下滑拖累，房價漲幅將比原有政策環境下低約 2%。與此同時，自住剛需購房需求有望迎來提振。
還有一個被市場忽視的風險：澳洲城市內環、中環租賃房源或將逐步萎縮。現有租賃房源僅對當前業主保留負扣稅豁免，一旦房源轉手，新買家將無法享受負扣稅，這類房產後續出租的意願大幅降低。資金會順勢流向城市外圍綠地新建住宅、公寓樓盤，租賃房源供給格局將向外圍郊區轉移。
基建配套資金投放、綁定地方住房改革的激勵機制，屬於利好供給的政策，但本質是間接性調控手段。政策落地依賴州政府、地方政府配合，更需要私營開發商承接項目建設。財政部認為相關舉措能提升項目可行性、降低新建住宅成本，但難以抵消原材料漲價（中東地緣衝突推升成本）、勞動力短缺帶來的壓力。墨爾本就是典型案例：過去五年房價增長乏力，新建項目盈利空間本就狹窄，政策利好效果遠不如珀斯、布里斯班等房價漲幅強勁的城市。
長遠來看，各項政策疊加后，未來十年住房供給將實現小幅增長：配套基建預計新增約 6.5 萬套住宅；投資需求回落或將減少約 3.5 萬套住宅開發，凈新增住宅約 3 萬套。雖整體呈增量，但對比國家住房協議五年新建 120 萬套住宅的目標，這一增量杯水車薪、增幅有限。
財政部模型顯示，資本利得稅與負扣稅改革疊加，將推動租金每周上漲約 2 澳元，整體租金漲幅溫和。
此次政策調整也能為宏觀經濟帶來隱性利好。長期以來澳洲生產效率增長疲軟，不少業內觀點認為，房產投資過度依賴稅收紅利、資金扎堆非生產性地產，是拖累生產效率的重要原因。此次投資結構重構，或將引導資金流向更高風險、更具成長性的實體投資領域，長期利好澳洲整體生產效率提升。
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