項針對房地產投資者的稅務改革方案，正讓澳洲部分依賴投資客支撐的房市拉響警報。業內分析指出，一旦政策按計劃實施，多個地區可能不會迎來房價暴跌，而是進入長期「橫盤停滯」狀態——尤其是投資型公寓市場，壓力恐怕最大。
各州房地產市場情況
相比其他州，西澳部分地區被認為首當其衝。根據房地產數據機構FoundIt的分析，BusseltonEast獨立屋市場被列為西澳風險最高區域。
包括Spearwood、Dianella South、Hamilton Hill、Denmark、Girrawheen、Balcatta-Hamersley，華人聚集的Parkwood-Ferndale-Lynwood，Beckenham-Kenwick-Langford和Bentley-Wilson-St James等地，也被點名可能受到較大影響。
研究認為，這些區域普遍具有一個共同特徵：投資者佔比高、租金回報率有限，同時市場對投資買家的依賴較強。一旦投資需求減弱，房價上漲動力可能明顯放緩。
在昆士蘭州，風險名單數量最多，位居前列的是Thorneside公寓市場。數據顯示，當地公寓中位價約75萬澳元，近三個月掛牌房源增加超過五成，房屋成交周期也明顯拉長。
與此同時，Kilcoy獨立屋、Cooloola獨立屋、Inala公寓、Hermit Park獨立屋、Redcliffe公寓、Pialba獨立屋、Urangan獨立屋、Buddina公寓及Golden Beach公寓等區域也被納入高風險名單。
而在新南威爾士州，被認為面臨較高風險的地區包括Tuncurry獨立屋、Blacktown North公寓、Urunga獨立屋、Warilla公寓、St Georges Basin獨立屋、Corrimal公寓、Forster獨立屋、Batemans Bay獨立屋、Wollongong East公寓及Nambucca Heads獨立屋。
投資者需注意
更值得關注的是，一些高度依賴投資客的高密度公寓區，也被認為可能成為稅改后的「重災區」。
投資研究機構InvestorKit指出，Waterloo是新州受衝擊風險最高的地區，原因在於當地投資物業比例偏高，同時高端公寓供應集中。Zetland和Rhodes同樣被列入風險名單。此外，維州的Docklands、Southbank、Melbourne city，以及昆州的Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe和Broadbeach也被認為較為脆弱。
這場爭議的核心，來自聯邦預算案中提出的一項重大稅改。根據計劃，自2027年7月1日起，投資者購買二手房時的負扣稅優惠將受到限制，同時資本利得稅折扣也會被削減。
政府將該政策描述為一項長達十年的住房改革，希望通過減少投資者競爭，幫助約7.5萬名首次置業者進入市場。
專家分析未來走向
不過，房地產研究人士擔心，現實影響可能遠比預期複雜。FoundIt研究主管Kent Lardner表示，此次分析重點篩選了房價在65萬至100萬澳元之間、租金回報率低於4.5%、且出租房比例較高的區域。這些市場長期依賴投資者出價，一旦融資能力下降，房價可能率先承壓。
Kent Lardner
他認為，未來更可能出現的情況並非樓市崩盤，而是某些區域進入「長期停滯」。
事實上，銀行已經開始調整策略。預算公布后，Macquarie和Westpac已重新評估投資者貸款能力。有貸款經紀透露，部分投資者獲批額度被削減約20%，甚至有悉尼買家的預審批貸款額度，一夜之間從80萬澳元降至50萬澳元。
不過，也有分析認為並非所有市場都會遭遇重創。InvestorKit高級研究分析師Junge Ma指出，真正脆弱的地區未必是投資者比例最高的地方，而是多項風險疊加的市場——例如高密度公寓區、租金收益偏低、供應量又較大的區域。
她表示，租金回報較強、價格相對可負擔的投資市場反而可能更有韌性，因為當投資需求降溫時，首次置業者和自住買家仍有機會補位。而一些高端獨立屋市場主要由自住業主主導，因此受到投資貸款政策變化的直接影響相對有限。
整體來看，業內普遍認為，未來澳洲房市或許不會迎來斷崖式下跌，但一些過去靠投資熱潮推高價格的區域，可能很快迎來「冷靜期」。
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