無可奈何！澳洲房市已經沒有普通人的容身之處！負扣稅保留也無法拯救澳洲房價！預算案重擊澳洲樓市，房屋拍賣率遭到重大影響
【澳洲房市拍賣周報｜5月11日–5月17日】
澳洲的房地產市場在這個5月真的可以用風起雲湧來說了。就在今年5月5日，澳聯儲開始實行今年第三輪重磅加息后，澳洲官方又在5月12日晚7點30分，計劃實行全新的負扣稅與資本利得稅相關的調整。這組引發了澳人巨大的討論，對人們的購房熱情造成了一定衝擊，但本質上卻是澳洲官方為了平衡供給與房價上漲做出的一種必要調整。支持者認為此舉可以適當壓低房價，鼓勵房屋供給的增加，反對者認為此舉會加大租客的負擔，壓力給了租賃市場。
近期一連串信息的公布，難免對整體的澳洲房市造成了影響，其中最直接的體現自然而然就是房屋清盤率了。首先比較引人注目的就是悉尼，房屋計劃拍賣數有不少，達到了807套，但清盤率卻下降到了52%，跌破了55%，一定程度上印證了我們之前提到的內容。墨爾本和阿德萊德的拍賣清空率則在另一個層面引人注目，一個達到了59%，一個來到了58%，其中墨爾本房屋計劃拍賣套數則有890套，阿德萊德也一如既往地穩定。拍賣熱度稍微少一點的就是堪培拉和阿德萊德了，布里斯班拍賣清空率為39%，堪培拉為48%，房屋計劃拍賣數也不算多，但與上一輪相比變化也不大。
造成這些現象的原因，可以說與上周二的稅改脫離不了關係。為了緩解目前的住房困境，澳洲官方換將稅務優惠從買舊房，轉向鼓勵新增供給。而在公寓市場，投資者之所以青睞新公寓，很大程度上看中的正是新房所附帶的稅務折舊優勢。但對下一任買家而言，這類紅利並不存在，自然也就缺乏按同等價格接盤的動力。等到明年 7 月之後，新公寓業主若想轉手出售，接盤者不僅無法享受負扣稅優惠，也拿不到同樣的折舊待遇。整體來看，市中心高層公寓的表現普遍遜於城市邊緣地帶的獨立屋+土地產品，在高層公寓高度集聚、或新公寓大量湧入的城區，房價漲幅往往偏弱，甚至可能出現負增長。
📝 三點小建議（投資者）
1.先按更嚴的稅制與利率情景篩房
預算確認，自2027年7月1日起，負扣稅將主要限於新建住宅，已建成住宅的新買家不能再把虧損直接抵扣工資等其他收入；CGT也將由現行50%折扣轉向按通脹指數化+最低30%稅率的新框架。與此同時，RBA 在5月聲明中上修了近期通脹前景，並預計現金利率到2026年底約4.7%。對投資者來說，更穩的做法是：先用稅前回報 + 更高利率重算現金流，只買那些在更嚴情景下仍能扛住的房子。
2.優先買好退出的成熟房產
Cotality 最新月報顯示，澳洲樓市正站在下行邊緣，悉尼和墨爾本已連續 5 個月處於早期下行階段，中型首府城市的增速也在放緩；同時，全國四周新增掛牌已高於五年均值，悉尼、墨爾本和堪培拉的總掛牌也處於高於平均的水平。現在更適合盯住長掛盤、改價盤和流拍後轉私售的房源，把收益盡量鎖在買入價和條款里。
3.別只看城市，更要看供給結構
同一份 Cotality 報告指出，近年最強的漲幅，主要出現在人口增長長期快于住宅完工的市場；反過來，未來同類供應更容易堆積的板塊，抗壓性往往更弱。對投資者而言，更穩的方向仍是總價可控、租賃需求穩、同類供應不易快速放量的成熟存量資產，而對高層新盤和未來供應密集區域，要保持更嚴格的價格紀律。
備註：數據僅為參考，做決定前，建議再複核本市當周最終數據與下周預告場次。
在結尾，祝願大家都能買 / 賣到心儀房源，祝拍賣順利！🏠✨
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