澳洲進入2800萬人口時代，房子卻開始「撤拍」？樓市正在出現罕見錯位
摘要
澳大利亞人口正式突破2800萬，創下數十年來最快增長紀錄，長期住房需求持續上升。但與此同時，以墨爾本為代表的房地產市場拍賣撤回率飆升至40%以上，買家集體觀望、市場信心明顯降溫。一邊是「人越來越多」，一邊是「房越來越難賣」，澳洲樓市正在出現明顯的結構性錯位。
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人口突破2800萬：
需求端仍在「加速上行」
最新數據顯示，澳大利亞總人口已正式突破 2800萬大關，增長速度為幾十年來最快水平之一。值得注意的是，這一輪增長几乎完全由海外移民湧入推動，成為支撐城市擴張的核心動力。
從住房邏輯來看，人口增長意味著長期剛性需求仍然強勁——無論是租房還是購房，都在不斷「加壓」市場。尤其是墨爾本等主要移民城市，本就面臨住房供應不足的問題，這一輪人口增長進一步強化了「房子不夠用」的基本面預期。
根據澳洲統計局（ABS）數據，過去一年新增人口中，海外凈移民佔據絕大部分比例。大量新移民進入澳洲后，首先湧入租賃市場，導致租金持續上漲，隨後才逐步轉向購房市場。因此，從長期來看，住房需求並沒有消失，反而仍在持續累積。
但問題也隨之出現：需求在增長，市場卻沒有同步升溫。
02
墨爾本拍賣
撤回率創紀錄：
市場情緒突然「剎車」
與人口增長形成強烈反差的是，房地產市場正在快速降溫。最新拍賣數據顯示，墨爾本的拍賣撤回率（Withdrawals）創下近年來罕見高位。
初步數據顯示，墨爾本拍賣撤回比例達到 40.5%，相比今年2月初僅 4.4% 的水平，短短數月內增長近十倍。
所謂撤回拍賣，是指房東原本計劃公開拍賣房產，但在拍賣開始前臨時取消出售。這通常意味著賣家認為市場出價無法達到心理預期，或者買家數量明顯不足。
對於市場而言，高撤回率往往是信心下降的重要信號。越來越多賣家選擇暫時觀望，而買家則因為貸款成本和經濟壓力推遲決策，導致成交量明顯下降，房屋掛牌時間不斷延長。
03
三大壓力疊加：
為什麼買家突然不動了？
市場降溫並非單一因素，而是多個壓力共同作用的結果。
首先是利率壓力。澳洲連續加息后，貸款成本明顯提高。對於普通家庭來說，同樣收入能夠獲得的貸款額度減少，直接削弱了購房能力。
其次是生活成本持續上漲。食品、能源、保險以及日常開支不斷增加，高通脹環境讓許多家庭優先考慮現金流安全，而不是承擔新的房貸壓力。
第三則是投資市場的不確定性。圍繞負扣稅（Negative Gearing）和資本利得稅（CGT）優惠政策調整的討論，引發投資者擔憂。部分投資客選擇暫停入市，等待政策進一步明朗。
當貸款變貴、生活成本變高、投資回報預期下降時，市場自然進入觀望狀態。
04
真正的問題：
需求還在
但購買力跟不上
很多人看到拍賣撤回率上升，會誤以為住房需求正在減少。但事實上，澳洲當前面臨的並不是需求不足，而是需求無法轉化為實際購買力。
一方面，人口持續增長，租賃市場空置率仍處於低位；另一方面，高利率環境讓許多潛在買家無法獲得足夠貸款。
專家指出，目前市場已經進入明顯的「觀望周期」：賣家擔心賣不到理想價格，選擇撤拍；
買家擔心未來價格繼續調整，延遲入場；
投資者擔心政策變化，暫時離場。
這種局面導致市場成交放緩，但並不意味著住房需求消失。相反，大量需求正在積壓，一旦利率環境改善，市場可能重新活躍。
05
對於購房者來說：
風險與機會同時出現
對於計劃在墨爾本置業的華人家庭和本地買家來說，目前市場既存在挑戰，也隱藏機會。
挑戰在於貸款成本仍然較高，未來經濟環境仍存在不確定性；但機會在於市場競爭明顯減弱，部分賣家開始接受更現實的價格。
Marshall White等業內機構認為，由於買家普遍謹慎，目前可能是過去 5至7年來較好的議價窗口期。相比前幾年激烈競價的市場環境，現在買家擁有更多談判空間。
如果近期有購房計劃，可以重點關注以下幾點：評估自身現金流和還款能力；
提前獲得貸款預批，明確預算範圍；
關注撤回率較高區域，尋找議價機會；
優先考慮長期自住需求，而非短期市場波動。
在當前環境下，「買得起並且供得起」比單純追求低價更重要。
💡寫在最後
澳大利亞正在經歷一個典型的結構性錯位周期：一邊是人口突破2800萬帶來的長期住房需求增長，一邊是高利率、高生活成本和政策不確定性導致的短期購買力收縮。
墨爾本市場正成為這種矛盾最明顯的縮影——住房需求依然旺盛，但買家信心不足，導致拍賣撤回率創下高位。換句話說，澳洲現在並不是缺少想買房的人，而是缺少敢買房的人。
未來市場走向，很大程度上將取決於三個關鍵因素：利率是否開始下降、稅務政策是否趨於穩定，以及移民增長是否繼續維持高位。
💬你怎麼看？
1. 如果澳洲人口還在持續增長，住房需求不斷累積，那麼當前的市場降溫究竟是短期調整，還是更深層次的轉折？
2. 墨爾本拍賣撤回率創下高位，是買家等待更低價格，還是賣家仍未接受現實？
3. 如果未來利率開始下降，被壓抑的購房需求會不會再次集中釋放？
4. 對於準備在澳洲置業的人來說，現在究竟是觀望期，還是難得的入場窗口？
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