徹底不行！大批投資者退出澳洲房市！賣家緊急拋售！在拍賣前接受超低報價
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大批投資者退出澳洲房市！賣家急於出手，在拍賣前接受超低報價
墨爾本拍賣市場已從國王生日長周末的低迷中回暖，但中介普遍反映，投資者的集體退場與買家的謹慎觀望，正將越來越多的交易推向幕後完成。
PropTrack數據顯示，周六墨爾本共舉行503場拍賣，初步清盤率回升至55.1%，較國王生日長周末期間慘淡的47.8%明顯改善。
然而，數字背後是一場悄然進行的權力轉移——投資者淡出、自住買家主導市場，謹慎的競標者獲得了更多籌碼，賣家則被迫直面更疲軟的現實。
Apollo Auctions Victoria總監兼首席拍賣師Andy Reid直言，在他所接觸的市場中，投資者已幾乎全面退出，買賣雙方如今都以自住者為主。
「要打破心理障礙，我們得坦率承認：投資者已經離場。」
「這使得市場幾乎純粹由自住者主導，反而可能營造出一個沒那麼殘酷的競爭環境，甚至令人感到振奮。」
Reid表示，買家並未消失。
以St Albans一處臨主路的聯排別墅為例，該房產最終以78.8萬澳元成交，遠超64萬至69萬澳元的報價區間，現場有五位自住買家參与競價，其中三人積極出手。
「市場上自住者的關注度很高，但教訓是，如果我們一成不變地重複同樣的做法，就只會一次次收穫同樣的抵觸。」
Ray White Bayside中介Paul Allica則描述了一個「更加黏滯」的市場現狀：越來越多的交易是在拍賣前或拍賣后才談攏的，而非在當天的公開競價中一錘定音。
「我大約有60%的房源是在拍賣日前後售出的，而不是在當天落槌成交。」
「清盤率看起來還不差，但背後要付出多得多的努力——更多跟進、更多買家管理、更多幹勁。」
Allica坦言，買家的恐懼心理已成為中介當下最棘手的問題之一。
他舉例說，在一次近期銷售中，買家幾乎因為不喜歡一處螺旋樓梯而臨陣退縮。
他隨即聯繫建築商獲取報價，向買家證明這個問題只需約1.2萬澳元便可解決。
「他們原本以為可能要花3萬澳元，甚至根本沒法改。」
「這給了他們出價的信心。這就是現在的市場常態——中介必須更努力地把競標者帶到現場，保持他們的參与度，並讓他們真正有勇氣舉起手來。」
他也指出，買家如今有更多空間試探賣家底線，尤其是在拍賣前出價時。
「市場上房源充足，買家不必那麼惶恐，因為報價很可能會被接受。很多賣家比他們表面上表現出來的更有成交意願。」
他同時提醒那些打算等到春季再掛牌的賣家，屆時競爭房源將大幅增加。
「我擔心的是，如果春季房源湧入的同時利率再度上調，市場價格將承受更大壓力。」
Real Estate Institute of Australia主席Jacob Caine表示，隨著信心不足的買家相繼退出，有意願、有能力出手的買家正享有更大的談判空間。
「目前買家相對賣家具有微弱優勢，市場的不確定性正在篩走那些信心不足、不願動用資金的買家，留下來的都是真正準備行動的人。」
他指出，無論是墨爾本大都會地區還是偏遠地區，定價具競爭力、質量與位置相符的房產依然成交迅速；而開價過於雄心勃勃、未能切合當前市場的房產，則面臨漫長的等待。
02
$470億砸下去，近兩年只建成1432套？澳政府住房計劃遭炮轟
政府470億澳元住房計劃的核心舉措，在近兩年內僅促成1432套住房建設，引發外界強烈批評，認為行動力度不足、推進速度過慢。
對此，聯邦住房部長Clare O』Neil堅稱進展將很快提速，並強調該計劃的覆蓋範圍遠比外界理解的更為廣泛。
這項規模龐大的「澳洲住房計劃」涵蓋多個複雜項目，鮮有人能真正理解它究竟如何幫助澳洲在五年內實現工黨設定的120萬套住房這一「雄心勃勃」的目標。
艾博年近期多次提及今年5月他與西澳州長Roger Cook共同參觀的Pier Street 195號——一棟29層的開發項目，將其作為該計劃的「絕佳範例」。
「兩年前，我們站在這裏時，在一個非常炎熱的日子里，這裏還只是一塊工地，沒有任何施工活動。如今，這棟樓的外部已全部完工，內部裝修也正在緊鑼密鼓地進行中，」這位澳洲聯邦總理表示。
該項目完全由政府出資：8860萬澳元來自「澳洲住房未來基金（HAFF）」的前身項目，4560萬澳元來自西澳州政府（後者還提供了土地），建成后將出售給一家社區住房提供商。
項目共包含219套新公寓：109套按市場租金出租，44套按「可負擔」租金出租，其餘66套作為社會住房，租金設定為家庭收入的25%至30%，並由納稅人補貼。
政府抓住一切機會宣傳其470億澳元的住房計劃，在預算案公布后更是如此。該預算案包含對房地產投資者稅收減免的有爭議修改，財政部認為這將最終減少住房建設量。對此，政府表示該計劃最終將促成42萬套新住房的建設。
「澳洲住房未來基金」（HAFF）在議會經過一番曠日持久的鬥爭后，於2023年底正式成立。
這是一筆100億澳元的投資，由未來基金管理，預計每年支付5億澳元，用於資助新的社會住房和可負擔住房的撥款、優惠貸款及可得性補貼。可得性補貼是一種長期租金補貼——通常為25年合同——以便開發商能夠提供社會住房。
根據季度業績報告，截至3月底，該基金的投資收益約為15億澳元。然而，財政部數據顯示，目前僅在2024年7月進行過一次5億澳元的支付，第二筆支付將在本財年6月30日前完成。
HAFF預計將在2029年中期前支持建造4萬套可負擔住房和社會住房。其前兩輪融資共資助了18,399套住房，其中1432套現已有人入住，6851套正在建設中，4927套已獲規劃批准但尚未開工，另有5189套仍處於規劃階段。值得參考的是，公寓樓通常需要近三年才能建成，獨立式住宅大約需要12個月。
目前，第三輪融資正在接受申請，將持續開放至資助到21,350套住房為止。財政部官員上周在參議院預算質詢中透露，已收到涉及56,711套住宅的意向書，其中12,188套正在進入更詳細的申請階段。
此外，此前作為獨立項目存在的48.5億澳元社區住房建設貸款，以及用於危機和過渡性住房的10億澳元資金，也已被納入HAFF框架，儘管其資金來源獨立於每年的投資回報。
綠黨住房事務發言人Barbara Pocock對此持保留態度。她表示，儘管HAFF是「工黨拿出的關鍵方案」，但對於64萬名正在排隊等候社會住房的人來說，這遠遠不夠。「我們從一開始就說過……HAFF太複雜、太緩慢，而且規模太小。」
Clare O』Neil則反駁稱，工黨的住房計劃遠比HAFF更為宏大。「工黨擁有自戰後時期以來最雄心勃勃、最具改革意義的住房議程，明確聚焦于改革住房系統的各個層面——建造更多住房，同時為首次購房者和租房者提供公平的競爭環境，」她說，「住房問題沒有靈丹妙藥，必須動用所有手段推進系統改革。」
第二大資金池，是為「首次購房者10萬套住房計劃」（100,000 Homes for First Home Buyers scheme）向各州提供的100億澳元撥款和貸款。這是工黨競選承諾的核心部分，旨在幫助各州支付解鎖新住房用地所需的基礎設施費用。
目前，聯邦政府已與西澳、南澳、昆州、塔州和首都領地達成協議，預計將交付10萬套住房中的4.2萬套，與維州和新州的協議預計很快也將落地。
Clare O』Neil表示，該計劃能帶來最大的資金效益——為首次購房者預留的住房所在開發項目，還將為普通市場再建造20萬套住房，這構成了470億澳元計劃所支持的42萬套新住房總量的絕大部分。
不過，這項計劃為期八年，遠超2029年住房協議結束之時，且預算文件顯示，到2030年實際發放的撥款僅有8.29億澳元。
耗資63億澳元的「助購計劃」（Help to Buy scheme）曾一度被綠黨和自由黨擱置，但已於去年12月開始實施。該共享產權計劃類似於西澳的Keystart，將在四年內為4萬名首次購房者提供名額，迄今已收到約6500份申請。其63億澳元預算撥款屬於產權投資，將由房主償還，對財政影響最終趨於中性。
同樣，5%首付擔保計劃已幫助26萬名購房者入市，對聯邦財政的實際影響也微乎其微——只有借款人貸款違約時納稅人才需兜底，而這種情況迄今僅發生過13次。
此外，政府還額外撥出46億澳元，用於增加聯邦租金援助的支付。
「住房支持計劃」（Housing Support Program）為州和地方政府提供35億澳元基礎設施資金，該計劃最初在上屆政府任期內設立，資金僅用於幫助地方政府雇傭城市規劃師以加快審批。
此後已兩次擴大規模，包括今年5月追加的20億澳元。預算文件稱，最新增資應能促成6.5萬套原本無法建造的住房落地，但附有前提條件：各州必須先著手解決規劃審批繁文縟節，才能獲得相應資金。
各州還共享另一個20億澳元的「社會住房加速器」（Social Housing Accelerator）基金，專項用於翻新空置破舊房屋。截至12月，該資金已完成1608個項目，有1952個項目在建，另有710個項目已獲資助但尚未開工。
最後，聯邦政府以30億澳元「新住房獎勵」（New Homes Bonuse）作為「胡蘿蔔」，讓各州簽署全國住房協議，向超額完成120萬套目標中各自份額的州提供現金獎勵。
然而，住房建設速度持續低迷，澳洲建築商協會預測，不僅目標難以實現，全澳還將短缺約20萬套住房。預算文件顯示，根據最新預測，各州將只能獲得7.142億澳元的獎勵資金。
除上述主要支出項目外，該計劃還涵蓋一系列配套舉措：鼓勵採用能更快、更便宜建造房屋的現代建築方法；提升技能和學徒數量以解決持續存在的勞動力短缺問題；為「建后出租」項目提供稅收激勵；以及為原住民、家暴倖存者和居住在社區住房中的年輕人等特定群體提供專項支持。
03
首次購房印花稅逼近$6萬！澳經濟學家呼籲全面減免
澳洲房地產機構認為，應為所有首次購房者降低印花稅，讓年輕人更容易跨入置業門檻。
參議院將於周一就代際不平等問題展開調查，Master Builders Australia搶在調查開啟前公開發聲，呼籲切實降低首次購房者面臨的入市障礙。
該協會首席經濟學家Shane Garrett在提交給調查的意見書中指出，高額印花稅往往迫使購房者背負更大額度的房貸，以覆蓋這筆稅費支出。
意見書寫道：「印花稅消耗了那些從租房過渡到購房居住的人們的財務資源，侵蝕了購房者的首付款，迫使他們承擔金額更大、負擔更重的抵押貸款。」
據悉，悉尼的首次購房者需繳納約39,700澳元的印花稅，而在墨爾本，一筆類似的交易則須承擔高達57,500澳元的印花稅。
值得注意的是，首都領地已於上周的預算中率先宣布，取消所有首次購房者的印花稅，成為全澳首個推出這一政策的州或領地。
Master Builders還進一步呼籲，取消針對新建住房的海外買家印花稅附加費，並對住房價格長期高企表達了強烈擔憂。
Garrett表示，無論是租房還是買房，都應變得更加實惠，讓家庭收入不再被住房成本大幅吞噬，而解決之道最終仍有賴於向自住和租賃市場持續供應更多新建住房。
同樣將於周一出席這場由綠黨發起調查的住房機構National Shelter則呼籲，應對房價長期漲幅的預期作出明確指引。
該機構在意見書中表示，釐清長期房價增長預期，有助於打破歷史上的房價棘輪效應，推動房價收入比逐步回歸可持續水平。
此外，National Shelter還呼籲提高聯邦租金援助並實現指數化，以加強對租客的支持，並建議在未來五年內為租客確立一套全國統一的原則。
04
西澳房價領跑全澳，澳洲住宅總值再創新高
澳大利亞統計局（ABS）最新數據顯示，2026 年一季度，澳洲住宅資產總價值升至12.7726 萬億澳元。儘管房價漲幅較 2025 年末有所回落，但在房價上行與新增房源的共同推動下，住宅總價值依舊走高。
一季度住宅總價值較去年 12 月環比增加 3159 億澳元，此前四季度總值為 12.4568 萬億澳元。其中居民自有住宅價值達 12.2668 萬億澳元。
全國住宅存量增加 5.42 萬套，總量升至 1149.52 萬套；全國住宅均價上漲 2.23 萬澳元，達到111.11 萬澳元。數據表明，本輪總值增長主要由房價上漲拉動，新增房源的貢獻相對有限。
新南威爾士州仍是澳洲房價最高的地區，住宅均價為 132.48 萬澳元；昆士蘭州以 112.37 萬澳元緊隨其後，西澳大利亞州均價為 110.35 萬澳元；北領地房價墊底，均價僅 59.73 萬澳元。
澳大利亞統計局金融統計負責人 Mish Tan 博士表示，一季度樓市增速相比去年年底的大幅上漲有所降溫。
「繼 2025 年末住宅價值大幅攀升后，本季度漲勢有所放緩。」
「即便如此，澳洲住宅資產總價值仍較去年同期上漲 11.9%，住宅價格上行依舊是拉動總值增長的核心動力。」
Mish Tan 同時指出，各州樓市表現的差距不斷擴大，資源型州及人口流入量大的州如今領跑市場。
本季度僅有維多利亞州住宅均價出現下跌，環比下滑 0.3%，摺合單價減少 2400 澳元。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。