數據驚人！澳洲房市的現實竟是這樣！2成富人控制4成房產，原因還是負扣稅！澳洲建房成本狂飆，悉尼公寓開發開始陷入停滯
澳洲樓市的焦點，已經不只是房子夠不夠，而是誰更有能力把房子一套接一套買走。澳聯儲最新研究顯示，澳洲住房投資者正在變得更年長、更富裕，也更依賴稅制紅利。準確來說，收入最高的20%人群，佔到了近40%的住房投資者。
這個數據揭開了澳洲樓市最敏感的一面：普通人還在攢首付，富裕家庭已經用資產、貸款和稅務優惠繼續滾動買房。
澳聯儲公布最新數據報告，兩成澳洲富人竟然控制了大量房產！
澳聯儲（RBA）最新研究顯示，澳洲投資房市場正越來越集中在年長、富裕人群手中。RBA經濟學家Alexandra Michielsen指出，高收入投資者借貸能力更強，也更能從負扣稅和資本利得稅優惠中受益；而房價持續上漲，又不斷抬高中低收入家庭的入市門檻，讓普通買家變得更難。
從數據看，這一變化已經非常明顯。1999/2000年至2022/23年間，澳洲住房投資者的中位年齡從45歲升至51歲，60歲以上投資者的佔比則從12%升至28%。RBA認為，這既與人口老齡化有關，也反映出年長群體持有投資房的比例本身在上升。
財富分化也在加深。RBA發現，收入最高的20%人群如今掌控著接近40%的投資房；與此同時，50歲以下投資者的佔比整體走弱。換句話說，房地產投資正越來越向更有錢、融資更容易的群體集中，而年輕人和中等收入家庭則在房價和信貸門檻雙重壓力下被進一步擠出市場。
RBA還指出，澳洲家庭在住宅投資者中的比重很高，這也是本國家庭債務水平偏高的重要原因之一。到2022/23年，澳洲大約有230萬名個人住房投資者，投資房約佔全國住宅存量的20%；雖然多數投資者只持有一套房，但持有多套房的人控制著約一半投資房，市場資源進一步向少數人集中。
在這樣的背景下，聯邦政府於2026/27預算中提出近幾十年來最受爭議的住房稅改：擬從2027年7月1日起，將住宅負扣稅優惠原則上限制在新建房，並以成本基礎通脹指數化＋30%最低稅率取代大部分現行50%的資本利得稅折扣。不過，這項改革目前尚未立法通過，且預算日前已持有的房產將獲豁免。政府稱，改革目標是把稅收激勵從爭搶存量房，轉向支持新增住房供應。
整體來看，RBA這份研究再次點出澳洲樓市的核心矛盾：稅制、槓桿和房價上漲長期相互強化，使投資房越來越成為年長富裕人群的遊戲，而首次置業者和中低收入家庭卻越來越難進入市場。接下來，稅改能否真正改善住房可負擔性，關鍵仍要看法案能否落地，以及新房供應能否真正跟上。
建築成本飆升，悉尼多處公寓開發陷入停滯！
澳洲建築業的壓力，正越來越集中地壓在悉尼西區公寓市場上。ABC今年2月報道指出，越來越多開發商正從Parramatta以西撤退，行業和經濟學家普遍把原因歸結為建造成本高企、融資更難，以及利率走高后買家借貸能力被壓縮。
最能說明問題的一組數字是：過去12個月，西悉尼約有2.2萬套住宅獲批，但真正開工的只有約1.1萬套。也就是說，紙面上的供應不少，真正能落地的項目卻明顯縮水。連行業組織Urban Taskforce都直言，Parramatta以西的公寓項目，越來越難算得過賬。
成本端也沒有真正鬆口。ABS最新數據顯示，截至2026年3月季度，澳洲最終需求生產者價格指數同比仍上漲3.0%，增長仍主要受建築等行業推動；與此同時，3月私人部門非獨立屋住宅審批按月大跌26.0%，住宅總建值也明顯回落。對開發商來說，這意味著成本仍高、利潤更薄、開工意願更弱。
雪上加霜的是，外部衝突又把不確定性推高了一層。Altus Group今年3月指出，衝突正通過燃油、運費和供應鏈擾動傳導至澳洲建築業，PVC、混凝土、管道和銅材等都已感受到漲價壓力；若衝突持續，貨運和運輸成本還可能再升10%至20%。
這也解釋了為什麼越來越多項目被迫按下暫停鍵。Landcom今年1月已擱置西悉尼3個原本可提供約1500套住房的項目；Coronation也披露，西悉尼部分項目僅稅費、征費和各類附加成本，單套公寓就可能增加逾10萬澳元。西悉尼並不缺住房需求，缺的是在今天這套成本、利率和收費體系下，真正還能開工、還能交付的項目。
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