房東太慘了！澳清盤率持續下跌，首次跌破50%
01
過去10年，全澳1800多地房價翻倍！佔比最多的竟是…
房地產繁榮已為澳洲房主創造了數以百萬計的財富。過去10年間，全澳1800多地的房價翻了一番——而其中一個州佔據了絕大部分。
PropTrack最新數據顯示，2016年至2026年間，共有1806個郊區的房價實現翻番。
這些數字揭示了增長的驚人規模——尤其是在昆州，昔日負擔得起的城鎮已蛻變為百萬級市場，為長期持有房產的業主帶來了意外之財。
數據顯示，昆州有713個郊區的房價翻了一番，新州近400個，南澳約320個。維州僅有130個，略少於西澳的135個。
塔州有104個城鎮和郊區上榜，北領地和首都領地則只有寥寥數個地區。該分析統計的是過去一年中售出超過30套房屋的郊區。
布里斯班整體房價在過去十年間大漲152%，成為全澳表現最強勁的首府城市市場，同期公寓價格也上漲了126%。
Tallebudgera Valley在長期增長方面領跑陽光之州，過去十年房價漲幅高達271%，中位數達到280萬澳元，價值翻了兩番有餘。
REA Group高級經濟分析師Megan Lieu表示，雖然歷史上房價大約每十年翻一番，但最新數據表明，結果因地理位置不同而差異懸殊。
「房價中位數不斷變化，十年前的最佳買入郊區當時並未帶來高回報。買家需求轉移受多種因素影響，難以預測，但歷史表明，新的區域可能隨時間湧現，具備實現強勁長期增長的潛力。」
Lieu也提醒，部分郊區實現的房價翻番，在未來十年不太可能重演——因為此前的漲幅正是在創紀錄的低利率時期催生的。
昔日的工薪階層區在墨爾本榜單上名列前茅。這座城市真正的房產財富創造者，正是那些曾以入室盜竊和「偶有毆鬥」聞名、如今房價卻節節攀升、徹底洗牌的地區。
在整個墨爾本，十年前買房最划算的100個郊區中，有77個房價中位數至今仍低於100萬澳元，其餘郊區在同期內售價通常也未突破七位數大關。
Mornington Peninsula的Balnarring表現最佳，過去十年年均增長9.2%，舊屋價值從65.25萬澳元增加了近93萬澳元。
城市東南部的Pearcedale也躍入百萬俱樂部，增值近70萬澳元。昔日工薪階層區Frankston North的房價中位數，從十年前的31萬澳元飆升至逾71.1萬澳元，增值40.15萬澳元。
Norma Lavell在Frankston North親眼見證了這一切，她42年前以3.1萬澳元買下了自己的房子。如今該地區中位數已超過71.1萬澳元。
Megan Lieu表示，工薪階層區佔據主導地位，折射出更廣泛的負擔能力壓力。「如果回到20年前，負擔能力要好得多，但很多人已被擠出高端市場，人們正在尋找他們能負擔得起、且擁有適量土地的地區。」
O』Brien Real Estate中介Mark Burke表示，Frankston North的增長很大程度上源於該地區長期被低估。
他坦言，幾十年前該區名聲不佳，但如今已今非昔比。「我日夜都在那裡走動，完全沒問題，開放看房也從未遇到任何麻煩，」他說。
在外圍郊區追逐澳洲夢的悉尼人，斬獲了這十年來最豐厚的房屋增值回報；而那些購買高層公寓的人，卻往往落得房產貶值的結局。
PRD首席經濟學家Diaswati Mardiasmo將房屋與公寓之間的價格漲幅差異，歸結為「供應」問題。「買家面對的高密度公寓多達千萬種選擇，而大多數地區的房屋供應卻極為有限，」她說。
公寓中位數價格較2016年下跌5%至27%的郊區包括Sydney Olympic Park、Parramatta、Hillsdale、Zetland、Rosebery、Mortlake、Lewisham和Auburn。
同樣的現象在墨爾本同樣顯著，Carlton、Docklands和墨爾本CBD的公寓中位數價格，十年後反而不升反降。
與此同時，Penrith郊區Jordan Springs的房價在十年間幾乎翻了一番。海灘郊區North Manly和Fairlight也有相近的亮眼表現。
遠西Claremont Meadows和St Marys的漲幅約為75%，遠超大悉尼地區58%的平均水平。
霍巴特
十年前在霍巴特買房的最佳地點，竟然是一個令人意外的東部海岸郊區——不是Battery Point、Sandy Bay，也不是West Hobart。
在全澳所有首府城市市場中，Rokeby的房屋表現僅次於六個郊區，名列全澳前茅。
過去12個月錄得116筆成交，Rokeby的房價中位數已達到65萬澳元，而十年前僅為19.1萬澳元。
Petrusma Property中介Tony Dion表示，新建房屋推動了Rokeby的增長，與此同時越來越多的現有房屋也在翻新改善。
「Rokeby有新的住房開發項目，它已成為被Howrah、Oakdowns和Lauderdale等鄰近郊區高房價排擠出去的買家的親民替代選擇，」他說。
Megan Lieu表示，亮眼的數字反映了持續強勁的市場需求，也可能指向供應受限的現實。她指出，儘管霍巴特的住房負擔能力在過去兩年略有改善，但與歷史時期相比，整體仍具挑戰性。
阿德萊德
阿德萊德增幅最大的郊區當屬Somerton Park，年均漲幅達13.4%，房價中位數已攀升至235萬澳元。
緊隨其後的是Elizabeth Downs，過去十年年均增長13.3%，中位數達到61萬澳元；
並列第三的Davoren Park同樣達到61萬澳元，年均增長13.1%。
北部郊區繼續主導榜單其餘席位，Elizabeth North、Elizabeth Grove、
Elizabeth South、Smithfield Plains、Elizabeth Park、Elizabeth East和Elizabeth Vale悉數上榜，年均漲幅均達12%或以上。
Harcourts Packham Property的James Packham表示，南澳房地產市場展現出強勁韌性，阿德萊德房價處於歷史高位，無論是成熟郊區還是較可負擔的價格區間，需求均保持穩定。
他指出，受供應有限、買家競爭激烈以及持續的租金壓力支撐，阿德萊德住宅價值繼續錄得穩健的年度增長。
澳洲房地產投資專業人士協會主席Cate Bakos則補充，部分郊區的房價上漲，也可能與該地區住房結構的變化密切相關。
她指出，在一些過去以老舊房屋甚至政府公房為主的地區，新住宅區的建立帶動了建築成本上升，從而推高了整體價格。
澳洲房地產買家代理協會（REBAA）副主席Zoran Solano則認為，未來十年將與過去十年截然不同，尤其是在擬議的稅收改革長期維持不變的前提下。
他表示，自住業主將再次成為影響價格增長與成交量的主導力量，同時縮小住房規模的趨勢也不容忽視——60至80歲人群向更小、更宜居住宅的過渡，將深刻影響市場格局。
「隨著年輕澳洲人被鼓勵購房而非投資，我們將看到購房者搬進老年人群騰出的房屋，實現居住升級。」
02
開發商擱置保障性住房項目，警示租金將上漲
即便新建住宅仍可享受負扣稅政策，也無法吸引足夠投資者支撐保障性住房建設；業內警示，最無力承擔房租的群體將面臨租金漲價壓力。
昆士蘭州一名地產開發商宣布放棄保障性住房開發計劃，並警示政府出台的稅收改革已經徹底打消投資者的購房需求，收入微薄、承受能力最弱的人群將會遭遇租金上漲。
Vanderbilt 公司董事總經理 James Walsh 表示，他已經放棄在昆士蘭州東南部拿地開發保障性住房的計劃。儘管政府保留新建住宅的負扣稅優惠，試圖以此吸引投資者，但稅收新政已經讓房產投資失去吸引力。
Walsh 此番發聲之際，其他開發商也接連釋放悲觀信號：開發商同行 Paul Blackburne 稱，如今就連自住購房者也持觀望心態；購房中介 Henny Rahardja 透露，悉尼北岸多處房產直接取消線下拍賣。
Walsh 表示，公司無法轉向本地自住客群銷售房源 —— 即便房價大幅下跌，片區居民普遍收入偏低，也難以獲批銀行按揭貸款。
「根據我們在低收入 suburb 的實操經驗，大量本地自住買家連 1000 澳元存款都拿不出來，更別說湊齊購房首付。」 他說，「片區內相當一部分本地居民徵信不達標，根本無法從銀行拿到房貸。我們經手片區的租房需求已經達到極度飽和的程度。
就算房價大幅下調，我也看不到他們有能力攢下首付、順利獲得銀行貸款的跡象，他們只能依靠租房解決居住需求。」
住房供給收緊、租金上行的壓力或將蔓延至全國其他樓市。業內預測，隨著首次置業群體短期入市熱潮褪去，大量投資者撤離市場，新建住宅項目將全面擱置。
市場不確定性升溫，購房者普遍選擇觀望，線下拍賣到場人數大幅銳減。OH Property Group 聯合創始人、首席購房中介 Rahardja 女士表示，悉尼北岸多處房產取消拍賣流程。
「所有片區、所有價位的房源都沒能躲過價格下跌。」 她稱，「自房價見頂以來，我經手房源的跌幅普遍在 10% 至 15% 區間。」
澳洲頂級地產開發商之一 Paul Blackburne 表示，他在珀斯開發的高端公寓項目原本以自住買家為主，但如今這類購房者也 「心存顧慮」。
「我們的客戶大多是自住需求，但眼下不少人心態偏謹慎。」 他說道。
他認為政府針對資產財富出台的稅收調整，打擊了地產行業新建住宅的投資信心。
「歸根結底，市場情緒才是核心問題。」Blackburne 表示。
「大量參与住宅開發投資的企業認為，聯邦政府沒有給予行業足夠支持。因此，在經濟政策、長期投資規則明朗、市場信心回暖之前，部分企業會暫緩新項目投資。」
他同時提到，珀斯高端公寓市場供給短缺、需求持續上漲，即便短期市場遭遇衝擊，該細分賽道行情依舊會保持堅挺。
Walsh 表示，雖然政府保留新建樓盤的負扣稅政策，但房產二級市場缺乏接盤買家，投資者沒有轉手退出的渠道。
Vanderbilt 在昆士蘭州東南部擁有上千套處於不同開發階段的保障性住宅與公寓。公司近期在 Caboolture 完工 62 套公寓；最新人口普查數據顯示，該片區居民周收入僅 684 澳元。這批售價 429900 至 499900 澳元的公寓全部被投資者購入，五周內全部出租，周租金起價 475 澳元。
Walsh 宣布，公司將放棄在該片區新增保障性公寓的開發規劃。政府宣稱稅收新政能刺激住房供給，理由是負扣稅優惠會引導資金流向新建房源，但他並不認同這一說法。
「投資者購房的核心邏輯，是相信未來會有買家願意以更高價格接盤。」Walsh 解釋道。
「二級市場缺乏投資者接盤，期房（off the plan）購房需求會同步萎縮。我們已經確認需求下滑，並且決定不再收購該片區任何開發地塊。
如果沒有出台這套稅收改革方案，我們原本會持續新增住宅供給，如今這部分房源供給將徹底消失。」
各界要求政府加大保障性住房建設投入的呼聲持續高漲。工會及左翼進步陣營呼籲，政府應當將稅收改革帶來的新增財政收入，投入社會住房與公共住房建設。
澳洲工黨溫和右翼派系勢力最強的工會之一 ——Shop, Distributive and Allied Employees Association，向 Albanese 政府提議，必須大規模加碼社會住房投資。
「長期以來政府削減社會住房投入，結構性缺口持續擠壓私人租賃市場。」 該工會在提交給參議院稅收改革專項調研的意見書中寫道。
澳洲護士與助產士聯合會（Australian Nursing and Midwifery Federation）要求政府，將稅收改革新增財政收入的很大一部分，用於新建、收購公共住房與社區保障性住房。
全國非營利住房機構行業協會 Australian Community Housing 表示，僅靠稅收改革無法打造公平住房體系。
意見書寫道：「單靠稅制調整，無法滿足低收入、極低收入群體的住房剛需。它無法保障遭受家暴的單親家長、面臨無家可歸風險的老年女性、福利機構走出的青年、原住民家庭、收入微薄的基礎崗位從業者，能夠獲得安全穩定、真正可負擔的住所。
想要實現這一目標，必須邁出關鍵一步：將住房稅收改革的增收資金，用於建設澳洲急需的社會住房與保障性住房。」
澳洲無家可歸者援助組織 Homelessness Australia 呼籲工黨 「儘快落地相關法案，並建議將新增稅收收入的絕大部分用於擴容社會住房供給」。
03
澳清盤率持續下跌，6年來首次跌破50%！買家已重新奪回市場主導權
全澳清盤率自2020年4月以來首次跌破50%，上周加權平均值僅為47%，且該數字可能進一步向下修正。
Cotality研究主管Tim Lawless預測，最終清盤率可能落在40%出頭至中等水平，這是疫情初期封鎖以來從未出現過的低位。
Cotality數據顯示，上周悉尼共有166場拍賣被撤回，居各大首府城市之首，645場拍賣中僅225場成交。
Lawless指出，低清盤率由多重因素疊加所致。
他表示，下行趨勢近期有所加速，此前清盤率已隨利率攀升而走低，伊朗戰爭引發的信心危機和持續高通脹更是雪上加霜。
他還認為，預算案公布後市場信心進一步受挫，是清盤率再度下滑的重要推手。
上周，澳聯儲在年內三次加息后，將利率維持在4.35%不變，此前數據已顯示澳洲經濟動能減弱、失業率上升。
Lawless直言，賣家對於入市「信心不足」，住房價值增速料將進一步喪失。
他提醒有意出售房產者，必須對市場實際願意支付的價格「保持相當現實的預期」。
與此同時，買家的處境則大為改善。
他表示，買家如今擁有更多房源可供選擇，市場緊迫感明顯消退，議價能力也隨之增強，目前大多數市場已明顯呈現買方市場格局。
從城市表現來看，悉尼和墨爾本的房價自去年末以來持續下跌，中型首府城市也正逐漸失去動力。
Lawless指出，過去四周阿德萊德房價僅漲0.3%，為逾一年來最低漲幅。布里斯班四周內上漲0.5%，珀斯雖仍錄得0.9%的增長，但已不及去年年底增速的三分之一。
值得關注的是，從2027年7月起，最低30%的資本利得稅將正式引入，住宅物業的負扣稅也將僅限於新建房產。
04
新州政府將撥款籌建「預製房」工廠！誓要全力解決住房危機
新州政府將於下周二公布的預算案中，擬出資與私營製造商合作，大力推進預製及模塊化住房供應，試圖從根本上改變澳洲最昂貴市場的住房建造方式。
這一計劃中的「現代建築方法創新設施」，旨在批量生產高質量住宅，縮短建造周期、降低建造成本。
行業團體對此表示謹慎歡迎，認為這是解決住房供應難題的重要一步，但同時強調，必須同步清除其他建造障礙，方能見效。
Community Housing Industry Association NSW的 Luke Achterstraat 表示，模塊化住房可以發揮重要作用，但解決住房危機沒有單一的靈丹妙藥。
他指出，模塊化住房雖非唯一解法，卻是政策工具箱中一個有價值的補充，「在住房問題上，我們需要跳出固有思維模式」。
新州州長Chris Minns表示，政府正「動用一切手段」應對他所稱的全州最大挑戰。
他強調，新州建造住房的方式幾代人來幾乎一成不變，而當前的住房壓力迫切要求引入新思維、新技術與新方案。
新州州長柯民思表示，政府正「動用一切手段」以更快建造更多住房。(Bianca De利用現有標準圖集設計交付中等密度住宅，是該創新中心的核心方向之一——標準化設計有助於加快審批速度。
此外，該製造中心還可能用於建造學校、醫院等公共基礎設施。
財政廳長 Daniel Mookhey 將這一計劃定性為「明智的經濟政策」，認為政府此舉在推動住房建設的同時，也在培育一個新興產業。
值得注意的是，新州已承諾聯邦目標，須在截至2029年底的五年內額外交付37.7萬套住房，相當於每年約7.5萬套。
儘管審批數字有所改善，該州目前仍遠未達標。
Property Council NSW 的 Katie Stevenson 直言，不從根本上改變建造方式，目標根本無從實現。
「新州需要更多住房，更快建成，這意味著必須採用能夠實現規模化交付的新建築方法。」
目前，政府已全面改革州規劃立法，包括對大型開發項目繞過地方市議會直接審批。
該模塊化住房項目的兩階段競爭性招標將於未來幾周內啟動，面向國內外運營商廣泛徵集合作意向。
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