上周RBA 維持現金利率 4.35% 不變。
很多人看到「不動」兩個字，第一反應是：那就先這樣吧。
但這裡有個誤區：
央行不動，不代表你的房貸利率不能動。
Canstar 的數據顯示，自5月加息以來，已經有11家銀行下調了至少一項浮動利率，包括 ING、BOQ、Community First、Queensland Country Bank 等。
現在市面上有40家銀行提供至少一款低於6%的浮動利率，市場最低浮動大約在5.69%左右。
這說明一件事：銀行已經在搶新客戶。
問題是，老客戶往往是被晾在原地的那一批。
銀行會把更好看的利率拿出來吸引新客戶，但不會主動提醒老客戶：你現在的利率已經不夠有競爭力了。
很多人貸款做完以後，就一直按原來的利率還。哪怕市場上已經有更低的選擇，也沒有主動比價、沒有問銀行能不能 match，更沒有重新看 refinance 是否划算。
但房貸餘額一旦比較大，利率差一點點，影響就很明顯。
如果你的利率比市面上有競爭力的產品高出0.30%到0.50%，一年下來可能就是幾千澳元的差別。
這也是為什麼最近 refinance 又開始明顯回升。
數據顯示，經 broker 遞交的 refinance 申請，在2026年3月季度同比增長18.7%；其中維州同比增長超過28%。
很多人已經不是在等 RBA 降息，而是在主動做三件事：✅️問現有銀行能不能降利率或 match；
✅️對比其他銀行 refinance 后是否更省；
✅️把利率、費用、LVR、審批要求放在一起算總賬。
如果你是準備買房的人，這個環境也有關係。
墨爾本現在仍然偏買家市場，賣家平均讓價約3%，清盤率維持在54%到55%左右。談判空間比前幾年更明顯。
但能不能抓住機會，不只看房價，也看貸款準備。
✅️你現在還能貸多少？
✅️銀行評估下月供能不能承受？
✅️有沒有提前做好 pre-approval？
這些都比單純等 RBA 更實際。
所以這期重點很簡單：RBA 沒降，不代表你只能原地不動。
已有貸款的人，應該主動比價，看看現有利率有沒有下調空間，或者 refinance 是否真的更省。
準備買房的人，也應該先把 borrowing capacity 和 pre-approval 算清楚，不要繼續按舊預算看房。
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