悉尼房價跌幅或超預期，多家機構警告下行趨勢可能持續到明年
越來越多金融機構和房地產研究機構警告，悉尼房地產市場的下行周期可能會持續到明年，而且跌幅可能比最初預期更深。
作為澳大利亞房價最高的住房市場，悉尼正面臨多年來最明顯的一輪調整。
房產價格已經開始下跌，而多項預測顯示，這一下行趨勢可能會貫穿2026年剩餘時間。
PropTrack最新房價指數顯示，在三次加息、稅制變化以及拍賣清盤率疲弱的共同影響下，悉尼6月房價下跌0.5%。
多數預測機構的共識是，2026年悉尼房價可能下跌約3%至9%。部分機構還警告稱，這輪下行可能延續至2027年。
多家機構下調預期，
悉尼跌幅或達3%至9%
SQM Research董事總經理Louis Christopher表示，今年悉尼住宅價值跌幅最高可能達到9%。
他說：「我們的看法是，這輪下行可能會持續兩年。」
「如果出現降息，我們預測的今年跌幅可能就不會完全發生。但我認為，降息的可能性非常低。」
Christopher表示，公寓的表現好於獨立屋。這也符合以往房地產周期中的規律：在市場下行階段，公寓通常表現更佳；而在市場上漲周期中，獨立屋往往漲得更快。
他補充稱，明年房價走勢將在很大程度上取決於利率變化。如果降息，市場會受到提振；但如果2026年下半年再次加息，「那對2027年來說不是好信號」。
ANZ預計，悉尼獨立屋價格今年將下跌8.4%，2027年還將再跌2.9%。
ANZ經濟學家Madeline Dunk表示，悉尼市場已經放緩了一段時間。
她說：「悉尼是一個對利率非常敏感的市場。澳聯儲已經三次加息，中東局勢又帶來了地緣政治不確定性，再加上近期預算案中的相關政策宣布，市場信心確實受到了明顯打擊。」
「這輪下行看起來已經相當深。悉尼拍賣清盤率非常疲軟，而我們通常會把清盤率視為房價走勢的領先指標。」
「未來幾個月，你會看到這種下行趨勢繼續延續。」
澳洲聯邦銀行CBA在6月發布的年度預測中預計，悉尼獨立屋價格今年將下跌6%。
CBA高級經濟學家Trent Saunders表示，目前預測面臨的「風險」在於，實際跌幅可能比預期更大。
他說：「今年房價可能會比我們預期的更低。儘管我們已經預計，今年悉尼房價會出現相當明顯的6%跌幅。」
Saunders表示，雖然今年市場疲弱已經比較明確，但更關鍵的問題是明年房價會如何變化。CBA預計，到2027年，悉尼市場將出現反彈，房價上漲3%。
他說：「這一預測建立在我們的判斷之上，也就是澳聯儲將從明年5月開始降息。」
「如果這沒有發生，如果降息沒有到來，那麼這輪復甦能否真正出現，就要打上問號。」
加息、稅改和信心走弱壓低市場熱度
AMP首席經濟學家Shane Oliver表示，按日曆年計算，悉尼房價預計將下跌約8%；按財年計算，跌幅也大約在8%左右。
他說：「房價下跌大致有四個原因。」
第一是利率上升；第二是針對投資者的稅制變化，使投資者遠離市場；
第三是住房可負擔性較差，去年房價創下紀錄高位后，這個問題已經非常突出。
此外，戰爭以及其他因素也打擊了信心。不過，前兩個原因顯然是最主要的。
Oliver表示，在悉尼這輪下行過程中，價格較低的房產相對更能支撐。
他說：「公寓表現稍微好一些，主要是因為市場存在可負擔性壓力。」
REA和Westpac則都預計，悉尼今年獨立屋價格跌幅將在3%左右。
REA高級經濟學家Anne Flaherty表示：「在利率上升之後，借貸成本顯然已經提高。但我認為，市場對未來房價走勢也存在很多不確定性。」
「買家正在變得更加謹慎。如果看拍賣清盤率，已經非常明顯地下滑，並且全國範圍內連續數周處在40%出頭的水平。這清楚表明，買家和賣家之間的預期存在錯位，而這種錯位通常會出現在房價下跌之前。」
Flaherty表示，悉尼更容易受到房價下跌影響，因為它是全澳最昂貴的首府城市，這也意味著悉尼普通房主背負的房貸規模更大。
她說：「利率上升帶來的金額影響，對悉尼居民來說通常會比澳洲其他地區更高。」
Flaherty補充稱，市場也已經出現投資者因稅改而撤退的跡象。這將削弱整體需求，並預計在2026年下半年進一步傳導至更低的房價。
明年能否反彈，
關鍵還看降息和住房供應
展望未來，多項預測認為，如果降息開始傳導至市場，悉尼獨立屋價格可能在2027年反彈。
其中，REA預計悉尼房價2027年上漲4%，CBA預計上漲3%。
Flaherty表示，從更長期來看，房地產市場的基本面仍指向未來幾年房價繼續上漲。
她說：「即使今年房價確實下跌，從更長期角度看，我們大多數首府城市仍然存在明顯住房供應不足的問題。」
「如果把新房建設總量與政府對人口增長的預測相比較，未來幾年，我們建造的新房數量很可能仍然不足以容納增長中的人口。」
「在這個問題發生根本改變之前，無論是利率變化，還是稅收政策調整，對房價的影響都會是有限的。更長期來看，真正決定房價走向的，仍然是供需關係。」
新聞來源：REA
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