墨爾本東區一個由私人投資的建后出租項目，推出了33套可負擔住房，以低於市場水平的租金面向符合條件的租戶，其中大多數租戶是50歲以上的單身女性，而且無需依靠公共補貼。
開發商Local聯合創始人Dan McLennan表示，Local在Box Hill開發的425套公寓項目通過社區住房提供商Storey Residential，以低於市場租金25.1%的價格出租這些公寓。
這一模式得益於較低的稅費和銀行融資利率等因素。
該項目的成功，與聯邦政府規模達100億澳元的澳大利亞住房未來基金（HAFF）形成鮮明對比。
HAFF目前受延誤及其他問題困擾，在五年內交付4萬套可負擔及社會出租房的計劃執行期已過半之際，僅交付了1432套住房。
不過，這類項目無法完全取代HAFF。儘管Local Box Hill項目的商業模式展示了增加可負擔出租房的另一種路徑，但它依賴地段、地價等特定條件。
McLennan表示，商業建后出租項目能夠提供的低於市場租金的公寓數量也相當有限，「它是對HAFF的補充，而不是替代。」
「在銀行提供融資支持的前提下，我們能夠提供的折扣租金公寓數量顯然有限。但另一方面，我們可以在一棟混合權屬的樓宇中實現這一成果，而整棟樓並不都是可負擔住房。這也讓居民未來有機會從可負擔住房轉入市場價住房，而無需搬離這棟樓。」
可負擔住房行業資深人士Michael Lennon表示，澳洲需要多種方案來增加可負擔出租房的存量，同時也必須釐清哪種模式最有效。歸根結底，所有低於市場價的住房都以某種形式獲得了補貼。
「嘗試本身是件好事，尤其是來自私人市場的創新，我們應當全力鼓勵，」Lennon說。他曾任住房提供商Housing Choices Australia首席執行官，目前擔任阿德萊德大學住房與規劃行業主席。
「我不願說存在某種靈丹妙藥，能讓市場在沒有政府補貼的情況下做到這一點，」他說，「這是一場博弈。」
可負擔出租房面臨的最大障礙，是彌合低收入租戶能夠負擔的租金，與投資者或項目業主履行商業義務所需回報之間的差距。
McLennan表示，即使可負擔出租房在整個建后出租項目中只佔少數，地段仍然至關重要。在市中心或租金高昂的高端郊區，如果沒有明確補貼，要填補這25%的差距會更加困難。
「當我們開始關注越來越多的郊區地段，比如Box Hill，以及其他類型的市場時，操作起來就容易一些，」他說。
該項目的補貼來自多方面。Local與Storey合作后，項目得以利用針對補貼出租單元的土地稅豁免。Storey由Local董事們創立，目標是發展成為一個獨立實體。
作為非營利實體，Storey還可以抵扣建築材料等投入，以及維護等持續成本所繳納的消費稅（GST）。
國民銀行提供了一項未公開的較低利率，幫助項目降低融資成本。McLennan表示，Local將大樓的穩定出租率設定為97%，而不是行業標準的96%。
「這個1個百分點相當於項目中的四套公寓，因此每年涉及的收入超過8萬至10萬澳元，」他說。
與享有25年保障期限的HAFF撥款不同，Local的可負擔住房供應方案僅按15年期限建模。
「通常來說，這些項目都有明確期限，而不是永久延續，」McLennan說。
該開發項目還包括8套社會住房，以及8套專為殘障人士設計、面向符合條件住戶的住房單元。全國殘障保險計劃（NDIS）對殘障住房單元提供的補貼，實際上抵消了社會住房中低收入租戶帶來的租金減免。
Local和Storey還在墨爾本內西北區Kensington一個擁有477套公寓的獨立項目中，合作開發了13套可負擔單元。
「對我們來說，Local是一個案例研究，」Storey主席Queenie Tran說。
「我們希望證明這種做法可行，並與其他在建后出租（BTR）領域工作、同時希望提供部分可負擔住房的組織建立聯繫。」
這個由北美養老基金出資、Local共同投資的雙塔項目最終價值達3.5億澳元。Local的多數股權由麥格理持有。
樓內設有共享辦公空間、休閑區，以及可用於麻將等活動的私人空間。該樓周租金較Box Hill整體市場水平高出10%。
不帶傢具的一卧公寓起租價為690澳元，兩卧公寓為765澳元，三卧公寓為1220澳元。
該項目由Jeff Xu旗下的Golden Age開發。該公司最初收購地塊時，計劃建造出售型公寓，但隨著市場惡化，Local將項目改造為建后出租項目。
Golden Age則保留了大樓裙樓內1.3萬平方米Sky Square零售及美食廣場區域的所有權。
Xu表示：「在住宅部分，與Local合作是正確的選擇，而Golden Age將繼續專註于為當地社區打造高質量的綜合用途區域。」
「我們很高興這次合作無需政府補貼，就交付了33套可負擔出租房。在Box Hill等地區，擴大住房選擇十分重要，我們為能夠提供更多選擇而感到自豪。」
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