7月18日清空率｜澳房產市場或迎40年來最大調整
房市行情
MacroBusiness經濟學家Leith van Onselen認為，艾博年（Anthony Albanese）政府收緊房產投資政策，可能把澳洲推向40年來規模最大的房價調整。
他指出，政策在房市已經承壓之際落地，時機「糟糕透頂」。
這名經濟學家說，負扣稅和資本利得稅（CGT）優惠改革，可能令本已展開的市場下行加速。高利率、消費者信心疲弱及失業率攀升，正共同壓低市場表現。
「我認為，這次調整會成為40年來最大的一次。」他在Follio Property Podcast上說。
他援引Cotality數據表示，全國過去40年來最大的房價跌幅只有8.2%，看起來並不算大，但這一次可能會超過這個水平。
他判斷，市場底部40%的房產可能仍能保持相當穩定，真正可能「遭重創」的是高端部分。
這套方案由艾博年政府作為住房可負擔性議程的一部分公布，目標是壓低投資者需求，併為首次置業者改善購房機會。
改革將於2027年7月1日起生效。屆時，投資者不能再用房產虧損抵扣工資收入的應繳稅款；資本利得稅折扣也已縮減，使投資房對部分買家不再那麼有吸引力。
van Onselen認為，若改革在市場上升期推出，本來會更有效。如今房產價值已承受下行壓力，25年的「超級周期」也走到尾聲，政策因此落在了不利時點。
住房經濟學家警告，艾博年政府收緊投資者政策，可能觸發澳洲40年來最大房價調整。
他隨後直指，房產資本利得稅和負扣稅改革，時機「非常糟糕」。
他說，房市正處周期峰值，澳洲聯邦儲備銀行（RBA）剛剛三次加息，現金利率已是15年來最高；金融市場又預計利率會進一步上調，所以還會再加一次息。
他還說，市場已經開始下行，市場情緒糟糕透頂；中東戰事持續，失業率如今也在上升。
他估計，全國房價可能已經在經歷一輪規模不小的修正，而政府的最新改變等於再添下行動能。
van Onselen也不認同「移民是房價上漲首要動力」的普遍說法。在他看來，容易獲得的信貸發揮了大得多的作用。
他的憂慮也延伸到澳洲以外。他以紐西蘭為例指出，收緊房產投資者限制后，當地住房市場曾急劇下滑；之後，新一屆政府又大幅撤銷了此前許多規定。
「他們經歷過房價崩跌。現在新政府上台，已經把那些規則全部推翻。」他說。
他還說：「如果澳洲某個時候走上紐西蘭的路，我不會意外。這個過程可能要幾年；但一旦出現規模可觀的調整，民眾會對此感到不滿。」
AMP首席經濟學家Shane Oliver同樣預計房價仍有下行空間，但他給出的預測溫和得多。
全國住宅價值在過去三年上漲26%后，目前已從峰值回落約1%。
Oliver預計，今年房價將下跌2%，未來12個月將下跌6%。他說，如果失業率大幅上升，跌幅可能更深。
不過，他表示，持續的住房短缺會限制市場下行幅度。
房屋建設審批量仍未達到《住房協議》（Housing Accord）每年24萬套的目標。與此同時，房貸利率上升可能進一步拖慢新建房屋，加劇澳洲住房供應短缺。
儘管看跌房價，van Onselen認為，房價下降最終會讓希望首次入市的年輕澳洲人更容易負擔。
這名經濟學家自己的住房已經還清貸款，但他說，比起守住賬面財富，他更擔心下一代能否買得起房。
「我當然希望孩子們有機會買房，不必背負高到極限的按揭債務。」他說。
「從自私的角度說，我知道自己得幫他們進入房市。」
他舉例說，在墨爾本一個不錯的地區，150萬澳元可以買到一套不錯的獨立屋和地塊，而不是要花300萬澳元。「這對我不是更好嗎？我需要幫他們的地方也少了。」
對於未來，van Onselen的判斷也與經濟學界主流不同。他預計，失業率升幅會超過澳洲聯邦儲備銀行的預期，因此進一步加息可能已不在考慮範圍內。
「今年不再加息，我也不會意外。」他說。
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