澳洲房市正在經歷新一輪調整。
根據最新數據顯示，自本輪房價下跌開始以來，悉尼和墨爾本住宅價值已經累計下降超過3.5%。
雖然目前跌幅還沒有達到2022年那輪快速調整的程度，但多位專家認為，如果澳洲利率沒有明顯下降，這輪市場低迷可能還會持續一段時間。
對於正在觀望買房的家庭來說，最大的問題是：現在是不是接近底部？還是應該繼續等待？
從過去幾十年的房市周期中，或許可以找到一些答案。
根據房地產數據機構Cotality的數據，在過去40多年裡，澳洲全國房地產市場經歷過10次明顯的下跌周期。
其中7次持續時間不到一年，3次持續時間超過一年，但最長沒有超過兩年。在這些周期中，全國住宅價值最大跌幅不到8%。
不過，不同城市之間差異非常明顯，尤其是悉尼和墨爾本。
目前，墨爾本房價已經連續7個月下降，累計跌幅約3.7%；悉尼也經歷了大約7個月的調整，累計下降約3.6%。
由於布里斯班、珀斯和阿德萊德等城市在利率上漲后仍保持增長，因此澳洲主要首府城市整體跌幅相對有限。
過去三個月，主要城市住宅價值下降約1.3%，包括區域市場在內，全國整體下降約0.7%。
歷史上，悉尼經歷過幾次較明顯的房價調整。
其中最嚴重的一次發生在2017年至2019年。
當時，銀行監管機構收緊貸款政策，銀行開始更加謹慎，同時市場擔心負扣稅政策可能改變。在23個月時間里，悉尼住宅價值累計下降約13%。
另一輪大幅調整發生在2022年至2023年。當時澳洲央行為了控制通脹，快速提高現金利率。
此前市場曾預計低利率環境會持續多年，但隨後連續加息大幅降低了購房者的貸款能力。
這一輪調整中，悉尼房價在12個月內下降約12.4%，墨爾本也出現明顯下跌。
那麼，這一次會不會複製2022年的大跌？
Cotality研究負責人Gerard Burg表示，目前悉尼和墨爾本房價下降速度比一些歷史周期更快，但整體程度比2022年的快速下跌更加溫和。
他認為，2022年的市場衝擊非常劇烈，因為利率變化突然發生，購房者預算受到巨大影響。
而這一次，市場已經逐漸接受高利率可能持續，因此調整過程更加緩慢。
專家認為，未來房價走勢最大的影響因素仍然是利率。如果澳洲央行開始降息，購房者的貸款能力將提高，市場信心也可能逐漸恢復。
不過，由於通脹壓力仍然存在，一些專家認為，最快可能也要等到明年年中左右，市場調整才可能結束。
當然，市場也存在提前穩定的可能。
如果很多原本準備出售房屋的業主因為市場低迷而選擇暫緩掛牌，市場上的房源數量減少，買家競爭可能重新增加，從而推動價格企穩。
另一方面，如果未來失業率明顯上升，一些家庭被迫出售房產，市場壓力可能進一步增加。
不過，目前許多澳洲房主擁有較高的房屋凈值，因此出現大規模被迫出售的可能性仍然有限。
對於買家來說，現在是不是機會？
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee認為，短期內澳洲房價不會迅速恢復上漲。
目前買家的態度明顯更加謹慎，從開放看房數據來看，市場活動正在減少，很多買家選擇等待。
不過，她認為房價大幅持續下跌的空間有限，因為澳洲仍然存在幾個支撐因素，包括人口持續增長、新房建設成本高企，以及很多房主不願意在低價環境下出售房產。
她表示，對於真正有購房需求的人來說，目前反而是一個可以更多談價的時期。
由於市場交易速度較慢，買家擁有更多時間了解房源，也更容易與賣家進行價格談判。
澳洲房地產市場正在進入一個新的調整階段。對於投資者來說，過去幾年「買房必漲」的時代已經發生變化，選擇城市、區域和購買時機變得更加重要。
對於自住家庭來說，房價調整並不一定意味著壞消息，市場降溫往往也會帶來更好的議價空間。
不過，買房最重要的不是精準預測最低點，而是判斷自己的現金流是否安全，以及選擇的房產是否具備長期價值。
歷史證明，澳洲優質區域的房產經歷周期調整后，往往仍然具有較強恢復能力。
真正的問題不是「房價會不會跌」，而是當機會出現時，你是否已經做好準備。
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