悉尼墨爾本房價加速下跌！首次置業者趁機「撿漏」：這個價以前不敢想
悉尼首次置業者 Rohene Chatterjee 和 Kiran Joy 覺得自己撿了個大便宜。他們以100萬澳元的價格購入了位於悉尼西部的一棟五居室聯排別墅，比幾個月前同類房產的售價低了約5萬澳元。
Chatterjee 告訴《AFR Weekend》，他們確實覺得自己很幸運，趕上了合適的入市時機——這處房產若是放在賣方市場，根本不可能用100萬澳元拿下。
她建議手裡有積蓄的人趕緊行動，因為現在正是不錯的入市窗口：市場上買家不多，談判時買方明顯更有話語權。
自1月份達到峰值以來，悉尼的房產價值已跌去近5萬澳元，房價中位數幾乎回到了一年前的水平。墨爾本的房價也在下跌，但速度較慢。
在這兩個城市，高端市場房價下跌得更快，這給原本計劃出售房產換住小房子的業主帶來了挑戰。
然而，市場低迷也有另一面：它讓首次置業者和換大房家庭有機會購入更大更好的住房，進入此前因房價過高而無法企及的地區，或是省下一大筆意外之財。
市場低迷同樣讓工黨陷入兩難：一方面希望因削減房地產投資者稅收優惠等改善首置房負擔能力的舉措而獲得認可，另一方面又急於與聯邦預算案引發的房市低迷撇清關係。
政府一度承認房地產市場正在經歷價格調整，但數小時后，聯邦財政部長 Jim Chalmers 便淡化了這一說法，堅稱價格下跌並不符合技術性調整的定義。
早在5月聯邦預算案公布之前，受連續三次加息及全球油價飆升引發的通脹擔憂影響，悉尼和墨爾本房價已開始下跌。而預算案發布后的幾周內,拍賣清盤率暴跌至疫情時期低點，兩大市場房價跌勢進一步加快。
貸款經紀機構 Loan Market 的數據顯示，5月至6月間，新州首次置業者貸款申請下降12.2%，維州下降11.8%；同期，新州投資者貸款下降18.5%，維州下降14%。
不過，疲軟的市場也有積極的一面——數據分析師 Chatterjee 和 Joy 便是例證。他們此前租住在西悉尼 suburb Toongabbie，因租金連續上漲，被迫為一套三居室聯排別墅每周支付近800澳元的租金，5月初便掛牌看房。
「過去六到八周我們一直在看房，我想在我們看過的八處房產中，大概只有一兩處賣出去了，」Chatterjee 說。
上周，他們在 Marayong 買下了一棟獨立聯排別墅——這是一個分契式產權社區內、與約30戶住宅相鄰的獨立房屋，距離中央商務區約40分鐘車程。
墨爾本首次置業者 Jessye Young 說，她58萬澳元買下的1970年代磚結構Elwood公寓，廚房和浴室都很小——但這正是她所需要的。攝影：Eamon Gallagher
墨爾本房價同樣在下跌，二季度下跌2.6%，儘管這是在更低基準上發生的回落。
墨爾本住宅價格中位數曾是全澳第二高，僅次於悉尼；如今已跌至全澳倒數第三，為80.8萬澳元，僅高於霍巴特和達爾文。
據統計，悉尼中位價為127萬澳元，其後依次是布里斯班的112萬澳元和珀斯的105萬澳元。
對32歲的墨爾本運營經理 Jessye Young 來說，這輪房價下跌來得正是時候。她剛結束一段感情，恢復單身後沒有選擇等待新的伴侶，而是決心靠自己攢錢買房。
「我經歷了一次分手，當時一個人租房子住，正好工作中得到了晉陞，我就想，好吧，是時候認真規劃我的未來了，我不會讓單身狀態阻止我去做這件事，」Young 說。
Young 於6月底以58萬澳元的價格，在墨爾本內城海濱 suburb Elwood 的一棟1970年代磚樓里買下一套兩居室公寓，此前她花了六周時間尋找非公開出售的房產。
她能夠購房，得歸功於聯邦政府去年10月生效的擴大版首次置業者計劃——該計劃雖也被指推高了低端市場房價，卻讓她只需支付6%首付，無需購買貸款機構抵押保險。
無論是悉尼的 Chatterjee 和 Joy，還是墨爾本的 Young，都遇到過房產中介主動打電話邀請看房的情況，這與去年年底賣方主導市場時相比堪稱巨大轉變。
「有好幾次，我對某處房產感興趣，卻被告知它已經多次拍賣但都流拍了。我感覺很多中介都在試圖推動我在拍賣前就出價，因為他們擔心不會有什麼人感興趣，」Young 說。
不過，許多買家對市場低迷仍持謹慎態度。悉尼貸款經紀人 Alex Veljancevski 表示，當地首次置業者正在退出市場，他們擔心用5%首付買房後房價進一步下跌,讓自己陷入負資產。
「聯邦預算案出台前，首次置業者的活動相當活躍，尤其是那些使用5%首付計劃的人。但預算案后，我們確實看到信心明顯放緩，」這位 Eventus Financial 主管說。
「在某些 suburb，借款95%的月供金額與每周租金相比存在巨大差距。當然，他們想買下自己的第一套房，擁有屬於自己的東西，但沒人會抱著房價會下跌的想法去買房。」
對以6%首付在墨爾本購房的 Young 來說，她承認現在買房有風險，但既然已攢夠承擔房貸的錢，繼續租房也沒有任何好處。目前墨爾本房價中位數比悉尼低約50萬澳元。
「在我的成長過程中，我一直被告知買房是能為自己的財務未來做的最好的事，這種觀念很可能從小就在我心裏根深蒂固了,我也親眼目睹了父母是如何成功做到這一點的，」她說。
與此相反,買家中介 Peach Property 總監 Jarrad Sapsford 表示，其機構的首次置業者諮詢量一直保持穩定，因為公司專門幫助潛在買家在較低價位談判購房。
上周的拍賣清盤率已連續第五周低於50%——而在房價上漲的市場中，清盤率通常會高於65%。
「這意味著競價戰更少了，更多房屋通過私下協議或拍賣后協商出售。清盤率的走低說明積極的賣家正在順應市場，因此只要準備充分，買家便可以在價格和條款上進行談判，這在一年前是不可能的，」在悉尼與貸款經紀公司 OwnHome 合作的 Sapsford 說。
換大房家庭省下20萬澳元
同樣想抓住房價下跌機會的，還有那些計劃從小戶型或中等戶型換成更大住宅的家庭。
Elise Hopkins 和丈夫 Gary 此前一直在漫不經心地看房，因為他們位於墨爾本東北部 suburb Warrandyte North、佔地一英畝的三卧室加書房住宅，對於5歲和8歲的兩個孩子來說已日漸擁擠。
一次開車經過原以為超出預算的房子時，正巧碰上開放看房，這對夫婦便決定進去看看。這棟位於附近 Research suburb 的房子，此前掛牌指導價最高達170萬澳元，如今已降至150萬澳元。
Hopkins一家，Elise和Gary，以及他們的兩個孩子Harvey和Piper，在他們最近賣掉的位於墨爾本Warrandyte的家中。攝影：Louis Trerise
他們於5月以153萬澳元出價,買下了這棟大得多的五居室住宅。
這對夫婦原有的房產價位較低，最終以133.5萬澳元售出，而掛牌指導價原為122萬至132萬澳元。
「如果不是碰上現在這種市場狀況，我們可能沒這麼幸運能以這樣的價格買到房子，並這麼快就實現換房計劃，」從事醫療銷售工作的護士 Hopkins 說。
「賣掉我們的房子確實讓我們緊張。因為是先買后賣，我們必須儘快完成，這總讓人有點焦慮，但我們對自己房子的價值已經相當有信心。」
Hopkins 表示，房價下跌有利有弊,但如果這輪低迷最終能幫助下一代人更容易進入房市，她會感到高興。
「如果展望未來，我會想：我的孩子們到底怎麼可能買得起房子？那個老派的澳洲夢正變得越來越遙不可及。」
值得注意的是，悉尼和墨爾本的房價下跌在市場上分佈並不均勻。城市邊緣的公寓和獨立屋——通常是首次置業者的目標房產——價值縮水速度遠不如內城區住宅那麼快。
「當市場真正進入低迷期時，換大房實際上會變得更容易負擔，因為下行通道中各板塊表現並不同步：一些地區跌幅更大，另一些地區房價則保持堅挺或降幅更溫和，」Domain 首席經濟學家 Nicola Powell 說。
「你往往會發現，低迷時期高端市場跌幅確實更深，而那些可負擔性更高的 suburb 表現反而堅挺得多。把握住最佳時機點，換大房的過程會變得稍微容易一些。」
Loan Market 經紀人 Kris Faife 表示，對於持有房產時間足夠長、已實現紮實資產增值的換房者來說，當下正是合適的入市時機。
「挑戰在於協調好兩筆交易或臨時住所的安排，但總體而言，人們對拿下下一套房產這件事沒那麼恐慌了，」Faife 說。
不過，墨爾本 Buxton 機構的研究發現，換大房對大多數家庭而言並非優先事項。該房產集團針對來自57個不同地方政府區域、364名維州人開展的「生活狀態」調查顯示，74%的受訪者認為時間和自由比空間更重要,略超半數（54%）的人寧願通勤時間更短，也不願要一個更大的房子。
房價還會跌多久？
經濟學家預計，悉尼和墨爾本的市場低迷將進一步加深,房價將持續下跌至年底，最大跌幅預計出現在未來幾個月內。Barrenjoey 分析師預測，主要首府城市的市場谷底將在11月到來。
Domain 預測，明年上半年房價跌勢將趨於溫和；若2026-27財年末出現降息，房價可能重新開始增長。經濟學家對未來九個月後的走勢預測分歧較大,對澳洲聯邦儲備銀行（RBA）後續利率走向的看法也不一致。
與此同時，堪培拉房價也已開始下跌。分析師正密切關注布里斯班、阿德萊德和珀斯——這些因供應緊張而受到保護、通常對利率不太敏感的市場，是否也會步入低迷。
澳洲房地產市場目前正處於30年來第九次低迷的初期階段。據 Domain 分析，一輪下跌平均持續八個月，價格跌幅2.9%，最深跌幅可達7.1%；相比之下，上漲周期則更為持久強勁，平均每三年增長32%。
「從實時感受來看，市場下跌可能顯得相當劇烈，但縱觀歷史，這些跌勢往往短暫且幅度有限，並未抹去此前的漲幅，」Domain 的 Powell 說。
「當利率周期出現轉變，場外觀望的需求往往會迅速回歸，從而提前引爆下一輪增長階段，」她說。
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