01
聯邦預算新政推動投資者轉向風險更高的商業地產
大批普通散戶投資者正從住宅地產市場撤離，轉而湧入商業地產賽道。聯邦預算出台的一系列稅收調整政策，正逐步對住宅投資形成實質性衝擊。
從多項指標來看，商業地產具備一定投資吸引力，近期回報率水平與住宅地產大體持平。
但該品類暗藏隱患，理財顧問提醒投資者務必審慎調研、謹慎入場。
Ray White 研究主管 Vanessa Rader 表示，聯邦政府出台新規，禁止自助養老金（SMSF）舉債購置住宅物業；疊加負扣稅政策調整 —— 僅新建住宅可繼續享受負扣稅優惠，自政策落地以來資金就已逐步向商業地產遷移，而本次新規將進一步加速這一趨勢。
Rader 同時提醒，商業地產投資邏輯和住宅地產截然不同，但 「原先依靠住宅物業作為核心財富積累載體的投資者，會發現商業板塊越來越具備研究價值。」
從稅務角度而言，商業地產（尤其是工業地產）吸引力顯著提升：投資者持有全部商業物業仍可適用負扣稅；SMSF 也能夠通過槓桿投資商業地產。與之相對，資本利得稅調整政策對商業、住宅兩類投資者普遍適用。
目前資金轉向商業地產的權威統計數據尚未完整出爐，但投資者或許會留意到：兩大板塊長期綜合回報率十分接近。
根據 Rader 測算數據，澳洲工業地產五年回報率為 10.4%；澳洲住宅房價五年漲幅為 10%。
不過住宅地產前景承壓，多家國際銀行預測房價從高點至低點最大跌幅或將達到 10%；反觀工業廠房這類商業地產，前景保持平穩。
按揭經紀機構 My Mortgage Freedom 商業地產業務負責人 Jake Sgarbossa 稱：「投資風向今年已經發生轉變。
尤其是預算案公布之後，原本諮詢住宅投資貸款的客戶，大量轉向諮詢商業地產。」
對於初次布局商業地產的投資者，空置率是核心觀測指標。長期來看，商業地產租金收益更高，但空置現象遠比住宅市場普遍，且空置周期更長。
商業地產空置率最高可達住宅市場的四倍，澳洲住宅空置率僅維持在接近 1% 的低位。
這也是兩類資產最核心差異之一：商業物業一旦空置，空窗期可能持續很久，帶來嚴峻現金流壓力。
不少投資者出於稅務考量看好商業地產，能夠避開預算中力度最大的幾項稅收調整，是重要吸引力。但拋開稅務優勢，商業地產本身的基本面風險與機遇不容忽視。
理財顧問 James Gerrard 建議投資者著眼長期影響：「商業地產潛在租戶群體規模遠小於住宅。一部分投資者能夠收穫豐厚回報，但也有人面臨最長兩年的空置期。」
商業地產租金收益普遍高於住宅。工業地產租金收益率大多維持在 6%–8% 區間；普通住宅租金收益率普遍接近 4%，各大都會中心城區甚至低至 2%。
Gerrard 同時指出，銀行針對商業地產放貸標準更為嚴苛；SMSF 投資商業物業可申請的貸款，利率處於信貸市場較高區間。
02
出租房持有還是出售？澳洲投資者全新決策指南
過去二十年來，澳洲房產投資者只需關注一個問題：房產市值多少？而聯邦預算案的稅收新政落地后，投資者終於必須核算房產的實際收益能力。
二十年來，澳洲房產投資者始終執著于同一個問題：這套房子現在值多少錢？
而聯邦預算案出台的新政，讓另一個問題成為投資者的必答題：這套房產的實際收益有多少？未來十年的增值增長點又在哪裡？
近期，一對五十歲出頭的夫婦找到我，他們的房產投資經歷，是整整一代澳洲人財富積累的縮影。
二十年前，他們在悉尼內西區購入一套投資房，買入價50萬澳元，如今市值已達150萬澳元。
但這個估值數字，只能反映樓市行情，完全無法體現房產的實際創收能力。
過去二十年，這套房產的年化資本增值率約為5.7%，該數據尚未扣除融資成本、持有成本和稅費。租金收入僅能覆蓋部分日常支出，投資者持有這套房產的核心邏輯，完全依賴房價上漲抵消各項成本、實現盈利。
這套投資邏輯長期主導著澳洲存量房產市場。房產研究機構Cotality的模型數據顯示，澳洲存量獨立屋的租金毛收益率僅為3.1%，低於4.35%的官方現金利率。
扣除房貸成本與房屋持有開支后，澳洲全國僅有0.8%的郊區房產能夠實現正向現金流。
此前，投資者之所以接受微薄的租金收益，是因為所有人都指望通過最終賣房的資本增值獲利。這是一場押注房價上漲的投資博弈，而過去二十年，這場博弈始終穩賺不賠。
但聯邦預算案的稅收新政，徹底改寫了這場投資博弈的規則。新政擬對存量房產的負扣稅（negative gearing）規則作出調整，並自2027年7月1日起，對房產真實資本收益徵收最低30%的稅費。該政策不會追溯徵收房產過往的增值收益。
可一旦法案正式落地，房產未來產生的每一分增值收益，都將適用全新的稅收規則。
對於依託房價增值積累財富的投資者而言，如今必須直面一個從未認真思考過的問題：這套房產是否還值得留在我的投資組合中？
想要得出答案，不能只看表面估值，需要從四大核心維度綜合研判。
一、核算房產真實凈收益
房產中介常公示的毛收益率（Gross yield），幾乎從來不是投資者最終落袋的實際收益。
更具參考價值的核心指標是凈現金收益率（net cash return），即扣除房貸利息、土地稅、物業管理費、業主公攤費、維修養護費、保險費以及租金收入稅費后的實際收益。
對於毛收益率僅3.1%的存量房產，在當前利率環境下，房貸成本極易讓房產年度收益轉為負值，投資者每年需要自掏腰包補貼費用，才能持續持有這套資產。
這類持續性現金支出因分散在多年周期中，很容易被投資者忽略，但這屬於房產持有核心成本，評估房產投資表現時，必須與賬面增值數據一併考量。
二、在政策落地前規劃賣房時機
賣房套現的稅費成本，是投資決策的第二大核心考量。
根據現行規則，持有房產超過12個月，可享受資本利得稅（CGT）50%折扣優惠，剩餘應稅收益計入賣房當年的個人總收入計稅。長期以來，投資者大多選擇在退休或低收入年度賣房套現，以此實現最優節稅效果。
但預算新政將徹底取消這一稅務靈活操作空間。若法案按計劃落地，2027年6月30日前產生的房產增值收益，仍沿用現行稅收規則；2027年7月1日後產生的新增增值收益，將扣除通脹因素核算真實收益，且最低需繳納30%稅費，最高邊際稅率納稅人的稅費可達47%。
對於手握大額未兌現房產增值收益的城市投資者而言，短期內無需過度擔憂。
但即將退休、即將進入低收入周期的投資者，需重點研判賣房時機。若房產凈資本收益疊加其他應稅收入后，仍可落在30%邊際稅率區間（含醫療保險稅則為32%），可優先考慮提前賣房套現。
投資者可通過測算不同賣房時間節點，精準對比稅後、扣除交易成本后的實際到手資金，以及套現資金後續的投資收益，為決策提供數據支撐。
三、將家庭總資產視作整體投資組合
房產套現決策，需要結合自管養老金（superannuation）統籌規劃。
不少家庭手握高價值房產，但夫妻雙方的養老金餘額差距懸殊：一方常年在崗、養老金儲備充足，另一方因離職居家導致養老金積累薄弱。
而房產套現，恰好可以填補家庭養老金儲備的缺口。
澳洲養老金按個人獨立核算，房產套現資金無需按照原有房產持有比例拆分。夫妻雙方可各自按照個人額度繳存養老金：養老金積累階段收益僅繳15%稅費，餘額低於300萬澳元的退休賬戶收益免稅；而新政落地后，房產類資產的未來增值收益最低需繳納30%稅費。
該規則不會改變房產過往增值收益的應繳稅費，但會徹底改變套現資金及其未來收益的複利計稅環境。
對於2026年6月30日養老金總額低於50萬澳元的投資者，除每年3萬澳元的標準優惠繳存限額外，還可使用過去五年未用完的優惠繳存額度，單年度最高可抵扣應稅收入的繳存金額可達17.5萬澳元。
依託非優惠型繳存預支規則（non-concessional bring-forward rule），養老金餘額低於184萬澳元的個人，三年合計可額外繳存39萬澳元。此外，55歲及以上、出售自住房的投資者，可享受養老置換繳存（downsizer contribution）政策，單人可額外繳存30萬澳元，不計入常規繳存額度。
以上所有稅務優惠與繳存權益，在房產持續持有的狀態下無法享受，僅能在賣房套現后兌現，這也是投資者權衡賣房與持有的核心關鍵。
四、不可忽視資產持有架構
資金能否靈活套現，同樣取決於房產的持有架構。
很多投資者早年以個人名義或全權信託（discretionary trusts）持有房產，這套架構的核心初衷是收入拆分節稅、享受資本利得稅50%折扣。
但新政規定，自2027年7月起調整資本利得稅規則，2028年7月起對全權信託分紅徵收最低30%稅費，讓信託持有房產的弊端凸顯：租金收益分配、最終增值收益繳稅、家族遺產規劃適配性，都將成為複雜問題。
這並不意味著投資者需要倉促調整資產架構。貿然變更持有主體，可能觸發資本利得稅和印花稅，最終得不償失。但新政明確，2027年7月1日起將開放三年的信託架構調整窗口期，投資者可提前規劃優化架構，無需被動倉促調整。
回到前文的夫婦案例，他們並非必須賣房。這套房產陪伴他們積累財富，至今仍具備持有價值。真正改變的，是他們對房產實際價值、未來持有成本與收益的認知，以及未來十年房產投資的全新規則。
03
悉尼房市寒意蔓延！三居室公寓$220萬流拍，中介：結果比預想好
悉尼樓市的冬季寒意仍未消退。Elizabeth Bay一套擁有三居室公寓於周六舉行拍賣，但最終未能售出。
這套位於3/4 Holdsworth Avenue的房產底價為235萬澳元，指導價為240萬澳元。該公寓擁有獨立屋般的空間尺度、愛德華時期特色，且鄰近Rushcutters Bay Park，卻只有一名買家註冊登記。
拍賣開場時，賣方先叫價220萬澳元。一名此前看過房產的女性旁觀者隨後現場註冊競拍，卻沒有出價。另一名註冊競拍者也沒有回應賣方叫價，房產最終流拍。
賣方是一名本地投資者，兩名註冊競拍者均為自住買家。
Ray White中介Renee Cross表示，兩組買家都有實力買下這套房產。
截至報道發布時，這套房產仍未售出。
Cross說，由於註冊競拍人數不足，她與賣方一度考慮在本周撤拍。但兩人最終決定照常舉行拍賣，不讓房產成為當前市場的犧牲品。她說，結果超出了她的預期。
「拍賣結束時，還有兩名有能力買下房產的註冊買家，這讓我有信心。我非常興奮。」
在Forest Lodge，4名註冊競拍者激烈競購一套帶停車位的一居室公寓，價格被推高至75.7萬澳元。
這套位於33/211 Wigram Rd的頂層公寓底價為65萬澳元，與指導價相同。
競價從64萬澳元開始，隨後快速上升，先後以每次5000澳元和1萬澳元的幅度加價，直至超過70萬澳元。競爭很快縮小到兩方，價格達到74萬澳元后，每次加價縮至1000澳元，最後一筆5000澳元的出價落槌成交。
這套房產屬於已故業主遺產，4名註冊競拍者都是首次置業者，最終買家和最後一名出價者均由父母陪同。
Belle Property Glebe中介James Cahill把這場激烈競價形容為「一場拳擊賽」，並稱結果是意外之喜。
「這表明，即使在這樣的市場中，首次置業者仍會競購那些各項條件都符合要求的房產。」
Cahill說，這套公寓綠樹環繞，靠近Annandale village，還配有安全的室內停車位，銷售期間因此引發濃厚興趣。
他補充說，公寓本身的維護狀況也很吸引買家。
「公寓保養得很好，完全可以入住；不過更新廚房和浴室仍有增值空間。換句話說，它兼具兩方面的優點。」
Cahill表示，遺產執行人聽取市場意見，將底價定在「公平合理」的水平，帶動了買家出價。
04
審計總署：警示住房交付存隱憂
審計總署（Auditor-General）警告稱，政府標誌性住房項目的交付目前面臨」相當大的不確定性」。
據審計總署最新報告，聯邦政府兩項旗艦住房項目存在未能達標的風險。該報告審查了澳大利亞住房未來基金（Housing Australia Future Fund, HAFF）和國家住房協議基金（National Housing Accord Facility, NHAF）的設計與交付情況。
該澳大利亞國家審計署（Australian National Audit Office, ANAO）報告于周二（2026年7月21日）發布，認為兩項計劃的設計大體有效，但指出了交付環節存在的短板，已使其住房目標面臨風險。
HAFF於2023年首次宣布設立，初始投資額為100億澳元，基金收益用於支持社會和可負擔住房交付；NHAF則通過與各州和領地的協議提供額外資金。
兩項計劃均由財政部（Department of Treasury）負責管理。
兩項計劃的合計目標為在2029年6月30日前交付4萬套社會和可負擔住房，其中HAFF承擔3萬套，NHAF承擔1萬套。
然而，審計總署報告發現，截至2026年5月，僅完成1,432套住房。
報告還指出，根據2026年4月的預測，預計到2028年6月30日僅完成2萬套住房——僅為合計目標的一半。
這意味著在計劃最後一年還需額外交付2萬套住房，才能在2029年6月前實現4萬套住房的目標。
審計總署表示：」鑒於第三輪正在進行中，截至2026年6月，這一預測存在相當大的不確定性。」
審查就交付安排提出了若干問題，認為項目交付、成本及影響方面的透明度不足。
審計總署識別的關鍵問題包括項目管理，認為治理和監督安排建立較晚且未能持續保持。
報告還指出，財政部耗時逾一年才正式確定其風險管理框架，且未定期審查項目風險或評估其管控措施的有效性。
審計總署表示：」交付安排僅部分有效，包括項目管理、風險管理和績效管理，這增加了項目未能以足以實現預期政策成果的標準進行治理和管理的風險。」
「項目交付、成本和影響方面的透明度不足。」
作為審查的一部分，審計總署提出五項建議以加強計劃管理，財政部已全部接受。
建議包括改進治理和信息管理安排、定期評估項目風險及管控措施的有效性，以及通過明確職責並確保風險得到定期審查來加強風險監督。
審計總署在報告中還呼籲財政部建立更清晰的交付效率衡量標準，並改進項目績效的公開報告，包括目標進展和更廣泛成果。
報告指出：」除非財政部加強其治理、風險和績效管理安排，否則項目可能無法實現預期成果。」
聯邦政府在財政部發布的一份聲明中回應了審計總署的調查結果，聲明來自住房部長Clare O』Neil。
住房部長承認審計總署對財政部HAFF設計大體有效、且有穩健政策建議支持的評估。
她還指出，報告認可財政部通過吸納早期資金輪次的經驗教訓和利益相關方反饋，持續改進項目。
她表示：」該項目正處於數十年來最艱難的建造市場之一進行交付。隨著建築和融資成本上升，財政部及早識別了這些壓力，政府也採取行動保障我們交付更多社會和可負擔住房的承諾。」
「審計總署已識別出切實可行的機會，以在項目持續成熟過程中加強治理、風險管理和公開報告。我們歡迎這些建議，並將繼續改進項目的交付方式。」
4萬套住房的HAFF和NHAF目標構成政府更廣泛承諾的一部分，即結合其他舉措，到2029年交付5.5萬套社會和可負擔住房。O』Neil在聲明中重申了政府對這一更廣泛目標的承諾。
O』Neil表示：」阿爾巴尼斯政府（Albanese Government）堅定支持到本十年末建造5.5萬套新社會和可負擔住房的宏偉目標，因為正是這樣的雄心壯志，才能扭轉醞釀了一代人的住房危機。」
「我們的重點仍然堅定地放在為澳大利亞人交付5.5萬套新住房這一艱巨、複雜且規模龐大的任務上，與澳大利亞住房局（Housing Australia）、各州和領地、社區住房提供商及行業攜手合作。」
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