真的沒想到！澳洲房市最先撐不住的竟是墨爾本！澳洲住房的危機開始蔓延！墨爾本近30%在售住宅開始降價，賣家平均少賣約2.4萬澳元

2026 年 7 月 31 日上午 2:27

———前言———

進入2026年冬季，墨爾本房市的定價邏輯正在發生變化。過去不少賣家相信，只要耐心等待，總能遇到願意接受報價的買家；如今，越來越多房源卻不得不主動降價。房產追蹤平台Spachus分析顯示，墨爾本約有29%的在售住宅下調了最初掛牌價，明顯高於悉尼約12%的比例。過去三個月，墨爾本住宅成交價中位數比最初掛牌價低約23750澳元。

買家購買力下降后，賣方的價格預期正在被迫向現實靠攏。推動這輪降價潮的，也不是某一項政策，而是高利率、持有成本、稅制調整和市場信心共同作用的結果。

近3成房源降價，賣家預期鬆動

Spachus數據顯示，墨爾本約27.5%的獨立屋、28.5%的公寓以及略多於四分之一的聯排別墅出現掛牌降價。報道所列相應降幅分別約為14%、12.5%和接近20%，但這些數字來自平台實時掛牌樣本，並不是墨爾本官方房價指數。一套住宅從100萬澳元降到90萬澳元，只能說明賣方修改了廣告報價，並不等於整個區域房價同步下跌10%。

因此，29%更像是一個賣方預期鬆動指標：越來越多房東最初設定的價格，已經高於當前買家願意或有能力支付的水平。其他地區的單套折價金額甚至更高。Spachus統計的掛牌價與成交價中位差中，悉尼約為7萬澳元、中央海岸約7.5萬澳元、卧龍崗約5萬澳元、Geelong約4.55萬澳元。墨爾本真正突出的是降價房源覆蓋面較廣，而不是每套房的降價金額全澳最高。

墨爾本早已轉弱，預算案只是加速

墨爾本房市並非在5月聯邦預算公布后突然下跌。澳洲房產數據機構Cotality的數據顯示，2026年6月全國住宅價值環比下降0.4%，為2022年12月以來最大月跌幅；墨爾本當月下降1.0%，整個6月季度下降2.6%，悉尼同期分別下降1.2%和3.2%。

這說明悉尼近期的下跌速度可能更快，但墨爾本經歷橫盤和疲弱的時間更長。成交量下降、掛牌庫存增加后，買家擁有更多選擇，不再需要倉促接受賣方報價，定價偏高的房源自然更容易延長銷售周期。墨爾本還有自身壓力。州際人口的流動、投資物業土地稅以及不斷上升的保險、維修和融資成本，都削弱了部分投資者的持有回報。

維州自2025年1月1日起，還對多數少於28天的短期住宿徵收7.5%的短租稅。根據維州稅務局說明，主要住所短期出租等情況可以獲得豁免，但用於短租經營的第二套住宅通常會受到影響。

高利率壓低了買家預算

對房價影響最直接的因素，仍然是房貸成本。澳聯儲在2026年2月、3月和5月連續三次加息，將現金利率由3.60%推升至4.35%，6月會議則選擇暫停。目前利率仍處於較高水平，下一次議息結果將在8月11日公布。利率上升后，即使家庭收入沒有下降，能夠從銀行借到的錢也會減少。過去買家可能在拍賣中繼續加價數萬澳元，如今許多人已經接近銀行批准的貸款上限。

需求並未完全消失，但買家的最高出價能力明顯下降。最新通脹數據帶來了一點緩解。6月年度消費者價格指數由5月的4.0%降至3.8%，修整均值通脹維持在3.6%，低於部分市場預期。這降低了澳聯儲8月再次加息的緊迫性，但通脹仍高於2%至3%的目標區間，不能據此宣布澳洲已經進入降息周期。即使利率暫時維持不變，家庭借貸能力也不會立即恢復。

養稅改令投資者謹慎，但並未集體拋售

2026年聯邦預算對負扣稅和資本利得稅作出調整，確實增加了投資者的不確定性。從2027年7月1日起，住宅負扣稅原則上將限制于新建住宅；2026年5月12日前持有的投資房獲得過渡保護。資本利得稅的50%折扣也將改為按照通脹調整成本基礎，並設置最低稅率。

瑞·懷特集團根據超過6.4萬場拍賣活動分析發現，預算后的九個完整星期，投資者買家由此前九周的564人降至390人，減少31%。但同期自住買家也下降24.5%，所有已識別買家減少26%，說明整個拍賣市場都在降溫，並非只有投資者離場。投資者占買家的比例一度由24.3%降至20.7%，截至7月18日又回升至23.2%。

更重要的是，投資者賣家數量同期也下降約31.4%，買賣比例基本穩定，暫時沒有證據證明市場出現投資者大規模拋售。

澳洲拍賣持續低迷，價格仍在平衡

掛牌降價與拍賣市場正在釋放相同信號。根據Cotality最新拍賣統計，截至7月26日的一周，墨爾本舉行707場拍賣，環比增加18%，但同比減少10.1%；初步清盤率降至54.6%，連續第四周處於50%中段。同期，全澳首府城市初步綜合清盤率為52.4%，撤拍率達到17.4%，仍明顯高於2025年11.8%的平均水平。

悉尼初步清盤率雖然回升至56.1%，但接近29.8%的計劃拍賣被撤回，成功出售的房源中約63.4%在拍賣日前成交。這些數據說明，買家不是完全不買，而是不願按照賣方原來的價格購買。部分賣家寧願提前接受報價，也不願承擔公開流拍的風險。

當然，市場並非所有房產都能隨意砍價。靠近市區、土地稀缺、戶型實用的聯排別墅，以及部分學區房和低總價住宅，仍可能吸引多名自住買家。供應較多、同質化明顯或投資者佔比較高的公寓，則更容易出現掛牌時間延長和降價。

——結語——

墨爾本近三成在售房源下調掛牌價，是房市由賣方佔優轉向買家擁有更多選擇的重要信號，但還不能等同於市場全面崩盤。真正推動這輪降價潮的，是連續加息壓低了買家的借貸能力，而部分賣方仍按照上一輪上漲周期定價。維州較高的持有成本、短租稅以及聯邦負扣稅和資本利得稅改革，又進一步削弱了投資者信心。

換句話說，稅改不是唯一原因，投資者也沒有突然集體逃離。核心矛盾是：今天的買家，已經無法按照昨天的價格出價。對買家而言，這是一個選擇增加、議價空間擴大的市場，但優質房源仍可能存在競爭；對賣家而言，最大的風險不是適度降價，而是繼續用過去的行情判斷今天的市場，墨爾本房市正在進入由真實購買力決定成交價格的新階段。