深度｜Bathla Group 百億債務危機全景：Alceon 抽身離場、Credit Connect 接盤被套，複雜家族企業架構暗藏傳導風險
悉尼西部大型住宅開發商Bathla Group（運營主體 Universal Property Group） 債務危機持續發酵，集團顯性債務規模超 31 億澳元，疊加創始人兄弟旗下關聯地產企業 Raj & Jai Construction 3.04 億澳元負債，整個家族地產版圖債務合計大概率突破 34 億澳元。
隨著項目施工停滯、供應商欠款累積、多家監管機構介入調查，當初承接 Alceon 巨額債權、深度入局 Bathla 融資的昆士蘭私人信貸機構 Credit Connect 被推至風口浪尖。面對媒體問詢，Credit Connect 高層全面封口，拒絕就風險敞口、項目後續資金安排作出任何回應。
一、核心債主緘默：Credit Connect 手握 2.038 億澳元債權，深陷 Bathla 困局
Credit Connect 總部位於昆士蘭州黃金海岸，是澳洲知名非銀私人信貸機構，主打銀行不願承接的開發商開發貸與物業融資業務。機構公開資料顯示，自 2006 年成立以來，累計投放貸款規模 12.8 億澳元，網點覆蓋澳洲東海岸。
在 Bathla 龐大的債權人名單里，Credit Connect 是舉足輕重的玩家：累計向 Bathla 發放 14 筆專項開發貸款，授信總額2.038 億澳元，目前 Bathla 已提取 1.785 億澳元，尚有 2530 萬澳元額度沒有動用。
這筆資金定向支持 908 套住宅開發項目，隸屬於 Bathla 規劃的近 14873 套住宅大盤。但信貸文件顯示嚴峻現實：908 套房源之中，僅 199 套達成樓花預售，去化率嚴重不及預期。一旦 Bathla 現金流斷裂無力續建，Credit Connect 或將被迫接管數百套未售物業承擔處置壓力；同時多個在建項目仍存在巨大資金缺口，持續投入與及時止損成為擺在信貸機構面前的兩難選擇。
《The Australian》記者實地走訪多方求證，但溝通全面受阻。記者前往 Credit Connect 多處辦公地點：墨爾本辦公點負責維多利亞州業務的合作律師正在籌劃結業搬遷；坐落於悉尼 Milsons Point、眺望月神公園的辦公地址無信箱，長期無人值守。
記者直接致電 Credit Connect 首席執行官Peter Benson尋求置評，對方態度強硬：「我對此事沒有任何評論。媒體過往報道存在斷章取義，相關報道內容並不屬實，請停止致電，否則我方將視作騷擾。」
Bathla 集團發言人 Tim Allerton 同樣迴避實質性問題，僅表示雙方融資協議帶有保密條款，不方便披露交易細節，同時提出擔憂媒體擅自引用保密內部文件刊發報道。
Credit Connect 深度捲入這場危機，源頭是 2025 年末澳洲私人信貸市場標誌性的一次債務置換。
Alceon co-founder Trevor Loewensohn. Picture: Christopher Ireland
早前，悉尼老牌私人信貸機構 Alceon 是 Bathla 第一大資金方，手握近 6.7 億澳元授信敞口，雙方維持長達 18 年合作。但隨著 Bathla 持續擴張、大舉購入土地，項目風險持續走高，Alceon 最終決定全線撤退，在 2025 年底前徹底清空所有債權。
Bathla 隨即在市場廣泛尋找資金接盤。當時墨爾本機構 Merricks Capital 提出 6 億澳元融資方案，Centuria Bass 也推進 4.4 億澳元融資洽談。經過多輪談判博弈，開發商最終敲定由 Credit Connect 牽頭、多家中小型私人信貸機構組成的銀團承接大部分原有債務。其中一筆 7440 萬澳元專項貸款投向 Bathla 旗艦項目 ——Marsden Park 里士滿大道住宅地塊，截至目前該授信仍剩餘 2340 萬澳元可提取額度。
危機爆發之後，債權人們早已主動介入項目運營。多家放貸機構啟動貸款人直接支付模式（lender direct payment model），直接撥付資金髮放工人薪水、清償部分供應商欠款。長期拖欠工程款促使大量分包商停工，債權人不得不另行招募外部建築團隊進場續建。據行業消息，近幾個月 Bathla 推進多宗土地出售談判，但交易流程複雜、短期難以完成交割，無法快速回籠大額現金緩解流動性壓力。
與此同時，多家資金方向 ASIC（澳大利亞證券和投資委員會）提交舉報材料，指控 Bathla 提供的物業資產評估存在虛高嫌疑，開發商刻意隱瞞完整債務狀況，信息披露嚴重不足。
二、隱藏雷區：兄弟公司債務互通，企業邊界名存實亡
一樁流產的 7000 萬澳元土地收購案，撕開了 Bathla 錯綜複雜的家族關聯風險網路。
Bathla 創始人 Bhart Bhushan 早年是計程車司機，1997 年創立集團，他與兄弟 Rajinder Mohan 共同持有 Bathla Group；Rajinder Mohan 另外獨立運營地產企業 Raj & Jai Construction。
官方口徑始終強調：兩家企業為獨立擁有、獨立運營的市場主體。Raj & Jai 只是按照市場化租金租賃 Bathla 位於悉尼 Girraween 總部辦公室；兩家主體之間所有擔保、業務往來均為公平交易、保持獨立距離。
但在貸款機構與新州建築委員會眼中，兩家公司界限早已模糊：債務抵押登記交叉覆蓋雙方旗下數十家子公司；監管部門下發工程整改指令時，經常將兩家企業視為同一主體處理。Raj & Jai 自身賬面負債達到 3.04 億澳元，與 Bathla31 億債務疊加，整個家族地產平颱風險敞口進一步放大。
新州 Mudgee Caerleon Estate 收購失敗事件成為風險樣本。當年 Raj & Jai 設立特殊目的公司 Raj & Jai (Mudgee)，計劃斥資 7000 萬澳元收購佔地 40 公頃、規劃 1700 個地塊的大型社區項目，交易由 Raj & Jai Construction 提供全額擔保。
項目公司先期支付 700 萬澳元定金，外加 100 萬澳元法務與諮詢費用；Bathla 集團投入 638,089 澳元參与交易，創始人 Bhart Bhushan 還擔任這家 SPV 公司董事近兩年，直至 2024 年 10 月 11 日卸任。
後續買方無力支付剩餘款項，土地賣方提起訴訟，法院判決 Raj & Jai (Mudgee) 拖欠 6300 萬澳元本金及利息。雖然後續公司股權多次轉手、主體更名進入清算程序，剝離 Raj & Jai 品牌名稱，但原始 6300 萬澳元擔保責任從未解除。一旦賣方啟動追償，現金資產僅 220 萬澳元的 Raj & Jai Construction 將承受巨大壓力，風險沿著股權、擔保鏈條傳導至 Bathla 集團。
除此之外，Bathla 近年多宗土地期權交易宣告終止，開發商確認主動放棄多塊地塊收購選擇權，持續和土地賣方重新協商條款，部分土地持有者已經考慮發起訴訟索賠。
三、多重危機集中爆發：監管調查、創始人資產陷阱、供應商集體維權
1. ASIC 收到多項舉報，涉嫌誤導貸款人
多份舉報文件已經遞交給 ASIC，相關指控包括：Bathla 在貸款申請階段，催促貸款人在短短數日之內完成大額貸款審批，刻意規避完整盡職調查流程；
曾威脅拒絕提供融資的信貸機構；
提交融資材料時刻意隱瞞實時負債數據、資產真實估值，迴避關於企業償付能力的關鍵問詢；
未完整披露全部貸款規模以及創始人簽署的大量個人擔保協議。
ASIC 對外證實知曉針對 Bathla Group、Universal Property Group 以及 Bhart Bhushan 的相關投訴。監管機構披露，早在 2011 年 Bhushan 就與 ASIC 簽署過可執行承諾協議。當年監管調查發現，Bathla 長達五年向購房者提供賣方融資貸款，面向大量新移民、領取 Centrelink 福利人群放貸，僅口頭問詢收入資產，沒有開展任何信息核驗，存在不當放貸行為。
除 ASIC 之外，新州獨立反腐敗委員會 ICAC、新州建築委員會也同步開展調查。新州建築委員會持續監督 Bathla 所有在建項目，此前已經針對 Marsden Park、Toongabbie、Seven Hills 多個住宅項目下達工程整改令，要求開發商修復建築缺陷。
2. 創始人個人擔保形同虛設：坐擁地產帝國，名下僅 3.5 萬現金
融資文件披露的信息震驚信貸市場：Bhart Bhushan 為數十億元債務簽署個人擔保，但其個人可處置資產規模極低。
創始人披露個人總資產僅 39 萬澳元，其中現金只有 3.5 萬澳元；其餘資產包含價值 10 萬澳元 Bathla Investments 股份、7.5 萬澳元固定設施、18 萬澳元養老金。
他登記居住的悉尼西區 Greystanes 住宅並不在自己名下，登記人為親屬，物業附帶多項押記與抵押貸款。面對數十億規模債務的連帶擔保，一旦債務違約，貸款人能夠執行回收的個人資產十分有限。
3. 供應商欠款高企，開發商以房抵債遭遇產權瓶頸
CreditorWatch 公開登記數據顯示，針對 Bathla 集團未結清的供應商索賠金額至少 720 萬澳元。大量分包商長期收不到工程款，選擇停工維權。
Bathla 推出解決方案：向長期合作的分包商提供住宅折扣，用以抵扣工程欠款。但方案落地困難重重：大量物業背負多重抵押貸款，開發商無法解除物業抵押，難以完成產權註冊過戶。集團對外表示正在批量推進上千宗地塊產權登記工作，需要逐項滿足前置條件，無法單純依靠現金結清債務快速過戶。
4. 私人信貸行業風險蔓延，評級機構發出預警
評級機構 SQM Research 已經要求其跟蹤的 40 家私人信貸基金，強制披露各自對 Bathla 集團的風險敞口，警惕單一開發商爆雷引發整個非銀信貸行業連鎖風險。目前 Centuria Bass Credit Fund 已經遭到評級下調。
完整債權人梯隊清晰展示市場風險分佈：PAG（亞洲對沖基金）：最大單一債權人，風險敞口對應價值 7.3 億澳元項目，重點項目包含 Pemulwuy、Schofields 大型住宅地塊；
Centuria Bass：對應價值 2.8 億澳元項目；
Credit Connect：對應價值 2.7 億澳元土地資產，核心標的 Marsden Park； 除此之外還有 Ray White Capital、Balmain、CVS Lane、South Western、MaxCap、La Trobe Financial、Wingate 等十余家機構參与放貸。 大部分貸款 LTV（貸款價值比）達到 75%-80%，合同利率普遍高達 18%-19%。高息持續侵蝕開發商現金流，土地集中布局悉尼西區，區域市場波動進一步放大資產減值風險。
四、項目現狀：大量大盤擱置，部分由債權人接管施工
Bathla 手握 105 塊開發地塊，其中 45 個項目處於在建狀態、25 個地塊持有建成未售物業、12 宗空置土地、38 宗拿到開發審批但遲遲未動工。多個 2016 年獲批的旗艦項目時隔十年依舊無法完工。
Pemulwuy 項目（PAG 主導）：規劃 7 棟塔樓、317 套公寓，2018 年拿到審批，至今尚未竣工，目前由債權方安排資金持續續建；項目抵押結構複雜，同時登記多家機構債權；
Marsden Park South Street 地塊（Credit Connect 債權）：規劃數百套公寓，僅少量工人開展內部裝修；
Castle Hill 地塊：緊鄰西北地鐵線，規劃 68 套公寓，現場僅有基坑與未完工塔吊，工程全面停滯。
集團對外表態：預計今年底完成 1900 套物業交割；手握 10847 套獲批住宅項目將自 2027 年陸續交付，擁有長達 5-10 年土地儲備管線。同時強調過去 12 個月持續縮減借貸規模，所有貸款均有正式物業抵押擔保，持續和各大貸款人保持溝通。
但是市場質疑聲不斷：大量項目依賴持續資金注入，銷售去化不及預期，僅依靠資產出售很難扭轉流動性困境。
五、行業展望：澳洲私人信貸繁榮周期迎來考驗
前幾年澳洲各大商業銀行收緊住宅開發貸款門檻，私人信貸機構填補市場空白，大量高風險開發商依靠高息資金大舉拿地擴張，Bathla 是其中最典型代表。
Alceon 提前退出規避風險，後續接盤的 Credit Connect 等機構被動承受下行周期衝擊。業內警告，如果 Bathla 最終進入接管、清算程序，將會是 2017 年 Dyldam Group 破產之後澳洲最嚴重的地產開發企業危機。事件將重塑整個澳洲非銀開發貸的風險定價標準，私人信貸機構未來將會進一步收緊對大型住宅開發商授信條件。
目前，數十家債權人持續開展多方協商，討論追加資金續建、批量資產打包出售、債務重組等多種方案。但各方訴求難以統一，資產估值、後續出資責任、項目收益分配仍存在巨大分歧。
截至發稿，Credit Connect、Bathla Group 均未發布正式債務重組方案，這場橫跨開發商、私人信貸基金、數千名樓花買家、建築供應鏈的債務風暴，後續仍存在巨大不確定性。
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