住房貸款投放規模大幅下滑！房價下跌引發連鎖反應，維州面臨倒閉潮
01
住房危機下建築商將承受信託稅衝擊，農業從業者獲豁免
工黨推出針對 discretionary family trust（全權家族信託）30% 分配收入稅政策，農業從業者可享受豁免，建築商、醫生及其他核心行業卻面臨稅負上漲，還需承擔高額企業架構重組成本。
絕大多數全權家族信託經營者正惴惴不安，等待相關立法草案提交議會審議，法案擬對信託分配收益徵收 30% 專項稅，但有一個行業群體高枕無憂。
在 5 月聯邦預算文件中，政府為農業行業設置了專項稅收豁免條款。
僅農業從業者可豁免該新規，其餘所有行業經營者要麼自行承擔 30% 最低稅負，要麼斥巨資將企業主體重組，而重組成本甚至未必能抵消新增稅負，這項政策是否公平？該稅收政策甚至能否落地實施都存疑。
澳大利亞民眾尊重、認可農業從業者，這一點毋庸置疑。農業從業者工作艱辛，常年承受極端經營困境，為全國供給糧食與纖維農產品，農業更是本國經濟根基。
但其他同樣支撐國民經濟、經營具備周期性波動特徵的行業又該如何？會計師與商業諮詢機構 Blinks 360 副總監 Duncan Perkins 表示，僅向單一行業開放信託稅收豁免，相當於為信託稅制設立了一套 「生產力評判標準」。
「一旦政府以行業經濟貢獻為由給某一行業開特例，其他所有行業都會拿著國內生產總值（GDP）數據排隊爭取同等待遇。」Perkins 稱。
「住宅建築商與各類技工行業會率先提出訴求，他們認為，在住房危機期間對全權家族信託徵收 30% 稅款，會掏空住宅建造企業的運營流動資金。」
為何只有農業從業者能避開即將落地的 30% 信託最低稅？
全國農民聯合會（National Farmers Federation，NFF）首席執行官 Mike Guerin 表示，歷屆政府長期認可初級農業生產在澳洲稅收體系中屬於特殊業態。
「這一豁免政策，既體現家族農場企業在供給剛響極大，極易遭遇乾旱、自然災害衝擊；農場普遍資產體量龐大，但經營性現金流匱乏。多數發達經濟體依靠高額、直接農業補貼扶持農戶，而澳大利亞長期推行側重提升農場自主抗風險能力的政策，稅收制度正是這套扶持框架的核心組成部分。」
NFF 同時提出，全權家族信託是農場經營的核心工具，便於完成企業傳承規劃、資產隔離保護與長期產業投資。但絕大多數家族經營企業同樣有上述經營需求。
政府數據顯示，全澳現存約 84 萬個全權家族信託；澳大利亞稅務局（Australian Taxation Office，ATO）估算，農林漁行業（不含配套服務業）運營的信託共計 3.7 萬個。
暫且認可農業行業享受豁免的合理性，那建築行業該怎麼辦？本次預算出台的初衷不就是解決住房問題嗎？政府一方面取消投資客稅收優惠、倒逼投資者拋售存量房源，另一方面本該出台政策降低年輕人購房門檻，如今卻加重建房企業負擔，邏營成本、增加經營難度。
MBA 測算數據顯示：一家應稅收入 40 萬澳元的小型家族建築企業，稅負最高將上漲 70%；一次性架構重組成本介於 8.2 萬 —17.5 萬澳元之間，每年還會產生 2.1 萬 —6.75 萬澳元持續性額外開支。
「更換企業經營架構，不像更換手機套餐那樣簡單。」Wawn 表示，「整個流程需要律師、會計師、銀行、保險機構多方介入，還要更新各類經營牌照、重簽商業合同，每一步都產生成本。在住房供給緊缺的關鍵時期，所有額外成本最終都會轉嫁至建房售價。政府當下正全力推進住房供給擴容、提升住房可負擔性、促進行業生產力發展，而本次稅改完全背道而馳。」
醫療行業的處境也值得關注。民眾離不開糧食、住宅，同樣離不開醫療服務，醫生、牙醫、外科醫生普遍採用全權家族信託架構經營診所。
即便落實 30% 信託最低稅，醫療從業者大亦是國民經濟關鍵板塊，這些行業是否也該獲得豁免？不難看出，政策豁免的界定邊界很難清晰劃分。
政府稱本次調整旨在打造更公平的稅收體系，信託分配收益 30% 最低稅正是配套舉措之一。
政策核心邏輯：為何自由職業經營者能將經營利潤分攤給家族成員，分配給適用最低稅率的親屬實現節稅？普通工薪族採用現收現付（PAYG）計稅，無法將工資拆分給退休父母、在讀子女分攤計稅，自營從業者憑什麼利用信託利潤拆分避稅？
財政部公眾諮詢期已結束，距離政策擬定生效日期 2028 年 7 月 1 日僅剩短短數年窗口期，全權家族信託受託人正密切等待細則落地。
當前使用全權家族信託的企業與投資者普遍持觀望態度，暫緩投資、資產收購計劃 —— 他們擔憂短期內就要投入數萬澳元開展大規模架構重組。各界都在緊盯政策細則，觀望政府是否會將信託稅收豁免範圍，從單一初級農業收入拓展至其他行業。
02
維州裝修業者面臨倒閉潮 業主需預留五位數應急資金
維州計劃進行家居裝修的業主被警告在預算之外，還要準備一筆五位數的應急資金，以應對建築行業持續惡化的財務危機。
建築設備租賃公司Kennards Hire發布年度建築信心調查報告，發現60%的業內人士對未來12個月內的行業破產或就業不穩定表示擔憂。雖然多數維州受訪者仍對行業未來五年的增長保持信心，但有近三分之一的人將利率與融資問題、以及勞動力短缺視為主要壓力點。
而IPA公共事務研究所分析澳洲證券與投資委員會（ASIC）數據顯示，僅2026年6月，維州就有120家建築企業倒閉，創下單月紀錄。 2025年7月至2026年6月期間，多達992家建築企業在維州倒閉，占同期全州4,100家倒閉企業總數的24.2%。
數據還顯示，維州建築業破產率在過去一年飆升74%。建築業現已成為全澳破產率最高的行業。
維州建築商大師協會的調查更是發現，近一半受訪建築商表示項目成本上漲了6%至10%，五分之一的受訪者更面臨11%的成本超支，63%的會員表示被鎖定在無法收回燃料成本上漲的固定協議中。
協會首席執行官警告說，水暖、混凝土、鋼鐵和電氣用品的價格飆升，加上一系列新法規的出台，正危及維州每年建造8萬套住房的目標。
建築業每年為維州經濟貢獻320億澳元，雇傭29萬人，佔全州勞動力的8.4%，是維州第四大僱主。
維州政府已經指引建議為不可預見的費用預留10%至20%的應急資金，包括設計變更或通貨膨脹因素。以10萬元的裝修項目計算，這意味著業主需要額外準備至少2萬元的儲備金，相當於墨爾本按中位租金計超過33周的租金。
JV Built總監維拉說，由於業主對房地產市場的不確定性而緊握資金，工程已變得較為冷清，即使工程量充足也可能利潤微薄甚至無利可圖，而由於材料價格持續上漲，許多建築商已經不願簽訂長期合同。
Future Property Group董事總經理康明斯說，他對行業破產和業務不穩定的擔憂程度並不感到意外，自新冠疫情以來，價格上漲、工期壓縮、政府監管和規劃延誤加劇了建築業的壓力。
Master Builders Victoria呼籲州政府與業界合作，解決合同成本上升條款、政府項目工期延長以及減輕日益增長的監管負擔等問題。
03
澳儲行警示新增住房貸款投放規模大幅下滑
澳大利亞儲備銀行（RBA）在 8 月《貨幣政策聲明》中發出預警：近期新增住房貸款投放規模出現大幅下滑；利率走高、樓市走弱疊加房產稅收調整，房產投資客集體撤出是本次下滑核心推手。
央行表示，上半年整體信貸規模尚且保持韌性（截至 6 月，六個月年化總信貸增速達 8.6%），但住宅價格持續走弱，後續將持續拖累按揭貸款增長。
RBA 稱：「今年以來整體信貸增速相對平穩，但隨著房價下跌逐步傳導至住房信貸，未來數月信貸增速或將持續放緩。」
央行補充，自 5 月發布貨幣政策報告至今，住房信貸六個月年化增速已回落約 0.5 個百分點。
央行指出，新增貸款投放量下滑是更值得警惕的信號，該指標是未來房貸審批、房屋交割的先行風向標。
央行將本輪新增住房貸款投放的回落定義為 「大幅下滑」，並表示行情走弱主要源於房產投資客借貸意願驟降。
RBA 將該現象歸因於樓市行情降溫、利率上行、房產投資者稅收新政三重因素疊加。
聲明原文寫道：「新增住房貸款投放收縮，反映出存量住宅市場走弱、利率上調，以及近期針對房產投資者出台的稅收調整（涉及負扣稅與資本利得稅）帶來的綜合影響。預計這一趨勢將進一步拖累未來數月住房信貸增速。」
市場層面的數據印證了央行判斷，澳大利亞聯邦銀行（CBA）于 8 月 12 日（周三）披露房貸申請量自 5 月以來下滑 15%，其中投資客申請降幅高達 28%
不過央行強調，家庭資產負債表整體仍具備韌性：大量借款人長期向對沖賬戶、追加提款賬戶存入超額還款，積累了充足的還款緩衝資金；但 6 月季度，居民向兩類賬戶額外存入的還款金額出現小幅回落。
住房信貸降溫的同時，企業借貸需求依舊保持強勁。
RBA 表示，企業信貸增長全面向好，房地產相關行業是拉動信貸擴張的主力板塊。
央行稱：「各行業企業信貸普遍實現增長，工業板塊與房地產行業對近期信貸增量貢獻突出。」
澳大利亞新西蘭銀行（ANZ）單獨下調樓市前景判斷，稱市場惡化速度超出此前預期。
ANZ 表示：「自 6 月更新預測以來，樓市降溫幅度高於我們此前預估；悉尼、墨爾本房價跌幅超出模型測算，布里斯班、珀斯房價下跌周期也早於預期。顯而易見，限制性高利率、最新稅收政策、全球市場不確定性共同打壓了市場信心。」
基於市場現狀修正判斷後，該行下調全年住宅價格預期：各大首府城市 2026 年房價預計下跌 4.3%，2027 年再跌 3.4%，房價從峰值到谷底累計跌幅將達 10.6%。
04
5%首付計劃六分一永久居民 被指是重大漏洞急需封堵
聯邦政府擴大后的5%首付計劃表面上旨在幫助首次置業者，但海外有房者仍符合申請資格，經濟學家稱這是重大「漏洞」，急需封堵。
最新數據顯示，2023年工黨擴大該計劃后，每六名使用者中就有一人是永久居民而非公民。
反對黨正評估該計劃的申請資格，此前反對黨首就曾提出希望將資格僅限於公民。
澳洲住房協會在參議院質詢中確認，永久居民也可申請該計劃資格，房產核查僅覆蓋澳洲境內。
該機構透露，總計321141名申請者中，有54043名永久居民使用了該計劃。考慮到2023年7月1日起永久居民才被納入計劃，按比例推算，該時間點后永久居民在成功申請者中佔比達四分之一。
此前有報道說，納稅人每年要為一些夫婦的首套住房提供高達67.4萬元的擔保，這也引發了人們對5%首付購房計劃的關注。
反對黨住房事務發言人布拉格（ Andrew Bragg）說，目前已有超30萬人使用該計劃，其中非公民超5.4萬人，海外房產不影響申請資格「令人難以置信」。
布拉格說，工黨政府擴大5%首付計劃，取消了收入上限、放開了擔保額度、擴展資格至永久居民，大幅推高入門級住房需求，給真正的澳洲首次置業者製造了噩夢，無法兌現新建住房承諾，有些申請人在海外已有房產，仍能被認定為首次置業者，這是無上限的需求補貼，會讓更多買家爭搶有限房源。
不過，獨立經濟學家埃斯萊克說，直接將永久居民排除在外並不妥當，但海外有房者仍能申請確實不公平。若至今仍持有海外房產而非已售出，合理的資產核查就應該將其排除，當前計劃完全缺失這類審查機制。
AMP首席經濟學家奧利弗同樣表示，他不反對永久居民使用該計劃，但僅查澳洲房產的規則是明顯漏洞。該計劃通過免除貸款人抵押貸款保險提供隱性補貼，在發展水平相當的國家持有房產的人，不該再獲得這項福利。
對此，政府發言人表示，政府出台了歷屆政府中最嚴格的臨時移民禁購現有住房政策，臨時移民完全不能使用5%首付計劃，僅澳洲公民和永久居民才有資格。兩黨聯盟政府執政十年都未落實相關行動。
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