澳洲房東最大危機，來了！澳洲房價，超過工資10倍 ！悉尼房子，沒人買了？
01
房子只值$90萬、房貸卻有$95萬！這才是澳洲業主真正的危機
人們常用一種簡單而可怕的算式，來描述剛買房者可能面對的困境。
你用100萬澳元買下一棟房子，貸款95萬澳元。隨後房價下跌，房屋價值突然降至90萬澳元，但你欠銀行的錢仍是95萬澳元。
這意味著你陷入了負資產。
於是，房主被困、銀行蒙受損失、房地產市場陷入危機等標題紛紛出現。
不過，這個推演中有一個相當重要的環節經常被忽略：銀行其實非常希望你繼續償還房貸。
正因如此，負資產並不必然像一些說法描述的那樣，演變成一場災難。
尤其在當前市場，銀行正相互競爭以爭取借款人。它們要的是能持續帶來利息收入的房貸，而不是房屋；更不會想要價值低於欠款的房屋。
對貸款機構而言，關鍵在於借款人是否繼續還款。
一旦還款狀況發生變化，局面往往就會惡化，銀行和房主都一樣。此時，房屋價值與銀行應收欠款之間的5萬澳元差額，不再只是紙面數字，而成了現實問題。
如果銀行收回房屋，再以90萬澳元將其賣掉，單是5萬澳元的短缺就需要處理，更不用說出售房產還會產生相關費用。在這種情況下，唯一佔便宜的是以低價買入房產的人。
當然，有些賣方確實別無選擇。離婚、疾病和失業都是生活中的現實，而個人未必能夠控制這些事情。
但眼下圍繞房價下跌的擔憂，至少忽略了放貸的實際運行方式；說得嚴重一點，也可能是某些既得利益者為了讓房價繼續飆升而製造的聲勢。
銀行不會被動等著房主陷入負資產。讓貸款保持正常履約，符合銀行自身的商業利益。
這不代表銀行會免除債務、替房主擋住市場下跌，也不意味著買家可以放心借更多錢，指望銀行出手相救。真正的區別在於：只要房主仍有能力償還房貸，他的處境就與無法還款的人大不相同。
股市中，這種情況隨處可見。股價下跌、投資組合縮水時，投資者很容易想在形勢進一步惡化前賣出。但只要投資者負擔得起繼續持有，投資策略也沒有改變，低迷時賣出可能只是把賬面損失變成實際損失。
房屋的道理基本相同，唯一明顯不同的是情感因素。人們對家庭住宅的情感依戀，通常不是對一籃子股票的感情所能相比的。
然而，資產價值下跌本身，並不會自動造成現金流危機。
與全球金融危機時期的美國房地產市場相比，澳洲還有一個重要的現實差異。當時，美國有許多房主留下鑰匙便離開了房屋。
在澳洲，賣房的成本很高。印花稅、中介費以及搬家產生的其他開支，合計起來可能十分驚人。我最近研究過這個問題，發現即便只是一次相對有限的換房升級，把這些費用算進去，搬家成本也可能超過10萬澳元。
這相當於要償還很多期房貸。
如果是我發現房屋價值低於房貸餘額，我會先去找銀行談談。原因不是銀行是我的朋友，而是各家銀行都在爭取客戶，也不願讓優質貸款流失。對貸款機構來說，一個仍在持續還房貸的房主很有價值。
我會向貸款機構說明自己的情況，詢問能否獲得更低的利率。特別是當另一種選擇是在市場下跌時再融資或賣房時，我會更想爭取到這樣的利率。銀行不一定會答應，但開口詢問可能很有價值。
面對各種誇張的說法，有一點必須記住：陷入負資產，與無力償還房貸，是兩回事。
擔心自己最大一項資產的價值，完全合理。但只要還能繼續還款，房主就擁有一個關鍵優勢——時間。
房價可能上漲，也可能下跌，甚至可能多年原地不動。沒有人能準確知道下一步會怎樣。因此，任何人若對下一輪房產崩盤作出胸有成竹的預測，都應當謹慎看待。
房屋貶值固然令人不安，真正棘手的卻是那筆你已經無力負擔的房貸。
對房主來說，最重要的是自己的財務狀況如何，而不是房產估值每隔幾個月顯示出的數字。
02
2026成首次置業最難年份，房價已達工資10.2倍
最新研究顯示，2026年可能是澳洲有記錄以來首次置業者最難買房的一年。FoundIt研究指出，首府城市中位價住宅已相當於平均收入的10.2倍，為1970年以來最高水平。更重要的是，今年也是首次出現「存10%首付所需金額超過一年平均工資」的年份。
這項結果與「房價下跌有利於首次置業者」的直覺並不完全一致。研究認為，近期房價下跌主要集中在高端市場，首次置業者常買的低價房跌幅有限，部分地區甚至還在上漲。與此同時，加息降低借貸能力，工資增長追不上生活成本，使買家即使看到房價下跌，也未必能真正買得起。
FoundIt研究主管Kent Lardner表示，現在對首次置業者來說是「糟糕透頂」的時期。1989年利率曾高達17%，但當時房價大約是典型收入的4倍；如今利率低於當年，房價卻是收入的10倍以上，意味著買房所需債務規模遠高於過去。
政府5%首付計劃也受到爭議。支持者認為，它讓買家不用等到存夠20%首付就能入市；批評者則認為，這隻是降低進入門檻，卻沒有降低實際房價和還款壓力，甚至推高了低價市場競爭。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee警告，低端市場跌幅最終可能擴大。若使用5%首付計劃的買家在價格仍高時入市，之後房價下跌，他們可能面臨負資產風險。
研究列出的歷史對比也很刺眼：1972年，中位價住宅約相當於3年半工資；1997年，房價約為收入4倍，平均首付5個月可存夠；2020年雖然房價高，但利率處於歷史低位。
相比之下，2026年的房價收入比、首付壓力和還款負擔都處在極端水平。
對首次置業者而言，短期房價回落並不等於購房環境改善。真正需要改善的是工資、供應、貸款壓力和低價房可得性，否則「房價下跌」只會成為新聞標題，而不是買家真正能用上的機會。
03
悉尼房市冷清！三居室$350萬售出，拍賣現場僅一人出價
在周六的拍賣會上，悉尼Bondi一套半獨立式住宅以350萬澳元成交，現場僅有一組買家出價。
這套位於6 Miller St的三居室房產共吸引兩組買家註冊競拍，但只有一組真正參与，起拍價為340萬澳元。
經過協商，該家庭把報價提高到350萬澳元，該房產隨即在拍賣中成交。
另一名註冊競拍者當時通過電話參与拍賣，是一名今年早些時候賣出過一套房產的當地人，最終沒有出價。
還有一人在最後一刻通知不會到場。
McGrath Double Bay銷售代理James Ledgerwood表示：「有一名註冊競拍者說下周一會買下它，但他錯過了這個機會。」
「一些買家選擇觀望，認為拍賣結束后還能繼續議價。」
這棟兩層房產經過全面翻新，後院朝北。本周六悉尼共有444套房產參与拍賣，這是其中之一。
該房產的指導價為350萬澳元，正好與底價一致。
Ledgerwood表示，整個銷售推廣期間有超過50組潛在買家前來看房。
在買家反饋后，指導價于拍賣前約10天從385萬澳元下調至350萬澳元。
Ledgerwood還表示，350萬澳元這個價位終於讓買家願意參与。
04
千萬海景豪宅狂跌3成！澳洲出台反洗錢新規，悉墨豪宅價格顯著下滑
本周房市低迷擴散至全澳，花1500萬澳元買一套頂層公寓，哪怕還能在戶外熱水浴缸里同時欣賞悉尼海港大橋和悉尼歌劇院，也開始顯得像是2025年的事了。
房地產數據機構Cotality的數據顯示，悉尼和墨爾本房價已較峰值下跌超過5%。與此同時，布里斯班、阿德萊德和珀斯的房市漲勢也開始消退。
悉尼歷史悠久的The Rocks區內，這套豪華頂層公寓去年成交時，買家想必覺得自己撿到了便宜——畢竟同一套房產2018年的成交價是1750萬澳元。
幾個月後，以940萬澳元買下副頂層公寓的買家似乎才是真正的贏家。這套房產2019年的成交價為1400萬澳元。
兩套房產當初都由同一方以高得令人質疑的價格買入。不過，對原業主而言，比起兩筆交易帶來的數百萬澳元損失，還有更多理由感到不滿。
2020年，澳洲聯邦警察（AFP）主導的犯罪資產沒收工作組（Criminal Assets Confiscation Taskforce，CACT）對兩套房產下達了限制令。這個工作組的任務，是沒收有組織犯罪集團的非法財富和資產。
2024年，CACT通過「Cabestro行動」成功扣押了這兩套房產。該行動是一起以墨爾本為基地的調查，針對涉及進口酒類的大規模欺詐；這起案件令聯邦財政損失數億澳元。
房產出售時損失數百萬澳元，似乎說明洗錢者並不在乎買入價格，只要能把不法所得變成看似合法的財富，甚至可能順帶賺取資本收益。
自2020年以來，警方已凍結約12億澳元犯罪資產，其中三分之二與房產有關。這足以說明金錢對犯罪階層有多大吸引力。
不過，這種好日子已經受到打擊。利率上升，加上資本收益稅務處理方式改變，已經削弱了犯罪世界從房價上漲中獲得的「免費搭車」；普通民眾也同樣受到影響。
上個月反洗錢規定改變后，數百億澳元犯罪所得必須尋找新的去處。這些變化究竟給房價帶來了多大的額外下行壓力，成了一個耐人尋味的問題。
7月1日起，房地產中介、會計師和律師首次受到澳洲《反洗錢與反恐融資法》（Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Act）約束。
這些從業者今後必須確認每筆交易的買賣雙方身份，並將可疑活動報告給警方。買家不能再拎著一車現金、只帶少量身份證明，在無需回答任何問題的情況下直接找上賣方中介。
澳洲金融犯罪監管機構AUSTRAC毫不懷疑，這一變化將影響房價。
AUSTRAC行政總裁Brendan Thomas此前表示，犯罪資金會推高房價，擠走「原本會由辛勤工作的澳洲人買下的房產」。
Thomas說，在新的監管環境下，流入悉尼頂層公寓的墨爾本犯罪所得將更難轉移出去。
他說：「我們預計，這些改革會讓更多類似案件曝光，並讓可疑活動更早進入我們的視野，從而幫助發現目前尚未被發現的房地產交易洗錢行為。」
但在普通住宅價格是否會受到影響的問題上，外界並非看法一致。
房地產門戶網站Domain首席經濟學家Nicola Powell認為，普通住宅價格不會受到明顯影響。她說：「從價格角度看，我們預計不會有重大影響，房產價值仍由供應、需求和利率決定。」
她表示：「這些改革會提高透明度，讓交易更加嚴謹，尤其是對高價或複雜交易而言。」
AMP首席經濟學家Shane Oliver說，目前沒有可靠估算能說明有多少資金通過房產洗白，但相關交易看起來不到總交易量的1%。
他認為，洗錢交易很可能集中在房地產市場高端，而目前高端市場似乎承受著最大壓力，原因是加息以及針對投資者的加稅。
他說：「所以我懷疑，單獨來看，更嚴格的監管只會帶來非常輕微的影響。但在房價本已承受下行壓力之際，它們可能放大市場疲軟，尤其是在高端房產和高端城區。」
加拿大同樣曾出現犯罪資金大量湧入太平洋沿岸房地產熱點的情況，溫哥華就是其中之一。該國的相關報告對反洗錢措施可能產生的影響，也沒有給出明確判斷。
2019年的一項早期研究發現，犯罪資金可能將不列顛哥倫比亞省房價推高5%。但《2022年Cullen委員會報告》認為，洗錢並不是住房負擔能力問題或房地產價格上漲的重要原因。
Cullen總結說：「洗錢以及反洗錢措施對房地產價格的影響值得進一步研究，但我無法認定，洗錢是住宅房地產市場住房負擔能力問題的重要原因。」
*以上內容系網友會火自行轉載自澳洲財經見聞，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。