澳洲房價暴跌衝擊經濟，相當於加息6次
澳洲約三分之二的財富集中在住房資產中。如今，住房市場承受的衝擊，被經濟學家形容為相當於加息五、六次。
住宅價格下跌10%，對經濟造成的影響就相當於加息兩、三次。
今年以來，住房市場部分領域受到的衝擊可能已接近加息五、六次，而澳聯儲還威脅要繼續加息。
難怪澳洲社會中較脆弱的部分，正受到嚴重經濟低迷的衝擊。
整體經濟與住宅價格之間的關係並未得到充分理解。比如，我不認為工黨黨團明白，住宅價格明顯下跌會大幅削弱澳洲的建築活動，讓其住房建設目標全部失去意義，也會給租客再添重創。
這份預算原本就是為了大幅壓低住宅價格，但相關措施又疊加在三次加息之後。
市場分成三個價位層次，因此很難準確判斷住宅價格究竟跌了多少。超過1000萬澳元的住宅受影響有限；介於約150萬至200萬澳元和1000萬澳元之間的住宅，在大多數首府城市都出現慘烈跌幅，往往達到20%至30%。
約150萬澳元以下的住宅跌幅小得多，但佔據總成交量的很大一部分。按大多數平均口徑計算，整體跌幅正朝著10%邁進。
聯邦影子住房與無家可歸者事務部長Andrew Bragg表示，多數澳洲人都認為，工黨「搞垮」住房體系是這個國家「最大的失敗之一」。
Andrew Bragg告訴News24：「住房體系已經陷入如此糟糕的混亂狀態。稅收更多了，監管更多了，人口也比以往更多。工黨把整個住房體系搞垮到這種地步，如今大多數澳洲人都會說，這是我們歷史上最大的失敗之一。」
澳洲約三分之二的財富以住宅形式存在，悉尼則是重要的市場風向標。
作為澳洲最大的商業中心，悉尼的消費者和企業信心很大程度取決於住宅價格。燒烤聚會時，人們談論的往往就是房價；高房價也讓廣大業主產生了滿足感。
聯邦預算引發的信心下滑，促成了悉尼住宅價格的大幅下跌，並蔓延至全國。
住宅價格與整體經濟之間，還存在一連串相互關聯的影響因素。
商業壓力
首先，絕大多數家族企業的銀行融資都以住宅作抵押，通常是家庭住宅，有時則是投資房產。
住宅價格下跌后，如果企業想追加貸款資金——有時是為了彌補庫存等成本因通脹上漲的缺口——銀行就會比平時更加猶豫。當然，經營順利、抵押資產顯著高於最低要求的企業，仍能順利獲得融資。
但企業也會突然發現，銀行審查變得更加嚴格。比如，若企業考慮結束信託形式的企業架構、改用公司架構，就必須把潛在的印花稅負擔計算在內。
經營狀況不佳、可作抵押的資產又不足的企業，可能很難獲得額外貸款。家族企業是澳洲最大的就業來源，大量家族企業正遭受重創。
建築業放緩
其次，受打擊最嚴重的行業之一是建房、建築施工和翻新業。面對政府設定的高目標，建築業原本正為未來兩、三年的好年景作準備；但負扣稅限制措施卻突然給行業帶來了猛烈衝擊。
一批原本很可能啟動的公寓開發項目突然被擱置，土地投機者也被套牢。
即使在最近一輪價格下跌之前，單純從「磚瓦實體」的角度看，購買現有住宅也比建造新住宅便宜。隨著現有住宅價格下跌，尤其是中間價位住宅價格下跌，新房與現有住宅之間的價差進一步擴大。建築活動因此受到抑制，並不令人意外。
翻修住宅的人往往認為，額外支出可以提高房屋價值。這筆賬如今可能已經算不過來。結果是，新住宅開工數量減少，翻新業的許多領域也開始陷入低迷。
沒有參与政府基礎設施項目的技工，在許多市場都看到業務量明顯下降。當然，隨著房產交易周轉放慢，房產中介以及所有負責出售前準備工作的人，也突然面對更加緊張的市場環境。
租客與零售商受打擊
部分零售商能夠扛過市場低迷，另一些則受到影響。尤其是各地員工，包括銀行職員，都開始擔心自己的工作。
銀行貸款業務量下滑后，銀行可以藉助人工智慧提高「效率」。那些堅持要求在家工作的人，將處於首當其衝的位置。
與此同時，所有租房者都受到打擊。負扣稅政策變化和資本利得稅，讓當房東的吸引力大幅下降。
供應減少后，租金因此再次上漲。
租住物業的人往往投票支持工黨，因此工黨政府原本被認為會照顧租客。
然而，無論在聯邦層面還是州層面，工黨對待這一人口群體的態度都毫不留情。
許多經濟學家認為，等到政府和澳聯儲都看清三次加息與預算的完整影響后，利率就會下調，建築活動也會隨之重新升溫。但數據中心和人工智慧項目正在投入的大筆資金，以及未來將投向可再生能源項目的資金管線，讓局面變得更加複雜。
此外，各級政府仍在不停擴大支出。
政府僱員也獲得了一些幅度很大的加薪。
這些因素都會推高通脹，因此澳聯儲正在考慮進一步提高利率。
無論這個判斷最終價值如何，如果澳聯儲在當前環境下加息，經濟將陷入極其困難的局面。之後，只有大幅降息，才能避免深度衰退。
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