珀斯的學區房，也太能漲了吧……
如果你問一個珀斯華人家長，買房時最看重的是什麼，得到的答案很可能是學區。
在珀斯各個知名的學區，房地產市場總是火熱非凡，價格也往往高於平均水平。
但學校對房價的影響，到底有多大？最近一份新鮮出爐的報告，用整整30年的數據，畫出了一張令人驚訝的「房價熱力圖」。
01
三十年數據，看看學區房多值錢
買家代理機構 Buyers Advocate Perth 從西澳房地產協會（Real Estate Institute of WA）調取了1995年至2026年間，珀斯六所公立和私立學校周邊社區的獨立屋中位價數據，這些學校都歷史悠久，生源長期穩定，數據夠紮實。
這六所學校分別是私立學校Christ Church Grammar、Hale School、St Mary』s Anglican Girls』 School，以及公校Shenton College、Rossmoyne Senior High School 和 Applecross Senior High School。
先看三所私立學校：雖然它們各自吸引的家庭類型不盡相同，但過去三十年，它們周邊的房價漲幅都穩穩跑贏了珀斯大部分地區。
以 Christ Church Grammar 為例，這所名校周邊，是珀斯最成熟的富裕社區。Claremont、Swanbourne 和 Nedlands 這幾個區，在過去三十年裡，房價漲幅遠超大珀斯平均水平。
這些地方有什麼？綠樹成蔭的街道、老派但有味道的住宅、便利的生活配套，再加上幾乎沒有新建大型項目的機會——稀缺性擺在那裡。
同樣的故事也發生在 Hale School 附近，那裡既有頂尖私校，又有海岸線的加分項，再加上成熟的社區和穩定的家庭住戶，Wembley Downs、City Beach 和 Floreat 的長期表現同樣亮眼。
再看 St Mary』s Anglican Girls’ School，它周邊的 Karrinyup、Trigg 和 Gwelup 甚至成了六個研究區域里平均漲幅最多的地方。近海、好房、好配套，再加上好學校，這幾樣湊在一起，想不漲都難。
值得注意的是，私立學校並沒有嚴格的「學區」劃分，但即便沒有強制划片，通勤距離、接送便利、朋友圈子、日常生活的節奏，都讓「住得近」成為一個無法忽視的優勢。
02
公立名校學區內，也不是「閉眼買」
私校周邊的房子都這麼火熱，代表著優質公校入場券的各大學區，自然更讓家長們趨之若鶩。
Shenton College 多年穩居珀斯公立中學前列，它的周邊社區長期吸引著想要成熟環境又看重教育的家庭。
Rossmoyne Senior High School 在西澳公立中學里名氣極大，周邊華人也最多，它的學區早已成為珀斯移民家庭爭相進入的地段。
Rossmoye、Shelley 和 Riverton 三個區在整個研究時段都表現優異。附近的Willetton及周邊地區，想必情況也差不多。
而 Applecross Senior High School 則代表了河南岸的老牌好區。
Applecross、Ardross 和 Mount Pleasant 靠著河景、優質住宅和好學校，長期漲幅同樣不俗。
但研究者偏偏從這裏挖出了更有意思的反差。
公司董事、持牌買家代理 Ray Chua 用 Applecross Senior High School 做了一個「內部對照實驗」——同樣在它的學區內，不同社區的命運卻大不相同。
Applecross、Ardross、Mount Pleasant 長期表現非常強勁，但同屬一個學區的 Booragoon 和 Winthrop，漲幅就溫和得多。這說明什麼？
答案很清楚：學校只是其中的一塊拼圖。長期房價的底氣，還得看社區本身的「基本面」——比如街區品質、自住家庭的比例、土地和好房子是否稀缺、交通方不方便、日常生活夠不夠舒適。
學校很難憑空製造出需求，它更像是把本來就嚮往這個區域的家庭「再集中」一下，讓競爭更激烈一些。如果周邊基本面過硬，好學校就會成為放大器；如果基本面一般，單靠一塊校牌，根本拉不動房價。
這個發現，對真要掏錢的買家來說，比任何「學區房穩賺」的口號都重要。很多家長查學區時會用 SchoolRank 這類工具看學校排名，但研究告訴我們，排名之外，你得把整個社區走一遍，看看鄰居是誰、街道怎麼樣、房子質量如何。
03
當市場降溫，學區房也能扛得住？
大多數研究都盯著「漲」，但這份報告偏要問另一個問題：2014年到2019年，珀斯樓市經歷了一輪漫長的下跌，大市總共跌了約11.8%，這時候那些學區房還撐得住嗎？
答案是：六個學區，全部優於大市。更難得的是，其中四個學區甚至在這五年裡仍然錄得正增長。
當然，這並不代表學區能完全躲過市場周期，但它至少說明：那些以自住家庭為主、社區成熟、大家都在踏踏實實過日子的地方，在大環境不好的時候，往往更抗跌。
這種「抗揍」的本事，比漲得快更值得看重。所以在評估一套房子能不能長期保值時，與其去追那些漲幅預測，不如先問一句：這片社區，到底有多少人是真心想住下來，而不是炒一把就走？事實證明，稀缺性和家庭自住需求的支撐，在困難時期反而更重要。
當然，這種韌性也不是「一刀切」的，個別社區同樣沒能倖免，但總體來看，有優質學校「加持」的區域，就像有了一層看不見的緩衝墊。
整份研究看下來，最讓人意外的其實是公立和私立學區之間的「相似性」。兩邊的長期漲幅、抗跌能力、買家特徵，幾乎如出一轍。
家庭並不是在「公立」和「私立」之間做選擇，他們其實都是在挑一個「好住」的社區，有好的鄰居、好的街道、好的公園、好的日常配套，只不過順便有一所好學校罷了。
素材來源：WAtoday、Buyersadvocateperth
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