不是崩盤
最近澳洲房價漲幅明顯放緩，
悉尼、墨爾本等城市甚至已經開始下跌，
但多名房地產和經濟學專家認為：目前的情況距離大家擔心的所謂的 「樓市崩盤」 還非常遙遠，
更準確地說，只是經歷一輪正常的市場調整。
澳洲目前的高利率、生活成本壓力以及中東局勢帶來的不確定性，
都在打擊購房需求，市場上的買家數量減少，房價也隨之承壓。
最新Domain House Price Report顯示：今年第二季度，全澳首府城市房價環比下跌1.4%。
其中悉尼下跌3.3%，墨爾本下跌3.1%，堪培拉下跌2.5%，
其他首府城市房價仍然上漲，只是部分城市漲幅有所放緩。
如果把時間拉長到過去12個月，真正出現房價下跌的首府城市實際上只有兩個：墨爾本下跌0.4%，達爾文下跌3.1%。
而達爾文同期公寓價格反而暴漲25.6%。
PRD Real Estate首席經濟學家Diaswati Mardiasmo認為：目前澳洲經歷的是 「調整」 ，而不是 「崩盤」 。
她表示：所謂市場調整，是此前經歷了異常高速增長之後，
增速重新回到正常水平。
例如布里斯班在疫情前，房價正常年份通常上漲5%至7%，
疫情后則一度達到每年20%至25%，目前已經回落至約14%。
雖然明顯降溫，但仍然屬於上漲。
悉尼的情況類似，疫情期間房價年漲幅一度達到15%至16%，
目前已經降至約3%至4%。
判斷樓市究竟只是調整還是已經走向崩盤，
關鍵並不是房價有沒有出現幾個月的下跌，
而是下跌的幅度、持續時間和背後的原因。
Mardiasmo認為：如果房價只是在一個月或一個季度內走弱，
與連續12至24個月大幅下跌完全是兩回事。
更重要的是，目前澳洲樓市降溫主要來自高利率、生活成本和經濟環境。
這些因素可能隨著貨幣政策和經濟周期發生變化。
真正的樓市崩盤往往需要更加嚴重的結構性衝擊，
例如失業率突然大幅上升、大量家庭無法償還房貸，
或者住房供應突然遠遠超過需求。
而目前澳洲並沒有出現這些情況。
南澳大學住房經濟學教授Chris Leishman也表示：我們現在看到的只是房價中位數每個月出現非常小的下降，
主要是住房融資和負擔能力受到擠壓，市場上的買家減少。
他認為：如果要發展成真正的崩盤，
需要出現失業率突然大幅上升或者經濟增長急劇惡化等嚴重衝擊。
目前這輪房價疲軟可能持續約半年，但不太可能明顯加速。
從歷史來看，真正的樓市崩盤與澳洲目前的情況也有很大差別。
2007年至2009年全球金融危機期間，
美國次貸機構破產、銀行倒閉，房價累計下跌約27%。
同期愛爾蘭房地產泡沫破裂，房價一度下跌約50%。
日本房地產泡沫在1991年前後破裂后，
部分房價在此後10年累計下跌最高約80%。
澳洲近幾十年沒有經歷過類似規模的房地產崩盤。
1990年代初經濟衰退期間，悉尼和墨爾本房價曾下跌約9%至10%。
2017年至2019年，在澳洲審慎監管局收緊房貸政策后，
部分市場下跌約10%至15%。
2008年全球金融危機期間，澳洲房價也曾下跌約8%，
但在政府刺激政策出台後迅速反彈。
新南威爾士大學教授Christian Nygaard認為：一般來說，房價下跌5%至10%更適合被視為市場調整，
而真正意義上的 「崩盤」 通常意味著20%以上的大幅下跌，
並伴隨著失業、信貸緊縮、大量房貸違約以及銀行出現壞賬等問題。
目前支撐澳洲樓市的另一個關鍵因素，是住房供應仍然嚴重不足。
Property Friends創始人Uwe Jacobs表示：目前全澳出租房空置率仍低於1%，
與此同時，澳洲實際需要的住房數量與新建住房數量之間的缺口還在繼續擴大。
Jacobs表示：我們仍然沒有建造足夠多的住房，所以樓市實際上很難出現崩盤。
*以上內容系網友Danny在澳洲自行轉載自墨爾本微生活，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。