———前言———
澳洲住房危機已經從房價上漲，演變成租金、公共住房、建設成本和政策問責的系統性難題。但2026年8月的一場堪培拉住房圓桌會，卻把問題重新拉回最基礎的一步：澳洲至今沒有一個跨聯邦、州政府、地方政府及不同住房項目共同適用的「可負擔住房」統一定義。
8月21日，布拉德菲爾德獨立議員Nicolette Boele召集開發商、養老金基金、社區住房機構、地方政府和研究人員討論后指出，各套制度採用的標準並不一致。結果是政府即使投入大量資金，也很難用同一把尺子回答：全澳到底有多少真正可負擔住房、還缺多少、這些住房最終幫助了誰。
不是完全沒意義，而是各個方面各算個的
國家住房供應與可負擔性委員會在《2026年住房體系狀況報告》中，其實給出了一個工作性口徑：可負擔住房通常以低於市場水平的租金提供，主要面向收入處在第二和第三五分位，也就是收入分佈約20%至60%的家庭。但同一份報告同時明確指出，因為缺乏一個統一的定義，目前對非市場體系中可負擔住房存量和狀況的監測受到明顯限制。
現實中，有的項目按照市場租金打折，有的根據家庭收入計算，有的則把住房支出不超過家庭收入30%作為重要標準。結果就是，同一套房在不同制度下可能得出不同的可負擔租金，州政府、地方政府和聯邦項目之間的數據也很難直接比較。委員會甚至明確表示，全國仍需要加強對可負擔住房存量的追蹤，這已經不只是術語爭議，而是政府能不能準確計算住房缺口和政策成效的問題。
市場價打折不等於普通人住得起
Boele在圓桌會上舉了一個很直觀的例子：當地兩居室公寓周租中位數約950澳元，一名年薪約8.9萬澳元的入職護士，如果按照住房支出不超過收入30%的常見住房壓力線計算，每周大約只能承擔513澳元。但如果市場租金打八折，周租仍約760澳元；按照澳大利亞未來住房基金不高於市場租金74.9%的基準計算，也要約711澳元。
也就是說，房子完全可以在政策文件中被稱為可負擔住房，價格卻仍遠遠超出必要服務行業員工的承受能力。當市場租金本身已經過高時，市場價打折只能保證相對便宜，不能保證真正住得起。Boele在選區進行的調查還顯示，63%的受訪者願意以增加住宅密度換取更多本地可負擔住房，87%支持政府建設低於市場租金的住宅，83%支持幫助必要服務行業人員在當地居住。
居民並非簡單反對增建住房，他們更關心增建之後承諾的可負擔是否真的兌現。
私人租賃市場把低收入群體逼到邊緣
Anglicare Australia今年發布的《2026年租金可負擔性快照》調查了全澳近4.9萬個私人出租房源，結果相當嚴峻：領取求職者補助的單身人士，全國只有1套房源符合可負擔標準；領取青年津貼的人則為0套；單身養老金領取者只能負擔0.2%的房源，全職領取最低工資的單身勞動者也只能承擔0.5%。
即使一個家庭擁有兩份最低工資收入，可負擔比例也只有14.8%。這意味著澳洲住房危機已經不只是低收入者租房比較困難，而是部分群體事實上接近被正常私人租賃市場排除。Anglicare執行董事Kasy Chambers因此認為，單純圍繞投資者建立住房體系，再期待住房利益自然向低收入群體傳導，已經無法解決問題，政府仍需要擴大公共和社區住房供給。
公共住房存量沒有同步增加
私人市場越來越難進入，本應發揮安全網作用的公共住房同樣承受巨大壓力。NHSAC數據顯示，2024—25年澳洲公共住房存量凈減少1143套，社區住房租賃單元也減少392套，後者是十多年來首次下降。與此同時，2025年公共住房等候名單一年增加近2.1萬戶，為超過十年來最大年度增幅，其中約5800戶屬於最迫切需求家庭。
澳洲並非沒有投入，財政部數據顯示，政府承諾到2029年中推動5.5萬套社會及可負擔住房，截至2026年4月30日，相關社會、可負擔、危機、過渡及偏遠地區住房項目累計已有7002套交付，另有超過4.8萬套處於規劃、建設或預計交付階段。問題在於，如果全澳連「什麼算可負擔」都沒有統一標準，就很難進一步判斷這些投入最終讓真正可負擔住房的凈存量增加了多少。
統一定義並非是萬能的
公共住房供應不足已經推動更多機構要求澳洲官方直接介入，8月19日，澳大利亞工會理事會提出，把公共住房提高到每10套新建住宅中至少1套，而目前大約每50套新房中才有1套公共住房。因此所謂提高五倍，指的是新建住房中公共住房佔比由約2%升至10%，並不是把現有公共住房總量直接擴大五倍。
Boele則準備從定義入手。她8月24日明確表示，計劃在下個月向眾議院提交私人議員法案，把統一的可負擔住房定義寫入法律，並建立相應的數據和登記體系。截至8月27日，這項法案尚未出現在澳大利亞議會已提交法案記錄中，因此準確說法仍是計劃提交，不能寫成已經進入審議程序。
目前議會中另有獨立參議員David Pocock提出的《聯邦土地（可負擔住房）法案2026》，已於8月20日轉交參議院委員會審查，報告預計10月12日前提交，但這項法案主要涉及聯邦土地住宅開發，並不是Boele擬議的全澳定義法案。
——結語——
統一可負擔住房的定義當然不會憑空增加住房，也無法替代土地供應、審批改革、建築成本控制以及公共和社區住房投資。但它至少能夠解決住房治理最基礎的問題：到底在為什麼目標花錢，建成之後又是否真的幫助到了目標家庭。未來真正有效的標準，也不能只是規定市場租金打幾折，而應同時考慮家庭收入、住房支出比例、當地租金水平以及住房維持可負擔狀態的期限。
澳洲已經投入數百億澳元改革住房體系，卻仍難準確回答全澳到底擁有多少真正可負擔住房。供應不足是危機的一部分，而連可負擔是什麼意思都無法統一，則意味著住房治理從起點就存在漏洞。先把這把尺子統一，才能真正知道錢花到了哪裡、房子建給了誰，以及住房政策到底有沒有效果。
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