澳洲政府急了，嚴格控制住房審批，澳洲房貸拖欠率上升！很多人已經撐不住了為了還貸賣房
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全澳住房審批量驟降，政府120萬套建房目標再受考驗
澳洲住房供應的壓力還沒有緩解，新的審批數據又給市場潑了一盆冷水。澳洲統計局最新數據顯示，7月全澳住宅審批量環比下降3.6%，降至17,687套。獨立屋審批跌幅更大，私營部門獨立屋審批量下跌4.2%，成為主要拖累。
在昆州，下降更明顯。7月共有約4200套住宅獲批，較6月減少13.9%；其中私營部門獨立屋審批量下降5.5%。住宅建築價值也下跌4.9%，降至112.6億澳元。
ABS建築統計主管Daniel Rossi表示，7月下降出現在6月審批量創下5年高位之後。換言之，單月下滑並不代表趨勢完全逆轉，但在住房目標已經吃緊的背景下，任何回落都會被市場放大。
聯邦住房部長Clare O』Neil辦公室強調，審批量仍高於去年同期，並稱建築審批量已連續三年增長，最新數據較去年同期增加9%。政府方面認為，月度數據出現短期波動並不意外，尤其是在全球衝突和經濟不確定性影響下。
住房行業組織則沒有這麼樂觀。澳洲要在2024年7月至2029年6月期間新建120萬套住房，平均每年需要約24萬套。Institute of Public Affairs高級研究員Kevin You表示，目前澳洲已經比目標進度少了近8.9萬套住房，至今沒有一個月達到最低月度目標。
住房行業協會HIA高級經濟學家Tom Devitt表示，今年年初建築活動原本有所改善，但高利率、全球衝突、燃油成本上漲，以及負扣稅和資本利得稅改革的不確定性，正在影響市場信心和項目可行性。他認為，對現房投資者加稅會在短期內壓低房價，進一步擠壓新房供應。
Master Builders Australia首席執行官Denita Wawn也批評稱，政府一邊說要增加住房，一邊推出讓建築業更難運轉的政策。她表示，小型建築企業已經感受到更多經營壓力，如果獨立屋和高密度住房審批都走弱，住房目標很難實現。
建築業目前面對的是多重壓力。建築材料和人工成本仍高，融資成本上升，開發商預售更難，買家又因利率和稅改選擇觀望。即使審批數量回升，從獲批到真正完工也需要時間。澳洲住房危機的瓶頸，已經從「批不批」延伸到「建不建得起、建不建得完」。
這意味著，7月數據本身只是一個月的波動，但它暴露的問題更深：如果審批、融資、施工和買家需求無法同時恢復，政府的120萬套住房目標會越來越依賴後幾年追趕，而建築業未必有足夠產能完成這種追趕。
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澳洲房貸拖欠率上升！這些區首當其衝，有人為了還貸賣房
澳洲房貸壓力正在從賬單上走進現實生活。利率上升、生活成本高企、房價回落疊在一起，一些家庭已經不只是少下館子、少點外賣，而是開始認真考慮賣房、換小房，甚至和父母重新合資買房。
最新數據顯示，悉尼和墨爾本外圍城區成為房貸拖欠壓力最明顯的地區。S&P Global Ratings統計顯示，墨爾本外東南區Pakenham在6月錄得全國最高房貸拖欠率，2.88%的貸款逾期30天或以上。悉尼西區Constitution Hill緊隨其後，拖欠率為2.42%；墨爾本Point Cook為2.4%，悉尼西北Baulkham Hills為2.26%，墨爾本西區Brookfield為2.04%。
相比之下，全澳6月整體房貸拖欠率為0.85%，從全國水平看仍不算高。澳聯儲也曾指出，許多借款人的還款進度仍領先於疫情前水平。但在高負債、收入增長有限、儲蓄緩衝較薄的家庭中，壓力已經先一步顯現。
S&P Global Ratings結構性融資部門主管Erin Kitson表示，外圍城區拖欠率正在穩步上升。這些地區的買家往往是在房價相對可負擔時入市，但也更容易背上較高比例貸款。若房價下跌、再融資難度上升，部分家庭會發現自己幾乎沒有迴旋空間。
Cotality數據顯示，全澳房價8月下跌0.9%，較3月高點低3.6%。對在市場高位入場的買家來說，房產價值縮水會削弱再融資能力，也讓出售房屋變得更難。一旦貸款餘額接近甚至超過房產價值，家庭就很難靠賣房快速擺脫壓力。
在Pakenham當地，MJ Financial Chiefs董事兼房貸經紀Michael Wallace表示，不少家庭已經明顯收緊開支，外出娛樂、高檔晚餐和外賣都被削減。他形容，一些人只是勉強維持賬面平衡。
他說，有人把賣掉現有住房、換購更小房子當作備用方案；也有人考慮搬到更遠、更便宜的區域。過去6個月，他還看到更多家庭選擇和父母合資買房，父母賣掉原來的住房后，與子女一起承擔新的房貸。
在悉尼Hills District，包括Baulkham Hills一帶，Loan Market Elevate總經理Michael Chadwick表示，客戶對持續增加的還款額、電費賬單和生活成本感到沮喪。部分借款人要求把貸款期限從25年延長到27年、28年甚至30年，以降低每月還款額。
延長期限可以讓月供降下來，但長期來看，總利息支出會增加。Chadwick表示，他們並不希望客戶走到這一步，但這正是許多家庭現在提出的要求。另一些人則考慮鎖定利率，希望至少獲得更穩定的還款預期。
墨爾本西區MoneyQuest Point Cook房貸經紀PJ Singh也觀察到類似情況。一些家庭已經從Coles、Woolworths轉向Aldi，盡量壓低食品雜貨成本。他還提到，相比利率本身，一些IT行業借款人更擔心失業，尤其是在人工智慧推動企業裁員的背景下。
市場接下來會看澳聯儲9月底的利率決定。NAB預計屆時可能再度加息，CBA和ANZ則預計9月維持利率不變，但11月仍有加息風險。Kitson認為，如果利率繼續上升，拖欠人數可能增加，但在失業率仍較低的情況下，不太可能突然出現大規模違約潮。
對很多家庭來說，現在最難受的地方在於，他們還沒有真正違約，卻已經不得不提前做最壞打算：壓縮消費、延長貸款、尋找再融資，或者把「賣房」從遙遠選項放到桌面上。
03
高利率供應增投資者退場 墨爾本房價五年下跌1.6%
如今在墨爾本買房比五年前更便宜，高利率和外圍郊區大量新建住宅正在拉低房價。
2021年以來，市場受利率上調、土地稅與投資者稅收政策調整、全球經濟不確定性多重逆風影響，疊加維州遠超其他州的住宅建設量，房價下行壓力進一步加大，Cotality數據顯示，墨爾本住宅中位價7月再次下跌後為797354元，較五年前低1.6%。
Cotality研究主管伯格表示，墨爾本市場疲軟的根源可追溯至漫長封城時期。封城最嚴重階段出現人口遷出墨爾本的現象，在2021年至2022年期間，由於人們尋求更大的居住空間，澳洲墨爾本以外的房價經歷了「相當驚人的成長」。這直接影響墨市房產需求，一定程度上抑制了房價上漲空間。
2022年3月，墨爾本住宅中位價曾達到843355元的歷史峰值，隨後因維州建房量領跑全國持續回落。
伯格說，2020年初至2025年底，全國約三分之一的建設活動集中在維州，完工住宅中62%為獨棟房屋，38%為雅柏文。但當前維州建房速度已低於2023年住房聲明發布前的水平，其未來十年交付80萬套住宅的承諾存疑。
KPMG城市經濟學家朗斯利表示，和受地理限制的悉尼不同，墨爾本可向外擴展郊區，建設更多可負擔住房。墨爾本新開發用地市場運作更順暢，新建住宅為市場設定了價格基準，這一點在悉尼要難得多。
ABS數據顯示，2020年6月至2025年6月，墨爾本批准24.5萬套住宅，人口增長56.7萬人；悉尼同期批准18.3萬套住宅，人口增長45.5萬人。
不過朗斯利誰，向外擴的模式並非長久之計，外圍區域基礎設施仍在追趕，而維州活動中心規劃能為中密度小戶型開發提供確定性。
Quantify Strategic Insights數據與洞察主管齊戈馬尼斯表示，經濟和政策環境進一步加劇市場疲軟。維州上調投資者土地稅、出台租賃保護法規，疊加當地經濟表現偏弱，勸退不少投資者，今年三次加息對墨爾本、悉尼衝擊更大，布里斯本、阿德雷德和柏斯未經歷疫情前後的價格上漲，市場反而保持上行，這本質是周期時間差問題。高利率疊加失業率上升，墨爾本市場預計將在一段時間內保持疲軟狀態。
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澳洲48小時蓋起15層高樓，預製建築被推到聚光燈下
澳洲建築業常被批評效率低、成本高、工期長，但黃金海岸一個項目最近讓不少人重新看到了另一種可能：一棟15層公寓樓的核心結構，只用了48小時就完成安裝。
這座位於黃金海岸Broadbeach的精品豪宅公寓項目名為Enclave，由布里斯班開發商Graya打造。項目坐落在Old Burleigh Rd，採用預製混凝土模塊施工。簡單說，大量結構並不是在工地從零澆築，而是在工廠提前製作，再運到現場吊裝。
整個吊裝過程安排得像一次高強度城市工程行動。凌晨3點，警車護送大型車輛進場，道路滾動封閉，大型吊車就位。隨後，15個重達68噸的預製混凝土模塊從昆州Ipswich運到現場，再逐一弔到高空，安裝到指定位置。
這些模塊組成了項目的核心結構。48小時內，施工團隊把它們像拼裝大型積木一樣疊放起來，讓一棟15層建築的主體輪廓迅速出現在黃金海岸天際線中。對一個高層住宅項目來說，這樣的速度並不常見。
Graya施工總監Dan Goodbun表示，這是公司目前完成過最具挑戰性的工程之一。要在兩天內完成15層核心結構安裝，背後需要提前規劃運輸路線、封路時間、吊車作業窗口、模塊編號和安裝順序。任何一個環節出錯，都可能拖慢整個工程。
他說，這次吊裝是項目的重要里程碑，也意味著工程可以進入下一階段。按照計劃，接下來樓層板大約每10天推進一層。開發商表示，預製方式讓現場結構施工所需人工減少約20%，整體工期預計可縮短兩個月。
在澳洲住房短缺、建築成本上漲、勞動力緊張的背景下，預製建築正在獲得更多關注。工廠預製可以減少現場施工時間，也能在一定程度上提高質量控制，降低天氣、工地協調和人工不足帶來的延誤風險。
昆州正在押注這類建築方式。黃金海岸北部Yatala一個大型模塊化建築工廠已經動工，由Frasers Property Industrial為Modscape + Modbotics建設，佔地約5萬平方米，預計2027年中投產。建成后，該工廠每年可生產約2000個模塊化建築單元。
Modscape的Jan Gyrn表示，該項目將推動昆州建築工業化，讓建築以更快速度、更高確定性和更大規模交付。對長期受工期和成本困擾的澳洲住宅建設來說，這正是政策和行業都希望看到的方向。
預製建築並不只出現在昆州。墨爾本北部Craigieburn此前也有聯排別墅項目採用預製模塊，大部分結構在海外工廠完成，再運到現場組裝，工期據稱可縮短約10個月。
今年6月，聯邦政府宣布投入3930萬澳元試點推廣模塊化建築和預製化建房組件。聯邦住房部長Clare O』Neil表示，澳洲若想加快住房建設，不能每次都從頭開始設計和施工，部分流程需要標準化。
不過，預製建築並不是萬能答案。它仍需要成熟供應鏈、運輸條件、規劃審批配合和足夠訂單規模。Enclave項目的意義在於，它讓市場看見了預製技術在高層住宅中的實際速度。澳洲要實現120萬套住房目標，類似技術可能會從「新鮮案例」變成更常見的建設方式。
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