———前言———
澳洲原本用於保護租客的租賃新規，正在對學生住房市場產生意料之外的影響。房地產諮詢機構Urbis與澳洲房地產委員會發布的《不適用現狀》報告警告，新州、維州和昆州部分按照普通出租房設計的法規，被直接套用到專門建造的學生公寓后，增加了運營商的空置風險，也可能削弱投資機構建設新項目的意願。
但這並不意味著租客保護措施本身是錯誤的。真正的矛盾在於，學生公寓按照學期集中入住，運營商還要承擔安保和學生支持責任，其經營方式與普通出租房明顯不同。如何既保護學生，又不讓住房供應進一步減少，正在成為澳洲新的政策難題。
學生公寓無法完全按照普通出租房管理
專門建造的學生公寓通常按學年或學期簽約，房間配備傢具、水電、網路、安保和公共學習空間。學生大多集中在開學前入住，一旦有人在學期中途退租，運營商很難立即找到替代住戶，房間可能一直空到下個學期。Urbis報告稱，澳洲私人運營的專門學生公寓目前提供接近7萬張床位；若把大學和其他機構運營的設施計算在內，澳洲學生住宿床位約為14萬張。
學生公寓在官方統計中的身份也比較特殊。澳大利亞統計局通常把它歸入非住宅建築，因為部分房間共用廚房或浴室，也不被視為長期獨立住宅。因此，這些床位不會像普通公寓一樣完整計入住宅審批和住房交付量。2021—22至2023—24財年，澳大利亞統計局識別出9759間獲批學生住宿房間，其中2023—24財年為5178間。
提前解約限制把更多空置風險轉給運營商
新州規定，租期不超過三年的固定租約如果被租客提前終止，解約費用按照租約已履行比例計算，最高為四周租金，之後依次降至三周、兩周和一周租金。這項規定可以避免普通租客因經濟困難、工作變化或家庭原因，被高額解約成本困在原住房中。但學生公寓運營商認為，如果學生在學期中途退租，幾周租金不足以彌補持續數月的空置。
Urbis引用的運營商樣本顯示，悉尼每100間學生公寓每月提前解約的中位數約為2.69次，高於墨爾本的1.91次；悉尼個別月份的提前解約率還從2019年的每100間房0.93次升至規則調整后的14.53次。不過，這些數據來自行業樣本，並非新州政府覆蓋整個市場的官方統計。
維州議會也在2026年8月26日完成《消費者立法修正法案》的審議，其中包括把提前解約費用上限設為四周租金。政府認為，租客不應因付不起解約費而無法搬家；行業則擔心，學生中途退租后產生的長期空置成本將更多由運營商承擔。報道發布時法案已通過議會，但具體措施仍應按照最終生效安排表述。
昆州漲租限制與學生住房淡旺季發生衝突
昆州規定，同一住宅或房間距離上一次漲租必須至少滿12個月。即使期間更換租客、租約、房東或管理機構，通常仍需沿用原來的漲租日期。這一制度可以防止房東利用換租客頻繁提價，但學生住房存在明顯淡旺季。運營商有時會在學期中途降價吸引學生填補空房，新住戶入住后，卻可能最長等待12個月才能把租金恢復到正常水平。
Urbis認為，這會降低運營商提供短期折扣的意願，一些房間甚至可能選擇繼續空置。此外，新的守則已經對大學及相關學生住宿提出強制安全標準。如果發生安全事件，住宿提供方可能需要緊急調整居住安排，但州租賃法未必提供相匹配的遷移和解約依據。不過，這隻是行業報告提出的法律風險，並非聯邦監管機構已經認定兩套制度互相衝突。
近4.8萬張規劃床位中約65%尚未開工
Urbis報告統計的澳洲學生公寓項目儲備約為47630張床位，其中約65%尚未進入施工階段，折算接近3.1萬張。澳洲房地產委員會擔心，租賃法規、稅費、融資壓力和建設成本疊加后，國際資本可能轉向其他國家或其他房地產類別。報告還估算，提前解約及其帶來的額外空置，可能令主要學生公寓市場每年少獲得約1.062億澳元收入。
其中悉尼約損失4190萬澳元，墨爾本約3510萬澳元，布里斯班約2190萬澳元，阿德萊德約730萬澳元。CBRE最新研究預計，2026年至2029年澳洲可能增加約3.4萬張學生住宿床位，但前提是規劃項目全部落地。該機構同時估算，全澳潛在未滿足需求約為18.5萬間，目前平均每15名大學生只有一張專門學生住宿床位。
供應減少最終會傳導至普通租賃市場
無法進入校內宿舍或專門學生公寓的學生，只能租住普通公寓、獨立屋或合租房，與年輕上班族和其他家庭競爭有限房源。SQM研究機構最新數據顯示，2026年7月澳洲住宅空置率只有1.3%，約有40771套空置房源。悉尼和墨爾本空置率均為1.7%，但布里斯班只有0.9%，珀斯和阿德萊德均為0.6%。掛牌租金同比上漲7.2%，說明租賃市場雖然局部緩和，整體供應仍然緊張。
學生公寓本身也不一定便宜。CBRE統計顯示，悉尼學生公寓每名學生周租約為700至900澳元，墨爾本為550至650澳元，布里斯班為500至600澳元。增加供應可以減少學生對普通房源的競爭，但要改善可負擔性，還需同時解決租金、合同透明度和最低居住標準問題。
聯邦已經把國際學生招生增長與住宿供應聯繫起來。2026年國際學生新入學規劃水平為29.5萬人，比2025年增加2.5萬人；公立大學申請更多名額時，需要證明能夠提供安全、便利的學生住宿。
——結語——
澳洲面對的並不是租客保護和住房供應只能二選一，而是普通住宅法規能否準確適用於學生公寓。更合理的方向，是為學生住宿建立相對統一的定義，針對學期租約、提前解約、短期折扣和安全遷移制定專門規則，同時保留押金管理、最低標準、租金透明度和申訴渠道。
如果接近3.1萬張尚未開工的規劃床位繼續停留在表面上，受到影響的不只是學生公寓運營商。更多學生將被迫進入普通租賃市場，澳洲本已緊張的房源競爭和租金壓力也可能進一步擴大。
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