完蛋！西澳房價全面大跌！現在是換房好機會嗎？澳住房審批延誤推高建房成本
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澳住房審批延誤推高建房成本，生產力委員會呼籲設立統一裁決機制
澳洲住房短缺遲遲難解，問題不只在土地和建築成本，也卡在審批流程上。生產力委員會主席 Danielle Wood 警告，澳洲住房審批體系過於分散，開發商往往要在地方議會、州政府、公用事業機構和其他部門之間來回奔走，一個項目能否推進，常常取決於多個機構各自的要求。
Wood 表示，澳洲需要一個能夠統籌審批並作出裁決的機構，避免項目在不同部門之間被拖延。生產力委員會即將發布的《住房供應監管》最終報告，將提出更具體的改革方案。此前該委員會已在 7 月建議放寬部分規劃限制，並讓三層住宅成為更多住宅區的常見形態。
報告援引 Centre for International Economics 的數據稱，審批每延誤一個月，到 2025 年，綠地開發項目成本將增加 7609 澳元，「特色區」聯排別墅成本將增加 11,166 澳元，內城區公寓成本也會增加 3403 澳元。對開發商來說，這些成本最終很容易轉嫁到購房者身上。
Wood 說，審批流程複雜、耗時長，而且充滿不確定性，意味著房屋建設周期被拉長，價格也被推高。她還指出，不同審批要求之間有時會互相衝突，例如地方議會要求增加原生植被，消防部門卻可能要求清除植被以降低火災風險。
最新住房審批數據也顯示，澳洲住房供應恢復仍不穩定。澳洲統計局數據顯示，截至 7 月的一年裡，新住宅審批量同比增長 8.7%，達到 206,312 套，為四年多來最高水平。但按月看，7 月住房審批總量較 6 月下降 3.6%，降至 17,687 套。
Oxford Economics Australia 首席經濟學家 Maree Kilroy 表示，高利率、現房價格下跌和建築成本上漲，正在拖累新住宅需求。生產力委員會此前披露的數據還顯示，各州審批速度差異明顯，維州中位審批時間達到 146 個工作日，南澳最快，中位時間為 18 個日曆日。
Wood 認為，模塊化建築本應提升效率，但審批體系的不熟悉反而可能抵消這種優勢。她提到，新州一戶家庭想拆除舊房並用模塊化方式重建，卻因地方議會不了解現代建築方法，審批耗時一年，還增加額外要求，最終總工期比傳統建造方式多出三年。
02
柏斯97%地區房價下跌 前期房價飆升回調不可避免
最新數據揭示了全國性住房低迷對柏斯的影響。
根據Cotality的數據，柏斯房價在過去一個季度下跌了3.2%，Beaconsfield、Jane Brook和Southern River位列5月至8月期間房產價值跌幅最大的郊區榜首。
不過房地產經紀人認為，這些數據並不能反映他們在一線看到的實際情況。
Cotality執行研究總監勞利斯表示，這已是房產價值連續第四個月緩慢下滑。過去五年柏斯的住房價值上漲約80%，如果把過去六年算在內，則翻了一倍多，儘管存在加息、市場情緒低迷和投資大幅回落等逆風因素，但這次回調也是不可避免的。
Cotality的西澳市場研究基於Landgate的數據，這些數據幫助該機構編製住宅價值指數，該指數通過結合成交價格、土地面積、地理位置以及房產的卧室和浴室數量等方法來衡量澳洲住房市場的價值變動。
勞利斯表示，西澳報告的房價下跌「相當普遍」，並非僅限於某個郊區，在過去三個月里，柏斯97% 的郊區房價都出現了下跌，僅有3%的郊區房價未受下跌影響，這些郊區集中在市內較富裕的地區。比如Dalkeith和Peppermint Grove過去三個月房價反而上漲了3.4%，它們都是柏斯最昂貴的市場之一。
勞利斯表示，這些郊區往往對房產走勢更具韌性。如果回顧大約12個月前，這些高端郊區的增速大多處於中等偏低的水平。但在市場進入這輪低迷期時，它們似乎更能抵禦房價下跌的影響，這可能是因為超高端市場的房主或潛在買家對住房負擔能力挑戰和利率變化等因素不太敏感。
不過C&CO Real Estate總監柯廷表示，她的辦公室位於Hilton等跌幅靠前的郊區核心地帶，近期兩處掛牌房產均以高於或等於價格指引的價格成交，沒有出現低價售出的情況，統計層面的價值下跌更多是前期部分房源定價過高，後續回調至合理區間導致的結果。
White House Property Partners顧問漢考克表示，East Fremantle區域市場只是趨於平靜，最初的狂熱可能推高了房價，現在價格已經回落到合理水平。不過銷售周期從原本的一周延長至三到四周。
Ray White房產顧問里菲奇表示，Beaconsfield沒有出現明顯降價，只是今年初的「錯失恐懼症」行情已經消失。
不過，勞利斯認為這輪住房低迷才剛剛起步，結合市場慣性判斷，後續還有一段下行周期。
03
供應量減少悉尼清盤率上升 房價下降是換房買家好機會
一對本地換大房的夫婦上周六在拍賣會上以250萬元拿下了Coogee的一棟半獨立屋，賣方經紀人稱這一價格「在Coogee還算實惠」。
該房產也是上周悉尼計劃拍賣的710套房產之一，Domain記錄的拍賣清盤率為54%（基於492個已報告結果），另有122場拍賣被撤回，計算清盤率時撤回的拍賣被計入未售出房產。
這棟位於Ritchard Avenue 5號的「半棟房子」配有游泳池、有改造潛力的下層空間以及一間上鎖車庫。這棟位於海濱郵編區的兩居室房產共有六方登記競拍，指導價格區間為220萬至240萬元，參加拍賣的人大多數是換大房的家庭，也有一些打算翻修的開發商。
房屋起拍價為230萬元，三方積极參与競價，最終250萬元落槌成交，高出底價20萬元。
Sotheby’s的塞諾表示，這是「許多年輕家庭升級住房的好機會」，在Coogee這個價位還算實惠。
記錄顯示該房產上一次成交是在1994年，成交價為39萬元。
在Cremorne，一套乾淨整潔的三居室雅柏文以350萬元的價格售予一位來自Riverview的換小房買家。
這處位於Grasmere Road 45號7室的精品雅柏文指導價為300萬元，吸引了三方登記競拍且全部參与。起拍價為290萬元，最終該雅柏文以高於底價30萬元的價格落槌成交。
Belle Property的斯邁思表示，現在對換大房和換小房的買家來說都是好市場。換大房的買家顯然是財務上的大贏家，因為他們可以升級住房並節省換房成本，對換小房的買家來說也是如此，如果你想買一種生活方式，現在比六個月前便宜了，聰明人明白這一點。
賣方將搬往昆州，記錄顯示該雅柏文上一次成交是在2012年，成交價為181.5萬元。
在Lindfield，Havilah Road21/2B 一套維護良好的三房公寓吸引了兩位註冊競標者。
這間位於綠樹成蔭的靜謐街道上的公寓指導價為258萬元，底價為260萬元，只有一位換小房者出價，最後成交價245萬元。
Ray White的傑西卡說，縮小住房規模的賣方都相當謹慎。他們想先賣掉房子，了解自己手頭有多少資金，然後再做決定。
這套公寓上次交易是在2014 年，成交價為152.8萬元。
AMP 首席經濟學家奧利弗說，Shane Oliver 博士表示，利率不斷攀升，稅收政策的重大調整使其對房地產投資者的吸引力大打折扣，市場信心低迷，預計利率還會再次上漲。由於賣家持觀望態度，導致供應量減少，因此清盤率得以上升，這並不一定意味著市場強勁。
04
房價回落帶動首次置業者入市，貸款申請量較 6 月增長 13%
澳洲房市降溫后，最先行動的並不是投資者，而是首次置業者。Loan Market 最新數據顯示，首次置業者成為唯一一個貸款申請量上升的買家群體，8 月向貸款機構提交的申請比 6 月增加 13%。
市場變化為部分首次置業者打開了窗口。房價回落、競爭減弱，加上聯邦政府擴大 5% 首付計劃，讓一些原本被擠出市場的買家重新看房。與此同時，投資者在預算案公布負扣稅和資本利得稅改革后明顯放慢腳步。
澳洲統計局數據顯示，截至 2026 年第二季度，住宅貸款承諾額下降 5.4%，至 134,225 筆。
四大行新房貸申請量自 5 月以來最多下跌 20%。
CBA 表示房貸申請量較 5 月減少 15%；
ANZ 稱第三季度貸款申請金額大致持平；
NAB 則預計信貸需求會進一步減弱，並預測房價可能下跌約 7%。
首次置業者的回升並不代表市場風險消失。澳聯儲今年已經三次加息，將官方利率推高至 4.35%。生活成本上漲、借貸能力下降，仍然限制著買家的選擇範圍。
Cotality 預計，本輪房市下行可能到 2027 年 5 月、6 月或 7 月左右才會觸底。研究主管 Gerard Burg 提醒，首次置業者不應把所有希望放在精準抄底上。如果打算長期持有房產，找到適合自己預算和生活需求的住房，比猜中最低點更重要。
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