01
澳洲春季樓市贏家輸家漸明！專家：看好墨爾本，這類買家恐錯失入市窗口
澳洲房地產市場迎來春季銷售季，對於仍在場外觀望的買家來說，市場下行結束前的最佳入市時機可能正在流失。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee表示，春季行情在很大程度上取決於本月是否加息。
利率前景不明、房價下滑，令買家繼續按兵不動。她預計，如果本月稍後利率再度上調，買家觀望的趨勢可能延續。
Conisbee說，若9月不加息，且跡象顯示今年餘下時間也不會再加息，買家信心可能逐步迴流。
McGrath Estate Agents創辦人兼首席執行官John McGrath則表示，信心回升已經帶動買家開始回歸市場。
他認為，很多買家相信價格調整已經觸底，按當前價位入市的機會窗口大約還有6至12個月。
McGrath表示，掛牌房源也在增加，賣家開始重新調整價格預期。
他說，截至目前，承壓拋售的情況還不多見，值得慶幸。貸款機構正與客戶密切合作，尋找解決辦法。
Conisbee指出，春季掛牌量雖然會增加，但漲幅不會達到強勁春季市場通常出現的水平。
Conisbee表示，今年和去年春季樓市的差異，源於一系列經濟因素。
她回顧說，去年春季利率已經下調三次；今年則經歷了三次加息。與此同時，中東出現衝突，企業和消費者信心都處於很低的水平，預算案也大幅打擊了投資者對住房市場的看法，Bathla還進入了託管程序。
她還把8月通脹數據偏高列為另一項影響因素。
Conisbee說，和去年相比，當前是一個截然不同的市場。
Conisbee預計，價格較親民的市場在今年春季會放慢腳步。這一板塊過去一直受到首次置業者和投資者青睞。相比之下，高端市場的表現可能更好。
她表示，各州首府城市的房價跌勢可能延續，悉尼和墨爾本尤其如此。
談到未來12個月，McGrath的判斷較為樂觀。
他說，墨爾本的歷史估值明顯偏低，在東海岸也最具性價比，因此很可能成為未來12個月增長最好的市場。悉尼向來是最先調整、也最先復甦的市場，2027年對悉尼居民而言應該會有不錯的表現。東南昆州雖然會出現波動，但預計可持續增長，直至奧運會。
McGrath說，他預計不會有很多輸家，不過「珀斯已經高速發展了很長時間，是時候喘口氣了」。
McGrath表示，若利率維持不變，且中東戰爭結束，樓市下行可能很快走到盡頭。
他說，他認為大多數市場的價格已經觸底，並預計市場會在今年下半年趨於穩定。
不過，Conisbee認為，不確定性仍在困擾樓市。
她說，理想情況下，市場只會再下跌三個月，隨後開始穩定。但她同時強調，目前形勢仍非常不明朗，民眾還在努力弄清楚市場究竟發生了什麼。
McGrath表示，未來三個月，買賣雙方都能找到明確的機會。
他說，如果自己是買家，會爭取在聖誕節前敲定交易。隨著掛牌量增加，而市場信心尚未恢復，未來五個月可能出現最划算的買入機會。
大多數賣家賣房后也會買房。因此，對多數人而言，實際情況並沒有太大變化，買賣交易之間的差距仍與一年前相同。
他補充說，現在到聖誕節之間可能是最佳買入期。如果能在未來兩個月內賣掉自己的房子，現在或許正是升級置業的好時機。
Conisbee也指出，即使當前屬於買方市場，較慢的行情仍可能讓賣家受益，因為他們賣房後有時間尋找新家。
不過，她說，唯一的缺點是，可供選擇的房源比春季通常的數量少。
02
昆州清盤率跌至 24%，加息擔憂壓住春季市場
布里斯班春季樓市開局遇冷。REA 數據顯示，布里斯班本周拍賣清盤率約為 20%，遠低於去年同期的 63.9%；昆州整體清盤率也從去年的 59% 降至 24%。
在 216 套已記錄掛牌房產中，最終只有 51 套在拍賣前、拍賣中或拍賣后成交，另有 165 套撤拍或流拍。對一個通常寄望春季釋放房源和買家需求的市場來說，這個結果顯示買賣雙方都在變得謹慎。
REA 高級經濟學家 Luc Redman 認為，買家不願舉牌，主要與利率預期有關。市場普遍預計，澳聯儲 2026 年至少還會再加息一次，明年年初也可能繼續上調。房貸成本已持續處於高位，昆州許多家庭的還款壓力接近收入的 40%。
Redman 表示，昆州房價收入比處於有記錄以來高位，說明買家承受能力已經被推到極限。除非賣家願意根據借貸成本調整價格，否則短期內市場很難明顯改善。
不過，市場並不是完全沒有買家。Albion 區 17 Stoneleigh St 的一套遺產房產，儘管房屋破舊、牆面有塗鴉，仍吸引 8 名註冊競拍者，其中 5 人激烈競爭。房產位於高地、靠近市區，佔地 764 平方米，翻修潛力明顯。
經過 71 次出價，這套四居室房屋最終以 175.3 萬澳元成交，買家是一名準備從黃金海岸搬回布里斯班的人。他表示，優質位置、有潛力的房產很難找到，所以並不意外會出現激烈競價。
Ray White Queensland 拍賣主管 Tom Gunness 表示，在當前市場里，賣家必須清楚表達出售意願，買家也必須相信價格合理。春季後段可能會有所改善，但只要利率不確定性還在，拍賣市場就很難恢復去年的熱度。
03
近一半工資用來還房貸！西澳住房可負擔性創下歷史最糟
擁有自己的房子，長期以來一直被稱為「偉大的澳洲夢」。
過去幾代西澳民眾都曾努力攢夠首付，完成必要的貸款還款，讓銀行滿意，最終住進屬於自己的房產。那時，買房雖然偶爾意味著必須精打細算，但仍是一個可以實現的目標。
而如今，對不少西澳民眾而言，買房卻更像一場噩夢。
最新數據顯示，西澳民眾近一半的工資用於支付房貸成本，住房可負擔性危機已經達到有記錄以來最嚴重的程度。
西澳房地產協會（REIWA）數據顯示，該州購房者用於償還貸款、維持居所的家庭收入比例最高達47.5%，創下西澳歷史最高紀錄。
過去一年，西澳的住房可負擔性進一步惡化。與2025年6月季度的41.2%相比，家庭為償還貸款所需拿出的收入比例上升了6.3個百分點。
西澳房地產協會主席Suzanne Brown表示，今年三次加息，加上平均房貸金額增加，已使還款額較上一季度增加近300澳元；與2025年6月季度相比，增幅更超過1000澳元。
在澳洲聯邦儲備銀行（RBA）釋放出令人不安的信號之際，房貸借款人面對的利率前景尤其黯淡。
澳聯儲副行長Andrew Hauser警告，央行無法容忍通脹在較長時間內持續高於目標。
他周二說：「通脹已經在很長一段時間內高於目標，在某個時候，我們必須說，這已經夠久了。」
7月年度總體通脹率為3.5%，消費者價格指數已連續12個月高於澳聯儲設定的2%至3%目標區間。
四大銀行和大多數經濟學家預計，本月晚些時候或墨爾本杯賽馬日還會再加息一次。若利率再升一次，現金利率將升至4.6%，達到15年來最高水平。
艾博年政府也在其中扮演了不可忽視的角色。
政府採取一邊加稅、一邊擴大支出的政策路線，把聯邦政府總債務推至1萬億澳元關口。
政府提交的預算案手法粗糙，打破了2025年大選前作出的承諾——當時承諾不會調整資本利得稅和負扣稅政策。
由於買家退場，住房市場陷入停滯，房價如今預計將下跌。部分近期購房者可能因此面臨負資產風險：他們欠銀行的錢超過房產價值，卻還要承擔更高的房貸還款額。
在經濟產能受限的情況下，政府高額支出會推高通脹；澳聯儲表示，需要通過提高利率來應對這一壓力。
這些情況描繪出一幅令人遺憾的圖景：政府在財政管理上揮霍無度，預算案又以「代際公平」為名調整住房稅制，並帶來相應後果。
相關政策的理論依據是，減少住房投資者數量后，首次置業者將有更大機會進入市場。
然而迄今為止，市場依然停滯，利率繼續處於高位，住房供應不足的問題也沒有得到解決。
04
這家建築商計劃每年進口 10000 套住宅
墨爾本建築商 Kapitol 計劃每年從中國進口多達 10000 套模塊化單元，用於經濟適用房、學生公寓和酒店。與此同時，本地企業正加大使用預製建築以降低高昂的建造成本。
Kapitol 估計，在某些項目上可以節省高達 10% 的成本。然而，更大的好處在於現場施工時間最多減少 35%，以及項目交付進度的確定性。
「它的作用是將大部分風險項目從活躍建築工地上較不受控的環境，轉移到工廠條件下更可控的環境中，」Kapitol 模塊化業務負責人 Andrew Morrison 說。
ASX 上市的 Dexus 和昆士蘭建築商 Ausbuild 等建築商和開發商正越來越多地轉向模塊化和預製建築方法，以減少勞動力風險、天氣延誤、缺陷、浪費和可能導致項目超時超預算的工期中斷。
Kapitol 預計其 16 億澳元的收入今年將幾乎翻番至 30 億澳元，該公司正與開發商 ICD Property 和中國中集集團的CIMC 投資成立一家合資企業，從中國進口模塊化住宿單元。
他們的第一個項目是位於墨爾本東南部 Clayton 的一棟 161 單元學生公寓樓。兩家公司表示，現場施工預計明年初開始，這個最終價值約 5000 萬澳元的開發項目計劃于 2028 年完工。
進口產品將是模塊化的，即大部分預先組裝好的三維結構，在現場用起重機吊裝到位。
Morrison 說，總部位於墨爾本的 Kapitol 目前高達 60% 的收入來自數據中心建設，約 25% 來自住宅業務，該公司希望增加住宅業務份額，同時拓展昆士蘭和新南威爾士州市場。
土地成本、技術工人短缺、日益複雜的住宅和監管流程都是增加建房時間和成本的因素。
但生產力委員會關於住宅建築的報告顯示，在悉尼建造一套公寓，建築仍占成本的近 60%，建築商表示，讓建築過程更像製造業也是降低成本的一種方式。
Built Living 是建築商 Built 和珀斯企業集團 Wesfarmers 旗下的預製建築合資企業，于 8 月獲得了 1.2 億澳元的納稅人資金支持，正在珀斯北部建立一家工廠，為 6 至 30 層的公寓樓製造預製混凝土構件。
「我們絕對堅信先進位造業，因為如果你能在國內供應端到端流程，我們實際上可以在一定程度上控製成本，」Built Living 的 build-to-rent 負責人 Leanne Boyle 在《澳洲金融評論報》地產峰會上表示。
「當然，你仍然有原材料成本，但我們也可以控制每個元素之間的介面。」
7 月，ASX 上市的 Dexus 完成了將布里斯班一棟舊辦公樓改造為學生公寓的項目，使用了數百個本地製造的模塊化浴室。
其他對預製建築興趣增加的公司包括昆士蘭開發商 Ausbuild，該公司上周宣布獲得日本積水住宅（Sekisui House）的投資，對其估值為 6.7 億澳元。該公司表示，這筆投資將使其能夠擴大新住房的模塊化建設。
「通過利用 Sekisui 的全球專業知識，我們可以評估有潛力提高效率、解決勞動力限制並支持交付更多經濟適用房的創新建築方法，特別是聯排別墅和露台住宅開發，」 聯合董事總經理 Michael Loney 說。
「雖然模塊化建築不會適合每個項目，但我們看到它在未來更高效地交付某些住房類型方面發揮重要作用的巨大潛力。」
但這項新技術的前景很容易被誇大，特別是因為它不能解決需求的周期性波動，這意味著製造商不一定能指望維持工廠運轉所需的穩定訂單流。
2022 年和 2023 年，英國一系列預製和模塊化企業倒閉，引發了上議院的調查。該調查在 2024 年發現，倒閉的原因之一是沒有足夠的訂單來維持新工廠的運轉。
英國政府投資了一些公司，以將住房建設產量提高到每年 30 萬套，其中一些公司，如模塊化住宅建築商 Tophat—— 于 2024 年 11 月停止交易隨後關閉 —— 獲得了包括 Goldman Sachs 在內的私營部門資助者的支持。
Boyle 說，這是一個風險。
「前瞻性訂單管道對於解鎖對現代建築方法的投資至關重要，特別是當先進位造設施需要在自動化、能力、技術和人員方面進行大量投資時，」 她說。
Kapitol 的 Morrison 說，新建築技術在澳洲尚未普及，因為沒有足夠的有保障需求來證明對其製造基地的投資是合理的。
他說，如果他的公司與 ICD Property 和中國模塊化製造商 CIMC Modular Building Systems 成立的 1000 萬澳元合資企業表明，它可以為澳洲現有的建築基礎增加產能，那麼該行業建造更多住房的信心將會增長。
「在高層住宅塔樓中，高峰期需要 50 名電工，但使用這種模塊化方案可能只需要四五名，」Morrison 說。
他說，最大的機會在於機構投資者，他們希望為可在全國複製的大型房產組合提供資金，如學生公寓、酒店以及社會和經濟適用房。
「如果你能實現標準化，這意味著一個項目不再需要 300 或 400 個模塊，他們可以做數千個，」 他說。
「這就是可以釋放效率的地方。」
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