01
澳房價自3月以來下跌5.2%，住房負擔能力迎50年最大改善
拍賣清空率持續低迷，反映買家仍對房地產市場保持觀望。不過，分析認為，計劃置業者將從長期變化中受益。
左傾智庫澳洲研究所（The Australia Institute）表示，澳洲住房市場的負擔能力正在經歷半個世紀以來最大幅度的改善。
該智庫首席經濟學家Greg Jericho說，主要推動力是工黨政府收緊了針對投資者的稅收優惠。
Jericho接受澳洲聯社（AAP）採訪時說：「25年來，各屆政府一直忽視住房領域的真正問題。5月預算案調整了資本利得稅折扣和負扣稅政策，終於觸及問題核心。」
他補充說：「改革實施時間還不長，但我認為，已經可以看出它確實破解了住房難題。」
據房產數據公司Cotality統計，全國房價自3月以來下跌5.2%。
在預算案公布前，房價就已受到利率上升和生活成本高企的影響而下跌。貸款數據則顯示，這輪低迷對投資者的打擊尤其嚴重。
針對新建住宅的豁免安排似乎也正在產生預期效果，把投資引向新增住房供應。
統計局（ABS）的數據顯示，截至6月的季度，已建成住宅的投資者貸款減少14%，新建住宅的投資者貸款卻增加4.4%。
Jericho說：「在我看來，這說明人們的行為確實發生了改變。」
即便按照最悲觀的預測，房價從峰值到谷底下跌15%，最終也只會回到2024年的水平。
Jericho表示，這些調整應能遏制房價長期以遠高於收入的速度上漲。即使市場低迷期結束，住房負擔能力仍會逐步改善。
眼下，就連自住買家的需求也依然疲軟。
Cotality說，初步拍賣清空率已連續第二周低於50%，而同期拍賣場次比一年前少了31%。
該公司研究主管Tim Lawless說：「春季開始后的頭六周，拍賣數量自2020年疫情封鎖全面實施以來從未這麼少。」
近幾個月住宅建設數據有所改善，但工黨改革的反對者警告，投資者購房需求減弱會造成住房供應減少，並推高租客承擔的租金。
Cotality數據顯示，租金漲幅在截至9月的季度放緩至0.5%，低於截至6月季度的1.6%，也低於截至3月三個月的2.1%。
獨立經濟學家Saul Eslake認為，所謂改革會推高租金的說法並不成立。
投資者買房減少后，自住買家可獲得的住房會增加；與此同時，租賃需求和租賃供應都會下降。
Eslake說，改革已經在不導致租金激增的情況下達到改善住房負擔能力的預期效果，但工黨領導人卻出奇地不願為這項政策承擔責任。
他說：「這反映了住房變得如此難以負擔的根本原因：澳洲民眾整體以及他們選出的政客，已經不再把住房視為滿足基本人類需求的所在，而是主要把它當作積累財富的工具。」
02
澳洲房市急凍，部分賣家開始拋售！有人願少收$20萬，$8萬藏酒全送
房地產市場轉冷，賣家為了儘快成交紛紛出招，不僅大幅削減售價，甚至把奢華額外福利一併送出。
Cotality最新數據顯示，全國拍賣初步清盤率已經連續第二周低於50%。
市場原本期待春季出現回升，但Cotality經濟學家Annabelle Meziere表示，拍賣量已降至2020年以來的最低水平。
她說，艱難的銷售環境正在壓低賣家活動。今年春季前六周的拍賣量，比去年同期少了31.2%。
Meziere說：「要找到更冷清的開季，只能回到2020年——當時疫情封鎖正全面展開。」
Price Buyers Agents創辦人Glenn Price稱，自己在一線親眼見到了賣家的猶豫不決。
他說，自己周末參加開放看房時，中介告訴他，賣家願意少收20萬澳元，只求在聖誕節前完成出售。
另一個布里斯班賣家則提出，若能在年底前迅速成交，就把酒窖里價值8萬澳元的葡萄酒作為附贈品送出。
Price說，當賣家開始「把好東西都拿出來」時，他們已經不是在賣房子，而是在「苦苦求售」。
他援引Cotality數據指出，房屋價值已經連續六個月下跌；全國房屋價值較3月峰值低5.2%，布里斯班9月單月也下跌了1.5%。
「我在布里斯班談房產交易已經五年，從沒見過賣家如此願意讓步，只為了把交易做成。」
澳聯儲（RBA）最近把官方現金利率升至4.60%，達到近15年來的最高點，家庭預算因而承受更大壓力。
Price解釋，部分賣家之所以堅持現在出售，是因為繼續持有還要承擔房貸還款、過橋融資、市政費和保險費，同時還要面對房價可能進一步下跌的風險。
「對一些賣家而言，今天少賣5萬澳元，可能比再等三個月的成本更低。這對買家來說是一個機會。」
另一方面，Ray White Group首席經濟學家Nerida Conisbee認為，澳洲住房市場已經出現聯邦預算案影響的首批明顯跡象：房價下滑、租金上漲，新建住房項目儲備也在減弱。
Conisbee表示，各首府城市合計的住宅價值在9月季度下跌4.3%，租金則仍比一年前高出5.5%。
她說，房屋價值與租金的走勢真正分道揚鑣，是在5月預算案前後：房屋價值開始下行，租金卻繼續上漲。
預算案之後，投資者活動也有所減弱。Conisbee指出，成熟房產市場中較為負擔得起的區域承受下行壓力，可供出租的房源數量也在減少。
她說：「租賃供應原本就很緊張，投資者減少只會進一步推高租金壓力。因此，房價下降並不代表住房狀況一定變得更容易。」
03
布里斯班房拍清盤率跌至24%，全澳墊底！去年同期高達76%
布里斯班住宅拍賣市場表現墊底。儘管整體市場疲弱，Hendra一套新建房屋仍以550萬澳元成交，成為少數需求旺盛的亮點。
Ray White Group數據顯示，布里斯班每周拍賣成交率已跌至24.1%，上周為35.4%，去年同期則為76.6%。
這也是所有首府城市中的最低水平，低於珀斯的28.6%和悉尼的34.3%，並遠低於全國36.2%的成交率。
不過，資金充裕的買家仍湧入Ray White Collective在Calile Hotel舉辦的拍賣活動，現場房產總成交額達到1546萬澳元。
其中最受關注的是30 Matong St、Hendra一套由豪宅建築商Sabdia打造的新完工住宅。該房產吸引5名登記競標者，最終以550萬澳元落槌。
Ray White Collective負責人兼拍賣師Haesley Cush表示，在建築成本高得令人難以承受的情況下，「交鑰匙」房產依然搶手。
他說：「建築成本高企，眼下市場最強勁的無疑就是這一板塊。對買家來說，直接購買已經建成的新房，比自己動工建造划算得多。」
「投資者大多已經離場，首次置業者則在觀望，希望確認房價趨於穩定后再出手。今天雖然有登記競標者，但這一群體仍然十分謹慎。」
Ray White負責業績和估值的首席執行官Thomas McGlynn認為，成交率反映出市場正在適應新的借貸成本，並不代表潛在需求消失。
他說：「我們的全國拍賣平均每場仍有2.1名活躍競標者。這說明買家願意競爭，但在最近一次加息后，他們對於自己願意支付多少也越來越克制。」
「近期流拍拍賣中，賣家保留價與最高出價之間的差距已經縮小。我認為，這說明市場越來越清楚當前房產的價值所在。」
儘管買家普遍謹慎，這場Collective活動仍出現了幾宗突出的成交。一棟建於1921年的氣派Queenslander住宅位於87 Khartoum St、Gordon Park，吸引10名買家爭相競逐，成為全國競標者最多的房產，最終以203萬澳元售出。
98歲賣家Moira Moffett的表親Elizabeth Howes說，這處房產由同一家族持有105年後轉入當地買家手中，令家人感到十分欣慰。
她說：「這棟房子是她的父親，也就是我的舅舅在1921年建造的，所有孩子都是在這裏出生的。這裏永遠都是她的家，承載著她所有快樂的回憶。」
Ray White Wilston經紀人Holly Bowden表示，競價過程中拍賣數度暫停；落敗競標者情緒難平，買家隨後投出了勝標。
此外，位於優質地段Bulimba的一塊405平方米空地以100萬澳元售出。
McGlynn提醒賣家，不要固守繁榮時期的舊價格。
他說：「我們也需要謹慎，不能完全用12個月前取得的成交結果，來評判今天市場中的機會。」
「這也是我認為，人們在作出決定前若要等待市場好轉，就必須保持謹慎的原因之一。因為那些可能幫助他們賣出更高價格的市場條件，同樣可能讓他們下一次購房付出更高成本。」
04
墨爾本房價整體回落，入門級住宅最高上漲12%，買家競爭加劇
房價整體調整之際，墨爾本最可負擔住宅的價格並未在各地同步下跌，首次置業者和低收入家庭正面對這一殘酷現實。
維州房地產協會（Real Estate Institute of Victoria，REIV）分析過去12個月的住宅成交價后發現，市場底部25%（即最低四分位）表現最好，多個郊區的這部分房源仍在漲價。
從2025年9月30日到今年同一時期，多數郊區漲幅最大的，正是價格最可負擔的住宅。
Mornington的這一趨勢最明顯。當地成交住宅中處於最低25%的房源，典型售價為920,000澳元，較一年前高約100,000澳元，漲幅約12%。
Caroline Springs最可負擔住宅的價格上漲11.4%，帶動該郊區的房價中位數從660,000澳元升至735,000澳元。
Glenroy最便宜四分之一市場的價格約為796,000澳元，已上漲74,000澳元（10.2%）。Frankston North一套典型的可負擔住宅則上漲50,000澳元（8.5%），達到640,000澳元。
上述數字來自REIV今天公布的9月季度住宅價格中位數數據。數據顯示，墨爾本獨立屋和公寓價格中位數整體下跌0.7%；在市內富裕的內城區，跌幅明顯更大，典型獨立屋價格在過去3個月從1.612m澳元降至1.545m澳元。
這份數據只追蹤成交結果，與REA Group的數據不同。後者通過演算法，在計入多項因素后，將市場變化擴展到一個郊區內的所有住宅。
同期利率已四次上調，預算有限的買家在許多情況下反而比市場調整前處境更差。他們被擠入的郊區越來越少，同一郊區內可選擇的社區也越來越有限。
REIV首席執行官Toby Balazs表示，市場下端受到擠壓，部分原因是聯邦支持計劃讓首次置業者以5%首付購買最高950,000澳元的住宅。與此同時，房東越來越多地把出租屋賣給購房者，導致可出租住宅減少，也加大了租客在有能力時購房的壓力。
Balazs說，房價總體上看似更可負擔，但靠壓低房價改善住房可及性並沒有那麼簡單，甚至可能不利於維州經濟的健康發展。
「隨著一批首次置業者成為房主，他們不希望自己陷入負資產境地。住房可負擔性遠比壓低整個房地產市場複雜得多。」
REA Group上周發布的數據顯示，墨爾本租客仍在承擔不斷上漲的居住成本，處境因此更加艱難。
在最低四分位住宅市場漲幅最佳的Mornington負責住宅銷售的Michelle Skoglund說，當地此前成交困難，但市場最近出現了現實調整；願意接受低於幾年前價格的業主，如今開始成交。
「利率上調后，人們就趕緊買了。多數人會以為情況應該相反，但事實似乎正好相反。」Skoglund說。
她認為，這可能是因為人們不想眼看著自己的借貸能力進一步下降，所以趁還有能力時採取行動。
據Loan Market抵押貸款經紀Jacob Decru觀察，950,000澳元以下價位依然「強勁」，主要因為這個區間的買家最多。
Decru說：「買家都擠在這個區間，所以950,000澳元以下住宅價格上漲了——更多人都會落入這一類別。」
他補充說，利率上升后，進入這一價位的不只是首次置業者，還有一些最初在房貸利率低至3%時購買較大住宅的人。這些人如今已無力承擔房貸還款。
隨著11月再次加息的可能性出現，Decru警告，市場若進一步受到擠壓，最低四分位價格區間的競爭可能更加激烈。
「對價格敏感的人，入市會更難。」Decru說。
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