房產新規實施首周！
公開底價反而幫賣家賣出房子？
維州打擊低價誘導報價（Underquoting）的房地產新規實施后，首個周末反響熱烈。多位房地產中介表示，提前公布拍賣底價不僅有助於提高價格透明度，也可能幫助賣家吸引真正有購買能力的買家。
新規還要求中介在網上清晰展示房產價格聲明，並在符合規定的時間內公開最終成交價。
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拍賣底價必須提前7天公開
根據維州政府的新規，自2026年10月16日起，通過拍賣或指定日期銷售（Fixed-date sale）出售的房產，必須至少提前7天公布賣家的底價（Reserve Price）。
例如，10月16日舉行的拍賣，底價必須在10月9日前公布。如果未能滿足提前7天披露的要求，拍賣或指定日期銷售便不能按計劃進行，違規中介還可能面臨重大處罰。
此外，房產廣告及相關營銷材料都必須更新，明確顯示底價。公布金額必須是一個具體的數字，不能使用「From」「Over」「+」或「Starting at」等字眼代替。
這項改革旨在解決Underquoting問題，即房產廣告使用低於賣家預期售價或預期成交價格的報價，吸引買家參与競爭。
根據此前的規則調整說明，新規於10月1日正式啟動，針對正在進行中的拍賣及指定日期銷售活動設有14天過渡期，因此相關拍賣價格披露要求從10月16日起正式適用。
成交價也必須公開，新版價格聲明取代舊文件
除了提前公布底價，維州還將引入新版房產價格聲明（Property Price Statement，簡稱PPS），取代原有的Statement of Information。
新版PPS需要列出待售房產的主要特點，以及可比房產的相關特點，幫助買家更清楚地了解房產信息和價格依據。
與過去不同，新版價格聲明必須在網上房源廣告中清晰展示，而不能僅放在頁面底部。
成交價格方面，對於在2026年10月1日或之後轉為無條件成交（Unconditional）的房產，中介必須在交易轉為無條件后的7天內，將實際成交價更新至PPS，並確保該文件公開至少18個月，除非獲得豁免。
涉及買家或賣家個人及家庭暴力等特殊情況時，可以向維州消費者事務主管申請豁免。
新規還要求，如果中介無法找到3套合適的可比房產，但能夠找到1套或2套，仍必須披露現有的可比房產信息。
新規實施首周，提前公開底價反而幫助賣家成交
新規實施后的首個周末，已有中介分享實際銷售案例，顯示價格透明不一定只對買家有利，也可能為賣家帶來幫助。
墨爾本North Melbourne一套位於6 Harris Street的住宅，最初公布的價格區間為130萬至140萬澳元。經過數周市場推廣后，買家反饋顯示，市場接受度更接近區間低端。
負責銷售的Carlton中介表示，過去一些買家看到報價區間后，可能會認為賣家的底價接近區間上限，從而覺得房產超出預算，最終不願前往看房或參与拍賣。
但這套房產的賣家最終將底價設定為130萬澳元。底價公布后，一位真正有購買意向的買家參与交易，房產最終在拍賣后的協商中以129萬澳元成交，比底價低1萬澳元。
賣家對最終成交結果相當滿意。他認為，提前公布底價對部分拍賣有所幫助，不過目前仍然太早，無法判斷新規對整個市場的長期影響。
底價公開后，部分銷售活動重新升溫
另一個案例來自墨爾本Black Rock。
位於28 Arranmore Avenue的一套住宅，公布底價為217.5萬澳元，拍賣當天共有4名競買者參与，最終以228.3萬澳元成交，比底價高出10.8萬澳元。
負責銷售的中介表示，原本反響相對平淡的銷售活動，在底價公開后獲得了明顯動力。他認為，價格透明提高了潛在買家參与競價的信心。
與此同時，West Melbourne一套位於427 Victoria Street的住宅，公布底價為106萬澳元，最終以111.5萬澳元成交。
公開底價后，交易過程更加透明，也更容易判斷自己是否仍有機會參与競爭。
不過，提前公布底價也意味著賣家需要更早作出決定。一位房產從業者舉例說到，他負責的一套房產涉及一個繼承房產的家庭，共有4名賣家，需要提前就底價達成一致。
賣家仍可以低於公布底價成交
新規實施后，不少買家仍然不清楚公布底價的真正含義尚未充分理解相關規則。
公布底價並不意味著賣家不能以低於該價格出售。如果拍賣未達到底價，賣家仍可根據市場情況調整底價，並與買家協商成交。
提前公布底價有助於提高透明度，但賣家設定的價格預期仍然十分關鍵。如果賣家從一開始就堅持不切實際的價格，可能最終選擇退出拍賣流程。
新規實施首個周末，維州拍賣市場的活動數量也出現變化。
報道數據顯示，當周六共有466場拍賣計劃舉行，低於前一個周六的698場。截至報道時，下一個周六已有853場拍賣安排。
維州此次改革的核心，是讓買家更早獲得明確的價格信息，同時減少房產報價與賣家真實預期之間的信息差。
對於維州買家和賣家來說，最重要的變化是：拍賣底價將更早公開，成交價格披露要求也更加明確。對於房地產中介而言，價格聲明、廣告更新、底價確認及成交后信息維護，都將成為銷售流程中不可忽視的合規環節。
工黨接連宣布兩項減稅措施！維州將取消大幅提高的土地稅
維州房地產稅收政策迎來重大變化。距離11月28日州選舉不到兩個月，維州工黨接連宣布調整房產稅政策，承諾逐步恢復土地稅免稅門檻，併為符合條件、參与住房建設的海外開發商提供土地稅附加稅減免。
一邊是約25萬名維州居民有望減輕土地稅負擔，另一邊是政府希望通過降低開發成本，吸引更多海外資金進入住房建設領域。
新聞來源：AFR
25萬名業主有望減稅，土地稅門檻將逐步恢復至30萬澳元
本月月初，維州州長Ben Carroll承諾，如果工黨在11月州選舉中成功連任，將逐步撤銷前任政府大幅提高土地稅負擔的相關措施。
2023年，時任州長Daniel Andrews在州預算案中宣布，將土地稅免稅門檻從30萬澳元大幅下調至5萬澳元，作為政府償還疫情期間債務計劃的一部分。新規自2024年1月起實施，此後約25萬名額外的維州居民開始繳納土地稅。
按照現行稅制，土地價值在5萬至10萬澳元之間的業主，每年需繳納500澳元土地稅；土地價值超過10萬澳元的業主，最低繳稅額為975澳元。對於土地價值超過30萬澳元的業主，還需在975澳元基礎上，對超過30萬澳元的部分額外繳納0.1%的稅款。
房地產行業一直警告說，維州的土地稅負擔正在成為「投資的絆腳石」，而工黨人士則表示，這項政策在選民中也極其不受歡迎。
Carroll承諾，將在六年內把土地稅免稅門檻逐步恢復至30萬澳元，每年提高2.5萬澳元。
工黨預計，此次調整將為受此前政策影響的約25萬名居民提供減稅支持，每人每年預計可節省975澳元。
Carroll表示，他計劃在工黨連任后的首份預算案中削減土地稅，並稱，正在償還兩筆房貸的勞動者同樣承受著生活成本壓力。
工黨預計，這項政策將在五年內耗資2.3億澳元，並計劃通過其他預算節省措施彌補支出，包括整合目前每年耗資約7000萬澳元的政府公務車輛車隊。
值得注意的是，維州反對黨聯盟此前也承諾，將土地稅免稅門檻恢復至30萬澳元。
不過，兩黨的實施時間表並不相同。
聯盟黨計劃在五年內完成調整，每年提高5萬澳元；工黨則計劃在六年內逐步恢復，每年提高2.5萬澳元。
聯盟黨此前估計，其方案將在未來四年的預算預測期內耗資約3.6億澳元。工黨則預計自身方案將在五年內耗資2.3億澳元。
這意味著，兩黨雖然都提出降低土地稅負擔，但減稅節奏和預算安排存在差異。
此前，維州提高土地稅及工資稅，是政府償還約300億澳元疫情債務計劃的一部分。相關稅收調整原本預計在四年內帶來86億澳元收入，並將持續至2033年。
如今，土地稅減免成為州選舉前的重要政策議題，也使維州未來的財政收入安排面臨新的考驗。
海外投資者房產稅迎來新變化，符合條件的項目可獲附加稅豁免
除了本地業主的土地稅，維州工黨還宣布調整海外投資者相關的土地稅附加稅政策，希望吸引更多資金投入住房建設。
新聞來源：AFR
海外業主附加稅（Absentee Owner Surcharge，簡稱AOS）適用於符合相關條件的海外業主及企業。該稅種於2016年推出時，稅率為土地價值的0.5%，此後逐步提高，目前已達到4%，漲幅達八倍。
上周，維州財政廳長Colin Brooks在澳洲房地產委員會的一場活動上宣布，如果海外開發商符合Development Facilitation Program（開發促進計劃）的相關標準，在項目建設期間將有機會獲得該項附加稅豁免。
符合條件的項目包括對維州經濟作出重大貢獻的開發項目，以及包含可負擔住房、具備較高設計質量的住宅開發項目。
Brooks表示，政府希望通過簡化相關安排、降低符合條件項目的稅務負擔，為開發商提供更明確的投資預期，推動住房供應持續增長。
政府計劃在11月3日進入州選舉看守期之前落實相關調整。
房地產行業認為減稅有助於恢復投資信心
維州房地產行業長期以來一直警告，州內較高的房地產稅負正在削弱投資吸引力，並可能影響住房建設。
澳洲房地產委員會維州分會執行董事Cath Evans表示，維州人均獲得的全球機構房地產投資約比新州少40%。
該委員會委託Mandala Partners進行的報告還發現，自2023年海外業主附加稅從2%提高至4%后，相關投資減少了53%。
Evans歡迎政府此次調整，認為這是改善維州投資環境的一步，但她同時指出，政府仍需採取更全面的措施，才能恢復投資者信心並吸引更多資本。
她表示，吸引投資不僅關係到住房供應，也涉及商業地產、工作場所及基礎設施建設。
與此同時，開發行業仍然關注維州整體稅費負擔。房地產開發商認為，單獨調整一兩項稅收措施，未必足以解決項目成本高企和投資吸引力下降的問題。
儘管工黨相繼提出減稅措施，維州財政狀況仍然面臨較大壓力。
最新預算文件預計，未來四年累計現金赤字將達到300億澳元，凈債務預計到2030年年中升至2000億澳元。
土地稅門檻恢復、房地產價格變化以及印花稅收入下降，都可能影響政府未來的財政安排。
Brooks表示，如果工黨在11月州選舉中再次當選，政府將對房地產稅制展開全面審查。
審查內容將包括稅收徵收效率、相關稅制對海外投資和住房建設的影響，以及對首次置業者的影響。審查報告預計將在2027年5月預算案公布前提交，政府屆時將考慮相關建議。
Carroll自7月28日接任工黨領袖以來，一直試圖與前任政府的部分政策拉開距離，並強調支持商業發展、控制政府支出及減輕生活成本壓力。
對於維州房地產市場而言，土地稅減免與海外開發商附加稅調整，反映出政府正在重新審視稅收政策對業主、投資者及住房建設的影響。
對於海外投資者的這些改革措施將在政府進入11月28日大選的看守期之前，於11月3日生效。
不過，土地稅門檻恢復仍取決於工黨能否連任。
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