大幅下跌，反而澳洲買房最佳時機？！澳洲房地產項目，要大幅暴雷？
01
同樣跌5%，140萬澳元房子多跌3萬！澳洲樓市下行反成置換大房良機
房地產市場低迷，為想要換大房的業主帶來了機會。
原因在於，賣出舊房與買入新房之間的價差正在收窄，市場走弱反而讓置換更大住房的買家佔據優勢。
房地產研究機構Hotspotting表示，高價房的跌幅超過價格較低的房產。業主賣房時可以接受較低價格，但買入下一套房時也能獲得相應折扣。
簡單來說，換房時在新房上省下的錢，可能超過舊房售價下跌造成的損失。
一套價值80萬澳元的房子下跌5%，意味著少了4萬澳元；價值140萬澳元的房子同樣下跌5%，降幅則達到7萬澳元。
Hotspotting還指出，競爭減弱也給買家帶來更多籌碼：他們有更充裕的時間做盡職調查、協商交易條件，也能避開市場繁榮時期常見的激烈競價。
房貸經紀Dimitri Giannopoulos說，價差是大多數澳洲人難以換大房的關鍵；但在下行市場里，這個差距會縮小。
「如果你的房子跌了10萬澳元，而你準備購買的房子跌了20萬澳元，你的整體處境其實變好了。」Dimitri Giannopoulos說。
「賣房時少了10萬澳元，但買房時省下的金額卻是它的兩倍。」
對計劃換大房的人來說，市場疲軟帶來的機會是：在不明顯增加房貸的情況下，買到更適合家人居住的房子。
Dimitri Giannopoulos說：「這正是當前市場創造機會的地方。」
「市場的某些部分有更多房源可供選擇，買家現在可以和賣家談判；這些房產在競爭激烈時，原本會難談得多。」
「一個明顯趨勢是，換大房的人會更仔細地考慮自己究竟在為什麼買單。」
「新增債務必須換來一套更適合家庭的住房，而不是單純因為負擔得起，就買入更高端的房產。」
他說，目前不少業主都在換大房，而且大多數人仍然留在同一個郵編區。
買家並沒有借市場變化之機，把目標推向自己負擔得起的最貴房產。
Dimitri Giannopoulos說：「他們會先認真盤點實際需要，例如多一間卧室、第二個起居空間，或者從公寓搬進獨立屋。」
「接著，他們會根據這些要求反向尋找房子，同時盡量不大幅增加房貸。」
「我經常聽到的一種情況是，成年子女有了自己的車，家裡於是需要雙車庫或更寬的車道。」
「他們願意為能滿足這些具體需求的房產支付溢價。」
最近，他幫助一對夫妻完成換房。這對夫妻2020年買下第一套房后，如今換到了更大的住房。
Dimitri Giannopoulos說：「他們以95萬澳元賣掉舊房，在幾條街外以130萬澳元買了新房。新房讓他們擁有更大的後院、一個游泳池和一間額外卧室。」
「他們其實買得起更貴的房子，但最後選擇了一套能滿足需求、又能讓債務維持在舒適水平的房子。」
不過，房貸經紀Rebecca Jarrett-Dalton表示，對於正在換大房的人來說，最大的難題是找到買家接手舊房，同時把握好出售時機。
目前掛牌出售的房產較少，賣家賣掉自己的房子后，找不到合適的新居而陷入困境、暫時無處可住的情況並不罕見。
Jarrett-Dalton說，換房通常至少要支付2萬澳元中介費，實際金額可能更高；如果購買高端房產，還要繳納4萬至6萬澳元的印花稅。
她說：「除非你打算搬到別的城區，否則確實需要明顯提高新房的價值。否則，白白花掉近10萬澳元后，換來的可能只是一套和現在住處相差不大的房子。」
02
澳建房和裝修成本增勢迅猛 再加息恐有更多項目被放棄
最新數據顯示，如果市場普遍預期的加息成真，澳洲將有數以千計的未完工住宅及裝修項目面臨被放棄的風險。
信用評級機構Equifax的報告指出，加息會導致許多背負房貸壓力的項目走向面崩潰邊緣。建築成本只要上漲1%至5%，就足以導致約五分之二的私人建築及裝修項目延期、縮減規模或暫停。
澳洲儲備銀行（RBA）今年已累計加息75個基點，現金利率目標為4.35%，市場目前押注央行9月28至29日會議再加息25個基點至4.60%，市場預期升息的可能性高達85%。
根據Canstar的計算，若加息25個基點將使一筆60萬元、剩餘25年期的貸款每月還款增加91元，使本輪周期開始以來的累計負擔升至364元。
Equifax估計，約43%的家庭將無法承受超過1%至5%的額外成本，普遍預期的加息很可能足以讓許多家庭的預算超支，大約只有不到5%的澳洲家庭擁有足夠的財務緩衝來應對超過15%的成本超支。
與此同時，建築成本已經面臨多重上行壓力。
根據全國住房供應與負擔能力委員會（NHSAC）8月季度報告，受中東衝突導致的燃料及石化產品價格上漲影響，2026年6月季度房屋建築成本上漲2%，如今已比新冠疫情前高出51%。
Turner & Townsend的報告更預測，2026年澳紐地區建築成本通脹將達到5.4%，其中柏斯預計達6.5%，悉尼和阿德雷德均為5.5%。
Equifax指出，由於建築材料和施工人員短缺，按時完成翻新和建築工程已成為一項相當大的挑戰。
Equifax的iCIRT建築指數顯示，過去一年僅約23%的新建項目按時完工，許多業主在翻新工程進行到一半時放棄了計劃。
澳洲住宅建築業面臨產能問題，工地瓶頸、技工短缺、建築項目倒閉以及小型企業流動性收緊等問題，產能下降速度已經遠超補充速度。
NHSAC的最新季度報告估計，聯邦政府設定在2029年前建造120萬套新住房的目標，將延至2030年12月季度才能達成，較此前預期再推遲一個季度。
Equifax澳洲商業總經理沃特斯說，工期延誤的影響會影響住房負擔能力、前瞻生產力和國家供應目標，要支持澳洲更廣泛的經濟目標，就需要密切關注本地建築商和技工面臨的壓力。
而對本月進一步加息及可能更多加息的預期，正在嚴重影響借貸能力和潛在抵押貸款成本，隨著購買力下降，更多潛在買家採取觀望態度，這已經在拍賣結果中體現。
03
緊迫性降低買賣雙方更謹慎 悉尼墨市掛牌數量降房源少
儘管房價下跌，不過買家們對春季房市仍持觀望態度，新房源少、擔心出價過高、缺乏緊迫感讓許多潛在買家遲遲不願出手。
Ray White數據顯示，儘管參觀人數已從冬季低點略有回升，不過截至9月12日，悉尼開放日參觀人數僅為2025 年同期的一半左右， 9月的平均參觀人數為2.2 人，低於去年同期近4 人。同時，悉尼拍賣會的平均活躍競標者人數為1.8 人，而去年同期為2.9 人。
墨爾本的情況也類似。截至9月12日，開放參觀的房屋平均只有兩名潛在買家，而2025年同期則有三名半以上，拍賣會的平均競標人數也只有1.8人，低於去年同期的三名以上。
澳洲統計局（ABS）的數據顯示，今年6月季度，澳洲房地產市場價值下跌了340億元，跌幅0.3%。不過房屋總價值仍比去年同期增長8.5%。
Ray White集團的數據分析師蘇馬隆說，這些數據反映了早春時節市場的真實情況，市場並沒有斷崖式下跌，不過賣雙雙方都更加謹慎，交易緊迫性也有所降低。升息、持續不斷的美國-伊朗戰爭推高了生活成本，以及聯邦預算案中關於資本利得稅和負扣稅政策的調整，仍在影響房地產市場。
根據Cotality的數據，春季第一周的拍賣量下降了31%，悉尼新掛牌房源數量下降了13.2%，墨爾本則下降了16.3%，再次升息的預期減少了買家的貸款和支出能力，導致許多人猶豫不決。
負責悉尼北部郊區、北岸和山區房產業務的McGowan Property Buyers的麥高恩說，買家正在回歸市場，但並沒有在購房標準上做出妥協，每年這個時候，買家都期望有更多房產出售，現在實際數量並沒有達到其期望，任何新上市且價格具競爭力的房產都能吸引買家的目光，但目前可供選擇的這類房源仍不足。
Select Property Advocates的董事兼買方經紀人蘇西克說， 墨爾本的房地產市場也缺乏待售新房，在目前的市場環境下，擁有優質房產的人並不著急，他們會選擇持有房產更長時間，A級房源非常緊張，競爭異常激烈，買家會變得更加挑剔，會想再等等或許就能看到房價下跌，狀況不佳的房產吸引不了買家，
不過，也出現了一些正面跡象。
BigginScott Richmond的董事兼拍賣師科羅迪說，現在前來參加開放參觀日的潛在買家往往是以前從未見過的新客戶，春季市場信心似乎稍有增強，雖然沒有像以前那樣飆升到15起，但也從2起增加到3起，再增加到6起。
04
布市清盤率略升前景低迷 拍賣現場樹熊促買家做決定
上周六，在Upper Mount Gravatt的一場拍賣會上，兩隻在枝頭睡覺的樹熊搶走了拍賣師風頭，房主意識到自己即將告別這片充滿自然氣息的世外桃源和心愛的「室友」時，不禁潸然淚下。
這處房產是過去一周布里斯本177場預定拍賣之一，Domain網站根據142場拍賣結果記錄清盤率30%，另有13套房產撤回。
位於43 Granby Street的這棟五房住宅，起標價為110萬元，在拍賣的時候，「樹友」就在距離住宅僅10米的樹枝上酣睡，之後另一位媽媽背著寶寶跳上了鄰近的一棵樹。
在這些令人驚喜的「干擾」下，一對年輕夫婦以150萬元價格拍下了這棟房子。
Torres Property的首席銷售經紀人Ricky Tan說，拍賣過程中，女主人一直在哭，人們常說每棟房子都是獨一無二的，但這棟房子確實非常特別，樹熊確實促成了買家的最終決定。
這棟建於20世紀中期的住宅坐落在969平方米的地塊上，背靠Mount Gravatt Reserve，擁有硬木地板、寬敞的露台和通往叢林的私人步道。
賣家於2022年以117萬元的價格購入此房。
拍賣師沙姆西說，雖然有四位競標者登記，但最終只有三人展開了激烈爭奪。這處房產之所以受歡迎，不僅是因為房屋本身，還因為佔地面積大，背靠保護區，擁有美麗樹木和樹熊。儘管市場依然低迷，但在過去幾周里，出現了更多真正的買家，越來越多的買家也在試圖進入以前可能買不起的郊區。
在Algester的40 Woodland Street，一棟五房磚房僅用五分鐘就以149萬元的價格售出，買家是多代同堂家庭。
這棟兩層住宅建於九年前，佔地453平方米，建築面積達421平方米，配備五個浴室和一個電動車充電樁，靠近Algester State School，起拍價110萬。
Ray White Rochedale的銷售經紀人Jason Song說，買家認為這是升級住房的好時機，不過整體市場依然動蕩不安，尤其是在利率幾乎肯定會上漲的預期下，春季的房屋銷售料十分低迷。
在Ascot,，一棟建於20 世紀20 年代的風格獨特的住宅280萬成交，這棟位於38 Alexandra Road住宅僅吸引了一位當地競標者。
這棟四卧住宅佔地721平方米，上次易手是在2015年，成交價180萬元。雖然整體經濟放緩，但是Racecourse Road沿路正在進行大量的重建項目，房源短缺推高了需求。
AMP首席經濟學家奧利弗說，布里斯本房屋清盤率雖然略有上升，但仍顯示市場低迷，加息預期加劇了市場困境。
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