抄底墨爾本房市的機會了，來了？西澳房價瘋狂下跌！大勢已去？
01
利率上調墨市清盤率微漲買家認為現在是入手時機
上周六，一對計劃改善居住條件的夫婦在拍賣會上以115萬元的價格，擊敗了另外三位競拍者，成功購得East Melbourne的一套排屋。
該房產也是上周墨爾本628套計劃拍賣的房產之一，根據Domain平台統計，已報告結果的427場拍賣中，清盤率59%，另有79場拍賣被撤回。
儘管澳洲儲備銀行剛剛做出今年第五次升息決定，不過清盤率較上周略有上升。
負責該房產銷售的Ray White CRE中介說，該房產由投資者出售，起拍底價（reserve price）107.5萬元，在銷售期間，這套住宅吸引了近200次諮詢，最終四位競標者競價。
競標以80萬元開始，獲勝的夫婦僅出價一次就拿下了這套房產。
這對夫婦此前居住在附近城區的一間公寓。
中介說，這類房產上市出售的情況十分罕見，當地市場目前整體處於「平淡」狀態，房產通常由業主長期持有，因此一旦有此類房產上市，拍賣結果往往非常理想。
兩對年輕夫婦競標位於Northcote的Cleveland Street2號的兩房住宅，最終成交價為114.5萬元。
這棟兩房住宅，其保留價（底價）為113萬元。
競拍以賣方出價105萬澳元拉開序幕，這促使雙方展開角逐，由買方代理人代表的夫婦贏得了競標。
賣方計劃在附近換購一套更大的房產。
位於Roberts Street 6號的一棟時尚三房排屋在拍賣現場僅收到一筆132萬元的出價，隨後流拍，但在拍賣后的協商環節，該房產以138萬元的保留價賣給了一個家庭。
賣方將繼續在當地換購一套更大的房產。
中介指出，從現在到1月底期間，市場上幾乎不會有新的房源掛牌，現在100萬至150萬元價位的市場表現良好，不過近期的加息確實影響了買家的借貸能力。
在Pascoe Vale South，一間排屋單元房以71萬元售出。買家是一對夫婦，他們目前正在鄰近區域翻修自己的住宅，購入此房產作為過渡期間住所。
這棟位於Grandview Avenue98號1室的兩房住宅，保留價為66萬元，共有三方註冊參与競標，其中兩方實際出價。競標從64萬澳元起步，經過23輪出價。
Ray White Brunswick主要服務於首次置業者群體的銷售中介說，近期其負責的開放看房活動吸引了相當多的人潮，該房產大部分意向買家均為首次購屋者。
PRD首席經濟學家馬蒂亞斯莫說，在官方現金利率調漲后，拍賣成交率反而出現了小幅回升，很多買家擔心利率再次上調，也認為市場已經足夠疲軟，所以選擇出手。
02
柏斯房價三個月下跌5.7% 更早入市買家仍獲可觀收益
儘管柏斯許多房主正面臨更高的抵押貸款還款額以及日益增長的生活成本壓力，不過得益於過去多年來柏斯房產價值的持續增長，許多人依然從中獲益。
這也是在一場關於應對生活成本壓力的論壇上多位金融專家傳達出的觀點。
房產估價師兼分析師赫格尼說，雖然柏斯房產價值已開始下滑，過去三個月已經下跌了5.7%，不過對於五年前或更早購入房產的人來說，他們依然獲得了可觀的增值收益。
數據顯示，儘管現在該市住宅的中位數價值已降至942,018元，但這仍比五年前高出68%。
赫格尼說，即便市場已經出現且還將繼續出現下滑，這可能也只會抹去上一周期末段12到18個月的漲幅，而在此之前，柏斯已經經歷過長達五年的繁榮期。 」
私人財富顧問喬治對此表示贊同。
他指出，過去多年房價一直強勁成長，房價真正出現縮水其實是過去六個月的事，對於剛進入市場的人來說，情況確實會很艱難，不過過去三、四年或五年裡購房的人，已經在各自的房產中積累了相當可觀的凈值。
赫格尼認為，目前的市場下行周期已過半，未來房價可能還會進一步下跌約10%，市場預計在明年年中左右會迎來轉機。
專家小組成員指出，近期購屋且背負高額貸款的人可能會陷入「負資產」狀態，但除非被迫賣房，否則「負資產」本身並不是問題。 」
獨立理財規劃師布魯寧說，現在真正有風險的是那些完全失去收入來源的人。
9月全國失業率為4.7%，創下新冠疫情以來的最高水準，包括Canva、Woodside和澳洲國民銀行（NAB）在內的多家大型僱主已先後宣布了裁員計劃。
布魯寧說，通常情況下，人們可以通過加班或削減開支來應對房貸還款，但如果丟了工作，對於背負房貸或其他債務的人來說，確實可能一場真正的危機。
布魯寧說，那些期待利率下調的人恐怕短期內很難再見到2%或3%的低利率了，目前的利率水準很可能會持續下去，人們普遍認為，自2008年全球金融危機以來，利率一直被人為地維持在低點，現在看到的其實只是回歸常態，大家需要習慣6%到7%的利率水平，因為這很可能就是未來利率趨於穩定的區間。
03
海濱預製豪宅一日完成安裝模組建築或能削減三成成本
一棟豪華海濱住宅近日以卡車運送至昆州最昂貴的地段之一，僅用一天便完成安裝，展示了一種可能將建築成本削減多達30%的施工方式。
這棟位於Palm Beach的Jefferson Lane的三房兩衛住宅，大部分工程在異地完成，隨後以模組形式運至現場，由起重機吊裝就位。
該住宅由模組住宅公司Arkular設計，面積206平方米，完全不是傳統工廠簡陋的預製屋形象。 Arkular設計建築師麥科克爾說，業主最初考慮傳統建造方式，但發現成本遠超預算，最終選擇定製化建築設計，以獲得更明確的成本與工期保障，項目從規劃到安裝耗時10至12個月，而傳統建造預計需18個月至兩年，僅僅封街一天，比持續施工一年半到兩年方便得多。
Arkular住宅造價約為每平方米4000元，較昂貴設計約每平方米5500元，不過Palm Beach項目因臨海鹽蝕與海浪侵蝕而略高於標準價。而相比之下，傳統豪華住宅起價約每平方米8000元，模組建築在高端市場可節省20%至30%。
該公司在昆州現有約有15個項目已完成或規劃中，所有構件都在陽光海岸完成。
預製建築的吸引力遠不止於豪宅。
陽光海岸腹地卡拉曼夫婦此前也投資了約10萬元，購入一個玻璃牆平板包裝艙體，由昆州公司Elsewhere Pods供應，二人自行組裝，數日內完成房屋搭建。
該公司創始人德卡恩說，住房創新必須成為澳洲更廣泛可負擔性緊縮的答案之一，這種預製住房安裝快捷簡便及用作住宿或租金收入的靈活性推動了需求不斷增加。
不過，模組建築目前僅佔澳洲新建住宅不足5%。
而與此同時，最新報告發現，自1970年代以來，每名建築工人建造的住宅數量下降40%；疫情以來工期增加40%，建築成本自2014至15年度以來飆升88%。
CEDA研究主管亞當斯說，傳統建造方式已跟不上需求，模塊化住宅早已存在、行之有效，現在的挑戰是規模化，若能大規模實施，可將工期縮短20%至50%，成本降低約20%。
房產分析師馬圖西克也說，澳洲仍在以半個世紀前的方式建房，而工廠建造能提供更快工期、更可預測的成本及更少依賴稀缺工種。
亞當斯強調，模組建築並非萬靈丹，但切實可行。
聯邦政府估計，模組公寓建造可比傳統方法便宜多達20%、快50%，並已承諾投入3930萬元試行預製住宅建造。
04
首個退休女性合作住宅落成5人各支付12萬獲50年租約
五位曾被迫暫時借住在親友沙發或其他地方的女性，近日正式遷入澳洲首個專為老年女性設計的合作住宅項目，擁有了屬於自己的永久家園。
她們每人為這處位於布里斯本西南區Darra的住宅，支付了12萬元，簽訂長達50年的租約，可以確保餘生不會再被驅逐。
79歲的辛格就是其中一員，在遷入新居前夕，她難掩激動。她說，對於像她這樣「有一點錢、卻不足以買房」的女性而言，這個項目是完美的解決方。
60歲的達菲-瓊斯是辛格的新鄰居，也是五人中最年輕的一位。
作為單親母親，她終身租房，50多歲時曾嘗試向銀行貸款購房卻遭拒絕，隨後昆州房價一路飆升。她曾經認為自己最終流落到只能住帳篷。
該項目由慈善機構Sharing with Friends推動，歷經七年不懈努力終告落成，明確聚焦于老年女性，每位住戶擁有獨立單元，配備廚房與庭院，若想與鄰居互動，也可使用共享廚房、客廳及中央庭院。
12萬元的入住門檻是參照當時退休年齡女性養老金平均餘額設定的，項目的土地由慈善機構持有，住戶只需像一般業主一樣支付電費與市政規費，若選擇退出或離世，其初始投入將按消費者物價指數調整后返還。考慮到目前女性的退休金帳戶平均餘額約為15萬元，且生活成本不斷上漲，下一個計畫將需要約20萬元的「入夥資金」。
Sharing with Friends主席戴維斯說，這些女性形容為「被忽視的中間層」，是系統性問題，收入高到不符合社會住宅資格卻又完全不夠買下任何住房，如果繼續租房，就只能不斷消耗積蓄，生活在被驅逐的恐懼之中。
澳洲統計數據顯示，55歲以上無家可歸女性人數在過去十年間激增了40%，是無家可歸群體中增加最快的。
戴維斯說，項目幾乎沒有得到政府的任何幫助，得益於慷慨的慈善捐贈，計劃終於順利啟動。
建築師埃阿特金森免費為該項目進行了設計。
她說，項目在審批時不得不被歸入寄宿住房（boarding house）類別，但這並不反映其本質，項目的核心目標是在保障隱私的同時創造社區連結，這些女性是選擇住在那裡，選擇一起生活，有共享空間、公共花園，但同時也有屬於自己的空間，
目前全澳僅首都領地正式承認合作住宅為獨立住房類型。
戴維斯說，機構希望將這一模式推廣至全澳，但地方議會與各級政府必須削減繁文縟節，將合作住宅納入規劃法規。
05
490萬購得兒時住所對面房屋布市成交率低市場信心不足
布里斯本一名男子斥資490萬元，成功競得一棟極具代表性的「昆士蘭風格」Queenslander住宅，也找回了屬於自己的童年回憶，這棟房子就在他小時候住所的對面。
該住宅建於1920年代，坐落於Newmarket區Watson Street11號，Windsor Hill高處，房產佔地1124平方米，擁有六間卧室、一間酒窖以及一個專為青少年設計的獨立生活區，視野開闊，可飽覽城市全景。
該房產是過去一周內布里斯本進行的167場拍賣會之一，Domain平台計算清盤率21%（基於122個已報告的拍賣結果），另有20套房產在拍賣前撤回。
在近60名圍觀者面前，競標以400萬元起拍。四位當地競拍者輪番出價，價格達到460萬元時陷入僵局。經過約30分鐘的協商，該男子最終成功購得該房產。
負責此次銷售的Ray White Wilston中介說，目前的房主因希望換住較小的房產而將其出售，如果早六個月出售，成交結果「可能會更好」，但即使如此，他們仍然獲得了可觀的增值收益，當前的市場環境十分殘酷，建築成本高得驚人，不過高端房地產市場反而從中受益。
在Sunnybank區Dema街17號的四房住宅一棟建於20世紀70年代、由同一家族持有近半個世紀的兩層住宅，最終以160萬元成交，比底價高出30萬元，買家為一名投資者。
該房產佔地859平方米，距離Market Square購物中心僅幾步之遙，拍賣伊始，出價便高達85萬元，緊接著出價直接跳到了120萬元，出價達到140萬元時，拍賣師宣布達到成交底價，隨後三方競價者展開激烈角逐。
Ray White Sunnybank的銷售中介說，這是一個非常理想的價格。房主今年98歲，因住院未能到場，但她72歲的女兒在現場，非常激動，她們49年前買下了這棟房子，三四代人都曾在此居住，女兒希望能為母親爭取到儘可能高的售價裔支付入住養老院的費用，該房產優越的地理位置和土地面積，是其最終成交價遠超底價的關鍵原因。
AMP 首席經濟學家奧利弗說， 布里斯本的房產拍賣成交率反映出市場表現疲軟，去年同期這一比例為68%，加息持續抑制了市場需求，雖然他認為加息周期可能已經結束，但仍有30%可能性會再次加息。與一年前相比，布里斯本的新掛牌房源數量有所減少，這在一定程度上緩解了房價進一步下跌的壓力，但投資者需求依然低迷，市場信心不足，如果因財務困境而被迫出售的房源增加，可能會導致拍賣成交率進一步下滑。
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