房地产“热度”下降？待售新房多出17%，新房批准量高出50%，但商业地产交易额暴涨60%

2021 年 4 月 27 日上午 11:38

来源：澳中商圈

4月，澳洲各地房价上涨速度减缓

根据《Daily Telegraph》的报道，4月全澳各地的房价仍然在强劲增长，但比起3月破纪录的飙升速度，上涨的趋势有所放缓。CoreLogic的最新数据显示，在4月份的前三周，悉尼、布里斯班、和阿德莱德的房价上涨了1.3%，而墨尔本的房价上涨了0.9%。

在市场需求激增、创纪录的低利率和政府的经济刺激作用下，3月澳洲的房价暴涨了2.8%，创下了32年来澳洲房价的最快增长记录。CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示，考虑到过去10年首府城市房屋价值的月度平均涨幅为0.3%，目前的增长速度“可以说是不可持续的”。

Tim Lawless表示，房价上涨的主要原因是住房需求超过了供应，而抵押贷款利率仍将在较长时期内保持低位的前景也刺激了房价的增长。“由于经济状况持续超出预期，消费者的乐观情绪高涨，增加了人们对房地产市场的信心。”

不过，Tim Lawless表示，随着首次购房者需求的下降以及房价负担能力的限制，购房速度应该会放缓。“目前看来，市场的热度正在慢慢消退。”

而REA集团经济研究主管Cameron Kusher表示，拍卖活动、销售量和Realeste网站需求指标都表明，需求将继续推高房价。“买家的数量大幅激增，但随着越来越多的买家买到了房，下一波买家可能不会像我们之前看到的那样多。”

Cameron Kusher预测，房价将在未来记录上涨，但涨幅不会像之前那么夸张。“尤其是最近上市的新房供应量在持续增长，将为购房者提供更多的选择，并减少买家对现有房屋的狂热。”

4月澳洲各首府城市房价上涨情况：悉尼上涨1.6%

墨尔本上涨0.9%

布里斯班上涨1.3%

阿德莱德上涨1.3%

珀斯上涨0.5%

专家：3大迹象显示房产繁荣将终结

Tim Lawless在另外一篇报道里详细陈述了自己的观点。他表示，澳洲创纪录的房价飙升将会放缓。有3个关键的预警信号显示，供过于求可能会终结澳洲房地产热潮。

Tim Lawless指出，这并不是说房价正在下跌，更有可能出现的情况是，房地产市场的增长速度正在达到峰值，资本收益将在未来几个月逐渐放缓。

市场上待售新房数量比5年平均水平高出17%，造成了供应过剩的风险，从而给价值带来下行压力。Westpac的高级经济学家Matthew Hassan表示，许多卖家很晚才将自己的房子挂牌，这导致房屋的供应量正在强劲回升。

此外，持续关闭边境也加剧了房屋的供应过剩，因为这使得很多新移民被排除在购房市场之外。

而全澳的房屋清盘率也从高位开始下滑。在3月份最后一周房屋清盘率的83.1%，而到了4月25日清盘率降到了78.5%。

此外，2月份建筑施工批准数量创下澳洲统计局1983年开始编制月度数据以来的新高。在短短一个月的时间里，批准的新住房数量激增21.6%，加剧了供应过剩。去年12月至今年2月，新房的批准数量比疫情爆发前的2020年同期高出50.7%。

这些数据都显示着，澳洲的房屋市场将面临“供过于求”的风险！

澳洲商业地产一季度交易额突破50亿！

虽然不知道澳洲房地产未来的走向如何，但商业地产的前景可谓一片火热。

根据《AFR》的报道，2021年第一季度，澳洲商业房地产的总交易额达到了51.3亿澳元，比2020年第一季度增长了60%。渴望收益的投资者们希望通过投资实体房地产增加财产安全性。

著名商业地产公司JLL的新数据显示，在第一季度，办公室的交易额占总交易额的一半，达到了26.3亿澳元，比去年同期上涨了10.5%。而交易额增长最快的则是工业地产和零售地产。其中，工业地产的交易额增长了3倍，达到了16.8亿澳元；而零售地产交易额也增加了1倍，达到了8.18亿澳元。

在本月早些时候，ESR更是以创纪录的38亿澳元获得了Blackstone的物流投资组合后，今年工业地产的交易额已经超过2020年全年的45亿澳元。

2021年第一季度，工业资产的活跃买家有Dexus、Centuria和EG等投资机构。根据JLL的估计，有450亿澳元的机构资本正寻求在澳洲投资的机会。

JLL工业地产的资本市场主管Tony Iuliano表示:“由于基本面强劲而稳定，资本继续寻求在澳洲工业和物流市场投资的机会。市场上的买家数量导致今年第一季度的总销售额是过去10年平均销售额6.8782亿澳元的两倍多。”

而在2021年的剩余时间里，还有许多重大交易还未完成，澳洲工业和物流业的未结算销售额有望创下纪录。

而在零售业，社区中心、大型零售中心或单租户的长期租赁资产占今年一季度交易额的70%。JLL零售地产研究高级总监Andrew Quillfeldt表示:“投资者正开始重新参与社区和LFR子行业以外的零售领域。”

考虑到收租率的改善、相对其他行业更有吸引力的估值以及支持性的零售支出背景，1.5亿澳元以上零售资产的流动性可能在2021年逐步增长。

Con Makris

在2021年第一季度，零售地产方面比较大的交易包括：美国投资巨头Invesco将其位于悉尼北部郊区的Forestway购物中心以1亿澳元(收益率约为5.75%)的价格出售给私人平台Revelop。此外，富商Con Makris以合计1.1亿澳元的价格出售了阿德莱德的两个购物中心。

尽管空置率不断上升和租金不断下降，越来越多的员工长期在家办公，但海外投资者再次成为写字楼领域交易的主要推动因素。

JLL的数据显示，今年第一季度，外国投资者的投资总额达到14.5亿澳元，占写字楼交易总额的55%。这远高于44.3%的10年平均水平，但低于去年全年外国投资者在写字楼交易中占64.8%的份额。

Andrew Quillfeldt指出：“尽管澳洲的写字楼行业在2020年面临新的挑战，但对海外投资者来说，该行业仍然是一个有吸引力的市场。投资者青睐CBD地区的优质资产，以及在大都会市场上具有增长潜力的资产。”

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