澳洲多地房租涨幅超预期！投资房业主乐坏了，租金回报率一路高涨
CoreLogic的数据显示，全澳一半以上的单元房市场和三分之一的独立屋市场目前都实现了足够高的租金收益，并产生正现金流。租金的大幅上涨和房价的下跌抵消了抵押贷款利率的上升。
在新州，由于租金猛涨，131个城区（所分析郊区中占了七分之一）的出租独立屋实现了正现金流。
维州9.2%的独立屋市场收益超过了抵押贷款成本，而昆州和塔州一半以上的郊区以及西澳近四分之三的郊区正在产生正现金流。
在单元房市场中，澳洲首都领地、南澳、西澳和北领地超过90%的郊区正在产生正回报。与此同时，新州和维州有30%的单元房市场收益超过了抵押贷款还款成本。
CoreLogic研究主管劳利斯（Tim Lawless）表示，未来几个月，总租金收益率的强劲复苏可能会让更多房产的现金流为正。这将有助于投资者应对利率和生活成本上升的压力，减少被迫抛售的风险，并为价格下跌设定底线。
他说，“由于租金迅速上涨，而房价前景走低，收益率将进一步上升。”
“由于租赁房空置率持续处于低位，而海外移民的增多将推高需求，因此租金前景依然强劲。目前，几乎没有证据表明租赁供应会上升，因此在可预见的未来，租赁市场似乎将继续吃紧。”
在所有首府城市中，7月份的总收益率已从今年2月份2.96%的创纪录低点升至3.20%。
悉尼和墨尔本的单元房市场复苏最快，毛收益率分别上升0.45个百分点，至3.4%和上升0.4个百分点，至3.8%。
2.澳洲主要景点房租大涨超预期
自新冠疫情爆发前以来，澳洲一些主要城市的酒店客房租金上涨了36%，远远超过了预期的年增长率，导致收入仅达平均水平的群体出行越来越困难。
数据显示，上半年澳洲主要旅游目的地的酒店房价涨幅最大，其中达尔文上涨36.4%，布里斯本上涨31.1%，黄金海岸上涨31%。现在在凯恩斯租房的费用比在阿德莱德高，在黄金海岸比墨尔本更高，在达尔文比珀斯或凯恩斯更高。
现在在黄金海岸，每晚必须多花61.06澳元才能体验东南部的海滩和热带风光，这一增幅远远高于通货膨胀和澳洲2.4%的平均年薪增长率。凯恩斯房价上涨29.8%，阿德莱德、珀斯、堪培拉和霍巴特分别上涨19.8%、15.9%、14.8%和13.6%。
墨尔本和悉尼最近增长最少，分别增长10.9%至228.28澳元和7.1%至270.43澳元。不过，就成本而言，悉尼仍然是澳洲最昂贵的都市，每晚租金为270.43澳元，其次是黄金海岸，为257.86澳元，墨尔本为228.28澳元，布里斯本为209.61澳元，霍巴特，达尔文为199.35澳元，堪培拉为195.65澳元，凯恩斯为192.50澳元，阿德莱德为184.99澳元。
不过，和上半年数据相比，7月份的酒店客房市场发生了变化，悉尼的房价已下滑至239.96澳元，低于2019年1月至7月平均的249.80澳元。
Colliers集团饭店业交易总监的威尔斯说，今年的房价大幅上涨是因为报复性出行开始推动了该行业发展，新冠限制放松后，真的吸引了很多人出游，很多澳人都响应了在本地旅游的呼吁，并支持在疫情期间遭受重创的旅游运营商，大家出行意愿很高，更多在本地展开度假游，这在交易市场上确实开始发挥作用。
威尔斯说，现在到达尔文这洋的地方的国内休閒旅游游客越来越多，大家正在探索自己的后院，而整个市场的主要趋势之一是国内休闲旅游的复苏，这对区域旅游和休闲旅游市场都有好处，增势明显。堪培拉等地的市场因为联邦选战等政治事件受益。
澳洲本地旅游市场的强劲需求也刺激了外国投资者再次返回，2022年上半年，大家看到了新加坡国际投资者投资的返回，东南亚投资者一直是澳洲非常强大的投资者。
3.明年珀斯房价或下跌 9 万澳元
到明年年底，西澳首府城市珀斯的房价可能会下跌 88,556 澳元，这将使房价中位数回落至 500,000 澳元以下。
澳新银行（ANZ）经济学家最新的房地产价格预测预计到明年年底，全澳房价将下跌 15% 至 20%，以应对更高的官方利率，然后在 2024 年开始回升。
西澳房价预计将在 2023 年下跌 13%，然后在 2024 年小幅反弹。
ANZ 高级经济学家 Felicity Emmett 和 Adelaide Timbrell 表示，自 5 月澳洲储备银行开始收紧货币政策以来，抵押贷款利率的急剧上升将给房价带来压力。
他们表示，推动价格下跌的最大因素是官方利率上调导致潜在买家借贷能力下降，澳新银行预计明年初利率将达到 3.35% 的峰值。
“总还款额也将急剧上升，一旦固定利率到期，超过一半的固定利率贷款还款额将增加 40% 以上。”
“尽管有这些大幅增长，但我们知道债务集中在高收入家庭中，他们比其他人更有可能拥有大量储蓄缓冲和更多收入来应对通胀和利率变化。”
RateCity.com.au 研究主管 Sally Tindall 表示，尽管珀斯的房地产市场今年已经上涨了 4% 以上，但随着利率上升开始缩减人们的预算，价格可能在未来几个月内开始下跌。
“到明年年底，珀斯的房价中值可能会回落到 500,000 澳元以下，这比现在少了近 90,000 澳元。”
房价下跌可能为首次购房者提供进入房地产市场的机会，但他警告说，这并非易事。
“随着利率上升，人们发现他们可以借更少的钱，因为他们必须向银行支付更多利息。潜在买家现在必须为仍可能远高于疫情之前水平的价格支付显着更高的利率。”
不过，Tindall 表示，房价的任何下跌都应该是短暂的，澳新银行预计珀斯的房价将在 2024 年回升。
4.澳洲房屋短租火热 长期租赁房源数量降至历史新低
随着越来越多的业主将投资房放入短租市场追求更高回报，全澳出租房源数量已降至历史新低，出租屋平均只需挂牌19天就可以租出去，也创下历史低点。
研究公司SQM Research的数据显示，过去4周内，全澳挂牌出租的房源数量只有55,124个，降幅为4.5%，创下历史新低。
同期，悉尼的出租房源数量减少了5.7%，降至16,142套，为五年多来的最低水平，而墨尔本房源数量为14,666套，下降了3.6%，为三年来最低水平。
SQM公司负责人克里斯托弗（Louis Christopher）表示，越来越多的业主选择Airbnb等短租平台出租房屋，导致长租市场的数据进一步下降，同时，移民在回流，澳洲本地人的需求也在增加。
疫情期间，悉尼中央商务区的空置率曾一度高达16.2％，但现在已经降至3.4%；墨尔本市中心的空置率在疫情期间也曾高达10.8％，目前已降至2%。
SQM Research数据显示，悉尼目前共有11,043套房屋在Airbnb短租平台上出租，与长租市场的房源数量相当。墨尔本短租平台上也有1.55万套房屋在出租。
随着长租市场上的房源越来越紧缺，出租屋挂牌的时间也越来越短。
PropTrack的数据显示，7月，Realestate房产网上的出租屋挂牌时间平均只有19天，创下历史新低。
其中，悉尼出租屋的挂牌时间只有21天，处于历史最低水平；墨尔本为22天、布里斯本15天、阿德莱德16天、珀斯17天、达尔文18天、霍巴特19天。
7月的出租房源总量比疫情前少了近三分之一。在挂牌时间减少以及供应量下降的背景下，房租年增幅高达8%。
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