澳洲楼市严峻，新房开工量骤减，海外买家涌进澳洲房市！澳洲各地看房活动增加
1.海外买家涌进澳洲房市！高端市场最为活跃
在新冠疫情期间，澳洲的移民基本停滞。
但目前，大批国际学生已回国学习，更多的技术移民也开始进入澳洲，并解决劳动力短缺问题。
根据联邦预算，澳洲预计在未来五年内将迎来150万移民。McGrath Estate Agents创始人麦格拉思（John McGrath）表示，可以肯定的是，房地产市场的海外买家将会复苏。
2022年底中国取消新冠疫情限制是最近国际买家增加的一个关键原因，因为中国仍然是澳洲最大的移民来源国之一。
澳洲房地产门户网站realestate.com.au报告称，在2023年一月份季度，来自海外的搜索活动达到了有史以来的最高水平，其中以新西兰、美国、英国和中国居首。
随着疫情紧急情况的结束和世界各地边境重新开放，海外买家再次获得自由，能够安全地前往澳洲，寻找自己的住宅物业，为他们的孩子在这里上大学准备，或者纯粹是为了投资。
国际买家对所有价格区间都感兴趣，但在高端市场的活动最为活跃。例如，在悉尼，McGrath看到的海外买家大多是瞄准400万澳元以上的房产。
富有的新移民正在为他们的家人在理想的富裕地区购买现有房产，这些地区有很棒的学校和便利设施。其他海外买家则是为他们的孩子买房，以便在他们上大学期间居住。
澳洲国民银行（NAB）最新的住宅物业调查显示，在2023年一季度，外国人购买新房和二手房的数量都有所增加。 国际购买占新房地产销售的7.9%，高于2022年第一季度的5.2%。这虽然低于9%的长期平均水平，但显然正在回升。
外国买家购买新房产的增幅最大的是新州，该地区16.2%的销售额来自外国买家，为8年来的最高水平。
在二手房销售中，外国买家的市场份额从去年第四季度的2.8%升至今年3月的3.8%。这也低于长期平均水平(5.2%)。
昆州的房地产活动最为活跃，外国买家购买二手住宅的比例从去年12月季度的2.6%升至今年3月份季度的4.6%。
澳洲统计局的数据显示，海外移民目前是澳洲人口增长的主要推动力，自2001年以来，海外移民占澳洲人口增长的比例略高于55%。
根据外国投资审查委员会(FIRB)的规定，居住在海外的买家只能购买新房或楼花，或有打算建造多套住房从而增加住房库存的情况下，被允许购买推倒重建的房产。
最新的FIRB数据显示，在2023财年的前两个季度，有43亿澳元的住宅外国投资获得批准。
鉴于整个2022财年的总投资为76亿澳元，这表明买家的兴趣正在上升。中国大陆仍是澳洲最大的住宅投资来源国，其次是中国香港、越南、英国和新加坡。
总体而言，今年国际购买活动的反弹强劲而显著。
2.澳洲房地产业前景严峻 新房开工量骤减
信贷限制促使每签订三份新合同就取消一份取消，这进一步减缓了新住房开发的进程，随着活动的枯竭，有可能将建筑商送上绝路。
住房行业协会（HIA）最新的季度预测令人沮丧，该行业机构表示，自澳洲储备银行去年开始加息以来，新屋销售量几乎减半，而且还没有迹象表明达到转折点。
对于正在与最近历史上最艰难的一次衰退作斗争的行业来说，一个特别严峻的预测是，”从2023年中期开始”，用HIA的话说，由于缺乏新的工作，建筑商仍然在完成此前HomeBuilder驱动的工作内容，几乎没有什么可以取代他们目前的活动。
“报告说：”建筑商每月每记录三个新的销售，就有一个早期的销售被取消。
“鉴于加息影响，银行越来越不愿意向购房者提供所需金额的贷款。 买房的人越来越少，正在筹备中的建筑工程也越来越少。”
该行业组织周四表示，独立屋开工在 12 月季度下滑至略低于 28,900 套，为两年来的最低水平，并将在明年降至 12 年来的年度低点 96,310 套。
多单元房屋开工包括：公寓、联排别墅和半独立式住宅，是新移民和租房者最需要的类型，去年总计为 63,240 套，创下十年新低。
HIA 预测显示，该行业今年将回暖，增长 6.6% 至 67,430 套，并将在 2026 年跃升至 94,030 套。
HIA 首席经济学家 Tim Reardon 表示：“现金利率上升是新房开工数量放缓的主要原因。”
“这个周期有很长的滞后性，迄今为止加息的全部影响要到 2024 年底才会显现出来。除了现金利率上升之外，新房供应还受到一系列监管和周期性挑战的限制。
3.澳洲各地看房活动增加 买家信心提升
伴随着最后的利率上涨潮，买家们开始在澳洲各地活跃起来。随着买家信心的提升和竞争的加剧，房地产公司发现参加房屋检查的人数大幅增加。
全澳房地产代理机构Upside Realty的住房开放检查人数出现了大幅飙升，过去两周的看房率相比全年平均值增长了78%。
而且，尽管澳洲储备银行最近将利率上调至3.85%，但情况看起来并不会放缓。
维州的住房检查率增长最快，达到123%，其次是昆士兰的117%，而新州仅增长了38%。
Upside Realty房地产公司的销售总监James Kirkland表示，“我们看到了一年中最高的看房率，这是买家需求强劲的一个信号。”
“近期的一个星期六，买家的数量仍然非常庞大。我们的一些经纪人甚至看到了高达三十多人参加看房。”
Kirkland表示，拍卖成交率也反映了买家的信心水平，截至4月22日的数据悉尼为70.8%，墨尔本为71.6%，布里斯本为53.2%。
他说：“我们看到了市场热度和拍卖竞争的回归。”
“全澳范围内，拍卖成交率自2022年3月中旬即利率上调之前以来，达到了最高水平。”
他认为，买家与卖家之间正在涌动的情绪表明，利率上涨的最后一波浪潮即将结束。
Kirkland表示，最近提高现金利率至11年来最高点的决定不会削弱市场上的信心。
然而，SQM研究所发布的最新数据表明，4月份全澳住宅房源数量下降9%，从3月份的249,404套房产降至227,020套。
所有城市的总房源数量都在4月份有所下降，其中悉尼下降12.9%，墨尔本下降12.4%，布里斯本下降11%，阿德莱德下降10.2%。
Property Buyer房地产买家公司总裁兼创始人Rich Harvey表示，推动市场的主要因素是库存不足和移民及人口的显着增加。
4.澳洲再加息可能会扼杀房地产市场的复苏
RBA在5月意外加息0.25个百分点，可能不太会抑制现有买家的需求，但专家表示，进一步加息将逆转房地产市场初显的复苏迹象。
CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，意料之外的升息可能抑制近期房市的一些繁荣，而借贷成本上升和购房能力下降将进一步给负债的房主增加压力。
Lawless说:“时间将证明最近的加息是否能够扭转最近房价的积极趋势，但住房需求和供应之间的不平衡将部分抵消加息的影响，并维持过去三个月来房价的持续企稳。”
“短期内不太可能改变现有的低供应水平，极其紧张的租赁条件仍在持续，海外移民的需求将进一步上升。”
虽然更高的利率会给房价带来下行压力，但在过去三个月里，一些地方的房价已经企稳，甚至有所上涨。
全澳独立屋价格继3月份上涨0.6%之后，上月上涨0.5%，三个月来上涨了1%。
最近的拍卖结果和强劲的清空率也表明，在库存持续低迷的地区，需求和信心都很高。
“目前，我们预计价格将保持相当稳定，从现在开始进一步加息的可能性不大。但如果RBA上调利率，可能足以扭转近期房价的积极趋势。”
房产中介BresicWhitney首席执行官Thomas McGlynn表示，一次加息不足以降低过去几个月不断上升的买家活动。
McGlynn说:“我认为加息会让活动放缓一点，但我不认为会阻碍逐渐显现的复苏。”
“市场上的买家已经说服自己，尽管利率上升，但随着市场再次开始波动，库存水平仍在下降，现在是入市的时候了。”
SQM Research的数据显示，上个月全澳新上市物业数量下降了20.2%，仅新增6.0457万套。今年以来，新库存下降了24.1%。旧库存也大幅下降，总库存在1月份下降了9%。
但SQM Research总经理Louis Christopher表示，对于许多房主来说，3.85%的利率逼近危险的临界点。
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