2024，澳洲楼市大局已定
在刚刚过去的一周，政府在政策端持续发力，势必会对房地产市场产生一系列的冲击。
对于普通投资人而言，是继续持币观望还是早日入场？
美联储也释放了强烈的降息信号，RBA又会否跟进呢？
这一期我们继续探讨2024年房价走向。
收紧移民政策
政府公布的移民新战略（Migration Strategy）重大改革措施以及基于新战略的行动计划，将移民配额从目前的每年16万至21万减少至每年16万至18万，以及对于留学生工作时间等问题的限制（详情请阅读：澳洲移民改革，印度人取代华人，成最大赢家！）。
政府做出移民政策调整一方面基于了兑现工党在选举中的承诺，同时也是为了安抚工党的内部反对派对于大量移民快速涌入造成社会文化冲突、生活成本上升等问题回应的，澳大利亚经济正面临高通胀、劳动力短缺等问题。
澳洲总理阿尔巴内斯认为，降低移民配额可以帮助缓解劳动力短缺，并降低通胀压力。
因为疫情隔离等情况，造成包含澳洲在内的主要发达经济体在疫情期间出现了极大的劳动力缺口，各国政府纷纷采取措施实施“抢人”措施，新移民和留学生的的确切缓解了用工压力也帮助澳洲在内的发达经济体快速复苏。
但随着疫情的结束，大量快速涌入的移民却没有停止的迹象，政府认为这远不仅仅是暂时性的激增，而是更广泛的国际趋势的一部分，涉及中国、印度、东南亚和拉丁美洲的中等收入家庭，他们希望在澳大利亚、加拿大、美国和英国等高收入国家寻求更好的机会。
外国工人数量的急剧增加正在帮助劳动力短缺的雇主填补许多空缺职位，但经济学家表示，随着经济放缓，就业市场将难以吸收大量移民。虽然失业率有所上升，但是是由大量的劳动力进入市场所致而非需求的大减。这也从侧面给了政府实施削减移民政策的信心。
大量快速涌入的移民给住房和基础设施造成了极大的压力，而政府在这个时候采取削减移民的策略可以说是恰逢其时。
当然，限制移民的政策对于房地产市场来说，不可谓不是一个大的冲击也同时可以拯救一下岌岌可危的空置率。
那么问题来了，澳洲如此拒绝移民，会不会导致大量移民和留学转向于其他移民国家，从而对澳洲的未来产生影响呢？？
答案是否定的。
就目前的模型而言，大学的留学生数量不会出现太大变化，政府将不会限制外国学生的入学人数，但会打击低质量的培训机构，并限制学生签证被用作低技能工人留在澳大利亚的后门的机会。
在提高英语语言入学标准方面，澳洲与加拿大和英国是同步的。
同时在相同的逻辑下，新西兰和英国也采取了限制移民的政策，以保护其移民政策的可持续性。
这就让海外买家在选择海外投资目的地时，将澳洲和其他主要移民地区放在同一个位置，这从长远来看，保障了澳洲房地产市场对于海外买家的吸引力。
小结：移民政策的收紧，可以缓解澳洲岌岌可危的空置率，让市场更加有序发展。
快速涌入的移民不仅对住房和基础设施造成极大的压力，更是会在社会文化舆论氛围产生一种对于移民的“民粹主义”思潮。
而作为三年一次的选举政府不得不对此做出回应。
对购买房屋并闲置的海外投资者
收取更高的费用
工党联邦政府宣布将购买已建成房屋的外国投资费提高两倍，并将海外投资者拥有的房屋空置费提高一倍，此计划旨在收紧海外人士投资法，以释放租赁市场的房源并鼓励新住宅开发项目的建设。
但这些措施影响不大。
与外国投资新建住宅相比，获准购买二手房的外国人数量微乎其微。
这些措施的真正价值是让澳大利亚人放心，他们不必在成熟市场上与海外买家竞争。
虽然空置费的提高对澳大利亚房地产的持有成本会产生重大影响，但对于持有大量现金想做到资产全球布局的海外买家而言，并不是什么无法逾越的天堑。
更何况大量的海外买家本就是将购置的房产用以租赁来获得收益。
疫情期间，并没有多少海外买家购买房产，但澳洲房价仍然持续增长。这根本上在于澳洲房产市场供小于求的问题以及疫情期间政府大量放水造成的流动性丰沛的原因。
提高海外投资者购房空置费和对机构投资者（Build To Rent）减税只可能达到增加税务收入的，并不能从快速解决目前澳洲房价飞涨，房租居高不下，以及空置率低下等问题。
对二手房产征收更高费用，将鼓励海外买家把资金投放到新的住宅开发项目。
这将带来额外的房源，为建筑行业创造就业机会，并支持经济增长。
在2024年，各州的大都市房租将会回落，新建公寓和Houseland Package市场会更加受到海外人士的追捧。
高端住宅市场
根据目前的趋势，澳洲2024年高端市场房价预计将继续上涨。根据CoreLogic的数据，悉尼和墨尔本的高端市场房价在2023年已连续上涨了七个月。在悉尼，高端市场房价上涨了4.5%，在墨尔本，高端市场房价上涨了5%。
原因在于，高端住宅市场本来就稳定，本就抗通胀和穿越周期的能力较强。
而高端移民的黄金签证更是让这个市场更加坚挺。还有一个让人沮丧的现实——疫情大大加速了收入不平等的现实，富者更富的情况比任何一个事情都要严重。
CoreLogic 最新的Best of the Best报告显示，悉尼东郊的贝尔维尤山 (Bellevue Hill) 在今年表现最佳的住宅房地产市场中以价值计算名列前茅，过去12个月内房屋平均资本增长近 200 万澳元。
美联储转鸽
12月13日， 美联储结束了今年最后一次议息会议，维持利率在5.25%-5.5%不变，符合市场预期。自今年七月最后一次加息后一直按兵不动。
虽然利率保持不变，但是美联储传递出强烈的鸽派信号，有望在明年开启降息周期，众多金融机构与分析师给出了明年会有三次降息的积极判断。
对于全球经济的风向标，美国利率有着指标性的影响。但作者对于澳洲能否立刻跟进却持有保守观点。原因在于：澳洲通胀水平仍然在相对高的位置，高通胀随时有可能卷土重来；
澳洲利率水平仍然在相对低的位置，相对于其他几个经济体早已迈入5的时代，澳洲仍然停在4.35%的低位，所以进入降息周期仍然还有很长一段时间；
中国经济恢复虽没到预期，但总体向好，且工业产值稳步回升，对大宗商品价格产生有利支撑，澳洲经济总体向好；
澳元仍然偏弱，RBA希望保持利率在一个适当的水平，以支持澳元汇率。
结语
尽管澳洲政府采取了一系列措施来调控澳洲房产市场，甚至出现类似于中国的“房住不炒”政策，对房产市场增加税务负担提高持有成本等方式，但总体无法撼动澳洲房产的基本盘——供小于求。
且澳洲经济向好，国家发展潜力十足，房地产市场基本面稳定良好。
2024年澳洲地产市场总体上将能够维持缓慢但稳健的上涨趋势。
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