2024，澳洲樓市大局已定
在剛剛過去的一周，政府在政策端持續發力，勢必會對房地產市場產生一系列的衝擊。
對於普通投資人而言，是繼續持幣觀望還是早日入場？
美聯儲也釋放了強烈的降息信號，RBA又會否跟進呢？
這一期我們繼續探討2024年房價走向。
收緊移民政策
政府公布的移民新戰略（Migration Strategy）重大改革措施以及基於新戰略的行動計劃，將移民配額從目前的每年16萬至21萬減少至每年16萬至18萬，以及對於留學生工作時間等問題的限制（詳情請閱讀：澳洲移民改革，印度人取代華人，成最大贏家！）。
政府做出移民政策調整一方面基於了兌現工黨在選舉中的承諾，同時也是為了安撫工黨的內部反對派對於大量移民快速湧入造成社會文化衝突、生活成本上升等問題回應的，澳大利亞經濟正面臨高通脹、勞動力短缺等問題。
澳洲總理阿爾巴內斯認為，降低移民配額可以幫助緩解勞動力短缺，並降低通脹壓力。
因為疫情隔離等情況，造成包含澳洲在內的主要發達經濟體在疫情期間出現了極大的勞動力缺口，各國政府紛紛採取措施實施「搶人」措施，新移民和留學生的的確切緩解了用工壓力也幫助澳洲在內的發達經濟體快速復甦。
但隨著疫情的結束，大量快速湧入的移民卻沒有停止的跡象，政府認為這遠不僅僅是暫時性的激增，而是更廣泛的國際趨勢的一部分，涉及中國、印度、東南亞和拉丁美洲的中等收入家庭，他們希望在澳大利亞、加拿大、美國和英國等高收入國家尋求更好的機會。
外國工人數量的急劇增加正在幫助勞動力短缺的僱主填補許多空缺職位，但經濟學家表示，隨著經濟放緩，就業市場將難以吸收大量移民。雖然失業率有所上升，但是是由大量的勞動力進入市場所致而非需求的大減。這也從側面給了政府實施削減移民政策的信心。
大量快速湧入的移民給住房和基礎設施造成了極大的壓力，而政府在這個時候採取削減移民的策略可以說是恰逢其時。
當然，限制移民的政策對於房地產市場來說，不可謂不是一個大的衝擊也同時可以拯救一下岌岌可危的空置率。
那麼問題來了，澳洲如此拒絕移民，會不會導致大量移民和留學轉向于其他移民國家，從而對澳洲的未來產生影響呢？？
答案是否定的。
就目前的模型而言，大學的留學生數量不會出現太大變化，政府將不會限制外國學生的入學人數，但會打擊低質量的培訓機構，並限制學生簽證被用作低技能工人留在澳大利亞的後門的機會。
在提高英語語言入學標準方面，澳洲與加拿大和英國是同步的。
同時在相同的邏輯下，紐西蘭和英國也採取了限制移民的政策，以保護其移民政策的可持續性。
這就讓海外買家在選擇海外投資目的地時，將澳洲和其他主要移民地區放在同一個位置，這從長遠來看，保障了澳洲房地產市場對於海外買家的吸引力。
小結：移民政策的收緊，可以緩解澳洲岌岌可危的空置率，讓市場更加有序發展。
快速湧入的移民不僅對住房和基礎設施造成極大的壓力，更是會在社會文化輿論氛圍產生一種對於移民的「民粹主義」思潮。
而作為三年一次的選舉政府不得不對此做出回應。
對購買房屋並閑置的海外投資者
收取更高的費用
工黨聯邦政府宣布將購買已建成房屋的外國投資費提高兩倍，並將海外投資者擁有的房屋空置費提高一倍，此計劃旨在收緊海外人士投資法，以釋放租賃市場的房源並鼓勵新住宅開發項目的建設。
但這些措施影響不大。
與外國投資新建住宅相比，獲准購買二手房的外國人數量微乎其微。
這些措施的真正價值是讓澳大利亞人放心，他們不必在成熟市場上與海外買家競爭。
雖然空置費的提高對澳大利亞房地產的持有成本會產生重大影響，但對於持有大量現金想做到資產全球布局的海外買家而言，並不是什麼無法逾越的天塹。
更何況大量的海外買家本就是將購置的房產用以租賃來獲得收益。
疫情期間，並沒有多少海外買家購買房產，但澳洲房價仍然持續增長。這根本上在於澳洲房產市場供小於求的問題以及疫情期間政府大量放水造成的流動性豐沛的原因。
提高海外投資者購房空置費和對機構投資者（Build To Rent）減稅只可能達到增加稅務收入的，並不能從快速解決目前澳洲房價飛漲，房租居高不下，以及空置率低下等問題。
對二手房產徵收更高費用，將鼓勵海外買家把資金投放到新的住宅開發項目。
這將帶來額外的房源，為建築行業創造就業機會，並支持經濟增長。
在2024年，各州的大都市房租將會回落，新建公寓和Houseland Package市場會更加受到海外人士的追捧。
高端住宅市場
根據目前的趨勢，澳洲2024年高端市場房價預計將繼續上漲。根據CoreLogic的數據，悉尼和墨爾本的高端市場房價在2023年已連續上漲了七個月。在悉尼，高端市場房價上漲了4.5%，在墨爾本，高端市場房價上漲了5%。
原因在於，高端住宅市場本來就穩定，本就抗通脹和穿越周期的能力較強。
而高端移民的黃金簽證更是讓這個市場更加堅挺。還有一個讓人沮喪的現實——疫情大大加速了收入不平等的現實，富者更富的情況比任何一個事情都要嚴重。
CoreLogic 最新的Best of the Best報告顯示，悉尼東郊的貝爾維尤山 (Bellevue Hill) 在今年表現最佳的住宅房地產市場中以價值計算名列前茅，過去12個月內房屋平均資本增長近 200 萬澳元。
美聯儲轉鴿
12月13日， 美聯儲結束了今年最後一次議息會議，維持利率在5.25%-5.5%不變，符合市場預期。自今年七月最後一次加息后一直按兵不動。
雖然利率保持不變，但是美聯儲傳遞出強烈的鴿派信號，有望在明年開啟降息周期，眾多金融機構與分析師給出了明年會有三次降息的積極判斷。
對於全球經濟的風向標，美國利率有著指標性的影響。但作者對於澳洲能否立刻跟進卻持有保守觀點。原因在於：澳洲通脹水平仍然在相對高的位置，高通脹隨時有可能捲土重來；
澳洲利率水平仍然在相對低的位置，相對於其他幾個經濟體早已邁入5的時代，澳洲仍然停在4.35%的低位，所以進入降息周期仍然還有很長一段時間；
中國經濟恢復雖沒到預期，但總體向好，且工業產值穩步回升，對大宗商品價格產生有利支撐，澳洲經濟總體向好；
澳元仍然偏弱，RBA希望保持利率在一個適當的水平，以支持澳元匯率。
結語
儘管澳洲政府採取了一系列措施來調控澳洲房產市場，甚至出現類似於中國的「房住不炒」政策，對房產市場增加稅務負擔提高持有成本等方式，但總體無法撼動澳洲房產的基本盤——供小於求。
且澳洲經濟向好，國家發展潛力十足，房地產市場基本面穩定良好。
2024年澳洲地產市場總體上將能夠維持緩慢但穩健的上漲趨勢。
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