墨爾本房產投資越來越難！超一半郊區逾9成房東申報負扣稅
據估計，在墨爾本一半以上的郊區，超過90%的房地產投資者都申請了負扣稅。
PropTrack的獨家模型揭示了負扣稅投資者比例最高的郊區，以及租金回報低於利息成本的典型損失，涉及時間為2022年4月和2024年1月。
當投資房產的租金回報低於利息成本和其他與房產相關的費用(如市政費和水費)時，房東則可以申請負扣稅。
這一損失可以從房主的應稅總收入中抵消。
在大墨爾本地區接受評估的332個郊區中，預計今年年初有192個郊區90%以上的投資者使用負扣稅。
據估計，墨爾本外東部的Manningham有資格獲得稅收優惠的投資者比例最高(98%)，其次是Keilor(97.4%)和Knox(97.3%)。
PropTrack高級經濟學家摩爾(Angus Moore)表示，2021年，只有不到一半的房地產投資者使用負扣稅，因為利率非常低，這意味著他們的成本也很低。
自那以來，抵押貸款利率大幅上升。摩爾說，這就解釋了為什麼大多數投資者的利息賬單超過了他們的租金收入。
「與過去相比，現在有更多的人在出租房產上蒙受損失，」他說。「雖然租金漲得非常、非常快，但還沒有抵押貸款成本漲得快。」
澳儲行（RBA）的數據顯示，截至2023年12月，典型的抵押貸款利率為6.39%，而2021年7月為2.72%。
買家權益倡導者巴克斯（Cate Bakos）表示，利率上調以及保費、土地稅和物業管理費上漲是更多投資者申請負扣稅的主要原因。
但聯邦政府並沒有通過減稅「送錢」。
她表示，「(政府)所做的就是承認(投資者)虧損，這抵消了他們必須繳納的稅款。負扣稅之所以存在，是因為我們的政府只向租房者提供9%的住房，另外91%依賴於私人投資者。如果沒有私人投資者，我們就會遇到很多麻煩，因為政府需要立即建造10倍于目前數量的房產，而這是不可能的。」
維州房地產研究所(REIV)主席凱恩(Jacob Caine)認為，負扣稅作為澳洲房地產的稅收工具，這是不幸還是幸運的現實——取決於個人的觀點——而它已經成為澳洲房地產生態系統固有的一部分。
他表示，「對這個政策的修改將嚴重損害我們住房體系的可持續性，並可能促使成千上萬的投資者退出這個投資領域。(這)實際上不會轉化為更低的租金，而且在市場沒有足夠住房的時候，這將導致供應進一步減少。」
「我們需要對澳洲的稅收體系進行大規模改革，以大幅調整或取消負扣稅。」
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