很严重！澳洲投资房产的普通人，将面临巨大危机
要警惕
在澳洲政府日益加大支持力度的背景下，
大型机构投资者正在加速进军澳洲住房市场，并逐步改变着房地产投资格局，
而私人投资者，尤其是普通的 “家庭” 投资者，则正面临被挤出市场的巨大威胁。
联邦和各州政府近年来推出了多项政策，积极鼓励机构资本进驻住房领域，
尤其是增长迅猛的 “建造-出租”（Build-to-Rent，简称BTR）模式。
与此同时，私人房东则面临着不断上升的税费负担和愈发复杂的合规监管。
尤其是在维州，这种趋势尤为明显，
越来越多的小房东选择出售物业，退出市场。
而墨尔本正逐步成为全澳 “建造-出租” 模式的核心。
多项预测显示，未来几年，该类型项目可能将占据墨尔本新建公寓供应的一半以上。
资金方面，机构投资可谓来势汹汹。
根据CBRE发布的《2025年亚太区投资者意向调查》：房地产投资信托（REITs）的净买入意向已从2024年的-13%大幅回升至今年的+22%。
去年6月，澳洲养老金巨头AustralianSuper在墨尔本完成了一项价值7000万澳元的 “建造-出租-购入”模式公寓项目。
而在这之后，AustralianSuper与Hesta又宣布将在未来十年内投入150亿澳元，用于支持住房开发。
从政府的角度来看，机构住房投资无疑更具吸引力。
这种模式相比零散的私人出租体系，能够提供更集中、高效、易监管的方式来扩大住房供应。
根据澳洲住房与城市研究所的数据显示：目前约有90%的投资性房产掌握在小规模的个人房东手中。
虽然这种模式更为分散，也更难监管，
但它历史上也造就了一个多样化、灵活且能快速响应市场变化的租房市场。
但如果私人房东继续遭受政策 “挤压”，而机构模式日益壮大，
我们可能正在见证一场房地产市场结构的深层次转变。
机构投资者具备大规模运营能力、融资优势和政策通道，
而小房东则可能不得不通过翻新房屋、降低租金或承担空置风险来维持竞争力，
否则，就只能选择出售物业。
这种冲击对一些 “毫无特色” 的投资型公寓影响尤为明显，
特别是内城区的老旧公寓市场——这些正是过去小房东最常涉足的领域。
而一旦机构主导成为趋势，市场上也可能出现 “准垄断” 的风险。
目前以小房东为主的出租市场虽有种种问题，但整体来说仍是去中心化的，竞争也是真实存在的。
然而，一旦被大型机构垄断，租客的选择空间将被压缩，租金也可能水涨船高，
整个市场或将演变为类似 “选Coles还是Woolworths” 的局面，
而非 “翻租房广告挑选最适合的一套”。
美国的经验或许能为我们提供一些前车之鉴。
在美国更为成熟的机构租房市场中，《美国规划协会期刊》曾发表一篇名为《高楼与住房压力》的研究文章指出：像资本巨头Blackstone这样金融化的 “大房东” 正在彻底改变租房生态，
压缩小房东的生存空间，并推高租金水平。
这类转变还可能带来更广泛的社会结构变化。
澳洲传统租赁市场一直相对 “融合”，
租户和业主往往住在同一个街区、同一栋楼，社区也因而具备一定的多样性。
然而，随着机构租赁模式的扩张，未来的住房格局可能愈发 “分层”：租户集中在城市高层住宅，业主则居住在郊区独栋住宅中。
最后，尽管房产投资常被批评，但它一直是澳洲普通人积累财富、实现阶层跃升的重要路径。
只要肯钻研市场、动手装修并承担一定的风险，回报往往远超工资收入。
如果私人房东被逐渐 “边缘化”，而资本和控制权被集中在大型机构（包括国际资本）手中，这样的路径也可能逐步消失。
最终结果，就是越来越少的普通澳洲人能拥有房产市场的一席之地，
而越来越多的住房资源和市场话语权，则掌握在少数机构投资者手中。
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