澳洲两年外资购房禁令实施，短租市场将受重创
01、澳洲两年外资购房禁令实施 短租市场恐受重创
今年4月1日起，澳大利亚开始实施为期两年的外资购房禁令，将持续至2027年3月31日。
该禁令由澳大利亚税务局（ATO）监督执行，规定所有外国买家”除极少数例外情况”不得购买澳洲现房。
ATO表示，禁令涵盖”临时居民购买现房作为主要居所”的情况，包括留学生和合同工等群体。但业内人士担忧，假日租赁市场将受到最严重冲击。
短租物业管理公司Bodhitree Group董事总经理马静（Seiko Ma）警告称，这项外资禁令将极大限制澳大利亚假日短租房的供应。她指出，外国买家通常以出租为目的购房，包括用作Airbnb房源，未来两年这类房源数量可能锐减。
“如果短租房源减少，对行业和享受特色住宿的游客而言都是重大损失。根据我的经验，本地业主与外国投资者的优先考量不同，他们通常更不愿意提供短租服务。”
“他们可能选择自住或长期出租。这些因素将影响旅游短租房的灵活性、价格和供应量。无论是商务出行还是休闲旅游，游客在某些城市或地区的Airbnb选择都将变少，许多人可能不得不转向酒店或度假公寓等传统住宿。”
马静强调，Airbnb等短租平台的兴起”对旅游业产生了深远积极影响”，不仅为差旅和休闲游客提供了经济灵活的选择，还为清洁工、园丁和技工等创造了就近工作机会。
“Airbnb住客的消费模式与酒店客人截然不同。他们通常在民宿做饭、光顾本地超市、探访社区咖啡馆和小商户，更倾向于探索非传统旅游区，使得旅游消费更广泛地惠及当地社区。”
根据ATO规定，在两年禁令期内，外国投资者仅有一种情况可购买现房：承诺在获批后4年内拆除旧房，并在原址新建至少20套住宅。
ATO表示：”若申请能显著增加澳洲住房存量，我们通常会批准购买开发现房的申请，包括保留旧房、拆除重建或开发曾建有住宅的空地。”
但2025年4月1日后提交的申请将适用新规：所购现房交割时必须空置，且在新房建成前不得有任何部分投入使用。
外国投资者买卖住宅用地时还需向”澳洲外资所有权登记处”报备，并可能根据房产类型和所在地缴纳额外税费，如外资附加印花税和土地税等。
02、墨尔本最具性价比地区出炉
在墨尔本房价不断上涨的大背景下，Dandenong山脉周边的多个郊区因保留大面积土地、限制开发而脱颖而出，成为全市最具性价比的置业区域。
尽管Narre Warren North的房价常常突破百万澳元，但由于房屋地块大，其每平方米土地价格不到400澳元，是墨尔本难得的“低价大地”地区。
维州房地产协会（REIV）数据显示，附近的Upwey紧随其后，每平方米价格为810.5澳元，远低于墨尔本全市平均的约1550澳元，堪称“花最少的钱买最多的地”。
紧随其后的是Melton和Melton West等传统价格亲民的郊区。
相比之下，墨尔本每平方米最贵的地区主要集中在内城区，其中Richmond以每平方米6569澳元高居榜首。
虽然Toorak是墨尔本整体房价最贵的城区，但因地块普遍较大，反而未进入“最贵地价”前十名。
REIV主席Jacob Caine指出，不同区域土地单价的巨大差异，反映出城市各地在生活方式和便利性上的多样性。像Richmond这样的区域，买家支付高价往往是为了享受周边配套和地段优势，而不仅仅是房屋本身的质量或大小。
Jellis Craig Richmond的Luke Schickerling表示，Richmond成为地价最高城区的一大原因，是过去一年大量小型房屋被投资者出售，使得单位面积价格显得更高。不过，由于靠近CBD和体育中心，该区仍受到买家青睐，尤其是熟悉本地的空巢家庭，以及近期不断增多的海外搬迁人士。
Bell Real Estate的Elliot Bell认为，像Narre Warren North和Upwey这样的地区，吸引了越来越多追求性价比的家庭买家。他指出，由于这些区域大多属于“绿楔区”，几乎无法分割开发，保留了原始的大块土地，成为年轻家庭和专业人士的新宠。
“我们多年来一直告诉买家这些地区有多划算，”Bell说。
Property Home Base的购房顾问Julie DeBondt-Barker补充，Narre Warren North在多项投资指标上都开始表现亮眼，说明其不仅是当前的高性价比之选，也极有可能在未来实现价值增长。
03、澳洲农业用地市场降温
随着机构资本退场、农业盈利能力减弱，农业投资基金管理公司 AAM 创始人加里·爱德华兹（Garry Edwards）表示，澳洲农地价格将在全澳范围内下跌，只有优质的畜牧和种植资产能维持住价值。
爱德华兹表示：“市场出现了明显的分化。大型、具备商业规模的农场仍然能吸引资本，保值能力较强，但一些小型、不具战略意义的地产已经开始承受价格下行压力。”
尽管国际资本仍对澳洲农地有兴趣，爱德华兹警告称，若大宗商品价格不能持续上涨，农地价格难以再走高。
“他们更多是从长期角度布局，但短期回报会比较有限。”
他特别看衰乳制品领域，指出过去18个月奶价下滑，且此前大量投资该行业的中国资金已陆续撤出。
“我们已经看到很多中国投资者退出，之前他们在这个领域投了不少资金，现在很多农场已被出售。”
这一悲观预测也得到了农业贷款机构荷兰合作银行（Rabobank）的支持。
该行最新的农地价格展望报告显示，海外资金流入锐减，乳制品相关土地的估值继续承压。
2024财年，流入澳洲农地的外国资本下降了38%，至53亿澳元，为14年来最大年度降幅。
报告作者、分析师保罗·朱尔斯（Paul Joules）指出：“特别是在乳品行业，过去盈利高峰已过，如今回报正在回归正常水平。这让投资热情降温，未来几年可能只会看到更温和的增长。”
朱尔斯还表示，在当前的经济环境下，外资想恢复到2022和2023年那样的水平并不现实。这其实是整个农业领域企业投资活动放缓的一部分。
基于目前市场状况，Rabobank预测2025年澳洲农地价格仅会小幅上涨3%。虽然好过2024年下跌6%的情况，但相比疫情期间2020到2023年之间累计79%的飙涨，仍显得十分平淡。
报告指出，农地市场已进入“降温期”，高昂的投入成本（尤其是化肥、尿素、磷肥）加上仍然较高的利率水平，令增长前景承压。“利润率正回归常态，因此市场不太可能再像过去三年那样火热。”
相比去年还预估有5%增长的预测，如今的预期显得更为谨慎，说明市场调整已实质发生。
展望未来，Rabobank预期即便利率下调、商品市场情绪改善，未来五年农地价值也仅会温和增长。
不过2025到2026年间，大宗商品价格可能会有所上行，尤其是乳品和牛肉有上涨空间，而全球小麦库存减少可能会推高谷物和油籽价格。
整体来看，梅德威认为包括中小型地产在内的农地价格大概率已经触底，接下来可能会进入“横盘”阶段。
而爱德华兹也表示，在当前艰难的经济环境下，AAM将优先巩固现有资产，而非扩张购地。
04、澳洲若再降息，30%房东或将转向固定利率贷款
最新研究显示，如果澳洲储备银行（RBA）再次降息，超过三分之一的澳洲房主可能会选择将房贷利率固定，以防未来再次加息。
根据Money.com.au的调查，如果RBA在5月20日的董事会会议上宣布第二次降息，三分之一的借款人可能会趁机锁定固定利率房贷。
调查发现，29%的房主需要看到第三次降息才会考虑固定利率，15%则表示需要至少四次降息，还有13%的人称至少要有五次降息才会考虑转向固定利率。相比之下，仅有9%的借款人表示2月的首次降息已足以促使他们考虑固定利率。
这项调查发布之际，澳洲联邦银行（CBA）刚在RBA开会前两周率先降息，与竞争对手打起了“利率战”。
Money.com.au的房贷专家曼苏尔·索尔塔尼（Mansour Soltani）表示，考虑固定利率的房主必须抓准时机，因为未来仍有更多降息可能。
通常偏好月供稳定、想避免未来加息风险的借款人会选择固定利率。他建议：“借款人最好等利率接近此次降息周期的最低点再锁定固定利率。”
“当你能看到多数贷款利率以‘4’开头，尤其是自住房本息贷款时，那可能就是合适的时机。如果太早固定利率，一旦未来利率继续下调，你可能会因要重新融资而支付高额的利息差额和违约费用。”
澳洲四大银行预测2025年将有2到4次降息。但这一进程仍取决于通胀、失业率、工资增长和消费支出等经济因素。
根据澳洲储备银行过去五年的数据，短期固定利率（不超过三年）的平均值为4.08%，而新发放的浮动利率贷款平均为4.32%。是否现在锁定，还是继续等待更低利率，将成为借款人今年的重要决策。
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