逼近 2018 年冰点！澳洲楼市迎来三重暴击
前言
越来越多的拍卖会被取消，卖家们宁愿选择私下交易，也不愿面对惨淡的拍卖现场，或者更糟：只有一两个出价者，价格还远低于房东的心理预期。
“这简直就像2018年那场衰退的重演，”某拍卖师对《澳大利亚金融评论报》说。只不过这次，情况可能更糟。
最新数据显示，澳大利亚房地产市场的寒冬，比南半球的冬天来得更早、更猛烈。
清盘率逼近历史冰点
数据不会说谎，过去12周中有10周稳定在60%的拍卖清盘率后，上上周，澳大利亚各首府城市的初步清盘率骤降至47.4%。
考虑到初步数据通常会向下修正约5.5个百分点，Cotality研究主管Tim Lawless预计，最终清盘率很可能只有40%左右。
这是什么概念？Cotality自2008年开始记录这一数据以来，最低纪录是2018年底上一轮房地产衰退期间的40%。现在，我们正在无限逼近这一冰点。
更令人不安的是，上周有23.6%的拍卖被直接取消，48%的房产在拍卖前就已私下售出。Lawless表示：“这表明卖家越来越不愿意在拍卖条件下试探市场。”说白了，房东们怕了。
作为澳大利亚最大的两个房地产市场，悉尼和墨尔本首当其冲。
Cotality的滚动房价指数显示，悉尼房价在过去四周下跌了1.1%，跌幅比5月份的0.9%进一步扩大。墨尔本过去四周下跌0.8%，与5月跌幅持平。
如果把时间轴拉长，截至5月底的季度数据显示，悉尼的房产销售额暴跌17%，墨尔本则下降了14%。新南威尔士州的月度销售量从3月份的16,012套骤降至5月份的12,770套，维多利亚州从12,656套降至10,780套。
曾经火热的布里斯班、阿德莱德等中等规模首府城市虽然还在上涨，过去四周分别上涨了0.5%和0.3%，但增速明显放缓。
Lawless判断：“我们确实看到这些城市的增长趋势正在减速，甚至可能趋于平稳，乃至出现下滑。”
市场情绪的变化，在拍卖清盘率上体现得尤为残酷。悉尼的初步清盘率仅52.8%，布里斯班更是只有33.3%的房产成功拍出，阿德莱德40%，堪培拉45.6%。
Ray White首席经济学家形容道：
没有竞标者的拍卖会很难进行。我们看到越来越多的经纪人转而采用私下交易，因为他们要么对拍卖流程没有信心，要么房产缺乏足够吸引力。
三重打击
那究竟是什么让澳大利亚楼市骤然转冷？
答案有三个：
利率上升、
伊朗战争带来的信心冲击，
以及阿尔巴尼斯政府那项堪称几十年来最大胆的税改。
先说利率。尽管澳联储在本月选择按兵不动，但今年早些时候的三次加息已将现金利率推至4.35%的高位。
笔者预计年内还将再加息一次，或许11月可能再次加息（美国国债隐含利率显示9月美联储将进行加息，预期澳洲加息将在美联储加息之后发生，同时留出时间窗口观察目前利率的状况与效果），将现金利率推至疫情后新高。Barrenjoey机构预测，利率因素贡献了大约六成的房价下跌。
再说地缘政治。伊朗战争导致的生活成本上升，正在进一步侵蚀购房者信心。但真正引爆市场情绪的，是5月12日联邦预算案中抛出的两颗重磅炸弹：
第一，负扣税仅限新房。住宅房地产投资的负扣税优惠被限制在新房建设中，这意味着购买现房出租的投资者将失去这一重要税收抵扣。
第二，资本利得税大改。现行的50%资本利得税折扣被取消，取而代之的是成本基准指数化和30%的最低资本利得税率。
政府的目的很明确，让更多存量房产从投资性持有转向自住，为首次购房者腾出空间。
总理阿尔巴尼斯在天空新闻上解释了这一逻辑：“对于出现在拍卖会上的年轻澳大利亚人来说，与去年不同的是，他们不用再与那些获得纳税人支持的投资者竞争。”
各州财政拉响警报
房地产交易的骤冷，直接打击了一个关键税源：印花税。惠誉评级国际公共财政高级主管Paul Norris在悉尼发出警告：由于联邦预算中的资本利得税和负扣税改革，房地产行业“显然面临一些风险”，这可能加剧澳大利亚国内的经济风险。
“新南威尔士州面临的风险最大，其次是昆士兰州和维多利亚州，因为它们都涉及印花税，所以我们要关注房产的价值和销售量。”
数字是惊人的。SQM Research预测，由于联邦税改，各州在2026-27财年可能损失高达92亿澳元的印花税收入，降幅达25%。
新南威尔士州财政部长Daniel Mookhey已经在为财政状况的重大恶化做铺垫。
他在6月23日的预算案中明确指出，利率上升导致该州四年内印花税收入减少50亿澳元。
维多利亚州5月5日公布的预算案预测2026-27年印花税收入将减少6亿澳元，但认为随后一年就能恢复增长。对此，经济学家们给出了委婉的评价：“可能过于乐观。”
Barrenjoey的预测：11月前下跌8%
市场的悲观情绪，在机构预测中体现得更加具体。Barrenjoey在联邦预算公布后大幅修正了房价预测。
此前，该机构预计悉尼和墨尔本房价将持平或年增长1%。现在，他们预测这两个城市在截至11月的12个月内将下跌7%至8%。
此次下跌可能会持续大约11个月，下跌幅度显然更集中在前端，尤其是接下来的两三个月。
SQM Research的预测同样悲观：悉尼房价今年可能下跌9%，墨尔本下跌7%。除了霍巴特和达尔文之外，几乎所有首府城市的房地产市场都已经达到顶峰。
而Lawless的判断更为直接，房屋清盘率清楚地表明市场将从现在开始走弱。清盘缓慢通常意味着房价下跌，事实也正是如此。
他给出一条关键参考线：悉尼和墨尔本的房价可能要等到清盘率回升至65%左右，也就是过去十年的平均水平，才有望再次上涨。而现在，清盘率在40%-50%之间挣扎。
结语
这轮下跌会持续多久？没有人能给出确切答案。拍卖师们发现，活跃竞标者的平均数量与三四月份相比并没有太大变化，仍然有买家想买。只是卖家还没有真正适应新的现实。一旦买卖双方的预期差距收窄，或许我们就能看到清盘率再次开始攀升。而目前，没有人知道这一天何时到来。
唯一确定的是，澳大利亚房地产市场正在经历一场结构性调整。不仅是周期性的利率冲击，更是税收制度剧变带来的投资者大撤退。这场调整的代价，正以房价下跌、印花税骤减、租赁市场收紧的形式，一层层传导至整个经济体系。对于澳大利亚人来说，房地产这个持续了二十年的财富神话，是否正在迎来转折点？
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