逼近 2018 年冰點！澳洲樓市迎來三重暴擊
前言
越來越多的拍賣會被取消，賣家們寧願選擇私下交易，也不願面對慘淡的拍賣現場，或者更糟：只有一兩個出價者，價格還遠低於房東的心理預期。
「這簡直就像2018年那場衰退的重演，」某拍賣師對《澳大利亞金融評論報》說。只不過這次，情況可能更糟。
最新數據顯示，澳大利亞房地產市場的寒冬，比南半球的冬天來得更早、更猛烈。
清盤率逼近歷史冰點
數據不會說謊，過去12周中有10周穩定在60%的拍賣清盤率后，上上周，澳大利亞各首府城市的初步清盤率驟降至47.4%。
考慮到初步數據通常會向下修正約5.5個百分點，Cotality研究主管Tim Lawless預計，最終清盤率很可能只有40%左右。
這是什麼概念？Cotality自2008年開始記錄這一數據以來，最低紀錄是2018年底上一輪房地產衰退期間的40%。現在，我們正在無限逼近這一冰點。
更令人不安的是，上周有23.6%的拍賣被直接取消，48%的房產在拍賣前就已私下售出。Lawless表示：「這表明賣家越來越不願意在拍賣條件下試探市場。」說白了，房東們怕了。
作為澳大利亞最大的兩個房地產市場，悉尼和墨爾本首當其衝。
Cotality的滾動房價指數顯示，悉尼房價在過去四周下跌了1.1%，跌幅比5月份的0.9%進一步擴大。墨爾本過去四周下跌0.8%，與5月跌幅持平。
如果把時間軸拉長，截至5月底的季度數據顯示，悉尼的房產銷售額暴跌17%，墨爾本則下降了14%。新南威爾士州的月度銷售量從3月份的16,012套驟降至5月份的12,770套，維多利亞州從12,656套降至10,780套。
曾經火熱的布里斯班、阿德萊德等中等規模首府城市雖然還在上漲，過去四周分別上漲了0.5%和0.3%，但增速明顯放緩。
Lawless判斷：「我們確實看到這些城市的增長趨勢正在減速，甚至可能趨於平穩，乃至出現下滑。」
市場情緒的變化，在拍賣清盤率上體現得尤為殘酷。悉尼的初步清盤率僅52.8%，布里斯班更是只有33.3%的房產成功拍出，阿德萊德40%，堪培拉45.6%。
Ray White首席經濟學家形容道：
沒有競標者的拍賣會很難進行。我們看到越來越多的經紀人轉而採用私下交易，因為他們要麼對拍賣流程沒有信心，要麼房產缺乏足夠吸引力。
三重打擊
那究竟是什麼讓澳大利亞樓市驟然轉冷？
答案有三個：
利率上升、
伊朗戰爭帶來的信心衝擊，
以及阿爾巴尼斯政府那項堪稱幾十年來最大胆的稅改。
先說利率。儘管澳聯儲在本月選擇按兵不動，但今年早些時候的三次加息已將現金利率推至4.35%的高位。
筆者預計年內還將再加息一次，或許11月可能再次加息（美國國債隱含利率顯示9月美聯儲將進行加息，預期澳洲加息將在美聯儲加息之後發生，同時留出時間窗口觀察目前利率的狀況與效果），將現金利率推至疫情后新高。Barrenjoey機構預測，利率因素貢獻了大約六成的房價下跌。
再說地緣政治。伊朗戰爭導致的生活成本上升，正在進一步侵蝕購房者信心。但真正引爆市場情緒的，是5月12日聯邦預算案中拋出的兩顆重磅炸彈：
第一，負扣稅僅限新房。住宅房地產投資的負扣稅優惠被限制在新房建設中，這意味著購買現房出租的投資者將失去這一重要稅收抵扣。
第二，資本利得稅大改。現行的50%資本利得稅折扣被取消，取而代之的是成本基準指數化和30%的最低資本利得稅率。
政府的目的很明確，讓更多存量房產從投資性持有轉向自住，為首次購房者騰出空間。
總理阿爾巴尼斯在天空新聞上解釋了這一邏輯：「對於出現在拍賣會上的年輕澳大利亞人來說，與去年不同的是，他們不用再與那些獲得納稅人支持的投資者競爭。」
各州財政拉響警報
房地產交易的驟冷，直接打擊了一個關鍵稅源：印花稅。惠譽評級國際公共財政高級主管Paul Norris在悉尼發出警告：由於聯邦預算中的資本利得稅和負扣稅改革，房地產行業「顯然面臨一些風險」，這可能加劇澳大利亞國內的經濟風險。
「新南威爾士州面臨的風險最大，其次是昆士蘭州和維多利亞州，因為它們都涉及印花稅，所以我們要關注房產的價值和銷售量。」
數字是驚人的。SQM Research預測，由於聯邦稅改，各州在2026-27財年可能損失高達92億澳元的印花稅收入，降幅達25%。
新南威爾士州財政部長Daniel Mookhey已經在為財政狀況的重大惡化做鋪墊。
他在6月23日的預算案中明確指出，利率上升導致該州四年內印花稅收入減少50億澳元。
維多利亞州5月5日公布的預算案預測2026-27年印花稅收入將減少6億澳元，但認為隨後一年就能恢復增長。對此，經濟學家們給出了委婉的評價：「可能過於樂觀。」
Barrenjoey的預測：11月前下跌8%
市場的悲觀情緒，在機構預測中體現得更加具體。Barrenjoey在聯邦預算公布后大幅修正了房價預測。
此前，該機構預計悉尼和墨爾本房價將持平或年增長1%。現在，他們預測這兩個城市在截至11月的12個月內將下跌7%至8%。
此次下跌可能會持續大約11個月，下跌幅度顯然更集中在前端，尤其是接下來的兩三個月。
SQM Research的預測同樣悲觀：悉尼房價今年可能下跌9%，墨爾本下跌7%。除了霍巴特和達爾文之外，幾乎所有首府城市的房地產市場都已經達到頂峰。
而Lawless的判斷更為直接，房屋清盤率清楚地表明市場將從現在開始走弱。清盤緩慢通常意味著房價下跌，事實也正是如此。
他給出一條關鍵參考線：悉尼和墨爾本的房價可能要等到清盤率回升至65%左右，也就是過去十年的平均水平，才有望再次上漲。而現在，清盤率在40%-50%之間掙扎。
結語
這輪下跌會持續多久？沒有人能給出確切答案。拍賣師們發現，活躍競標者的平均數量與三四月份相比並沒有太大變化，仍然有買家想買。只是賣家還沒有真正適應新的現實。一旦買賣雙方的預期差距收窄，或許我們就能看到清盤率再次開始攀升。而目前，沒有人知道這一天何時到來。
唯一確定的是，澳大利亞房地產市場正在經歷一場結構性調整。不僅是周期性的利率衝擊，更是稅收制度劇變帶來的投資者大撤退。這場調整的代價，正以房價下跌、印花稅驟減、租賃市場收緊的形式，一層層傳導至整個經濟體系。對於澳大利亞人來說，房地產這個持續了二十年的財富神話，是否正在迎來轉折點？
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