———前言———
过去30年，人们在澳洲买房几乎形成了一种根深蒂固的信念：只要持有足够长时间，房价最终都会创新高。从上世纪90年代中期开始，利率长期下降、银行信贷扩张、双收入家庭增加、人口快速增长、房产税收优惠以及大城市住房供应不足，共同推动澳洲房价进入了一轮持续数十年的超级周期。
即使中间经历来危机、银行收紧贷款和快速加息，房价在短暂调整后往往仍能重新上涨。但到了2026年，这套运行了30年的逻辑，可能正在发生变化。AMP首席经济学家Shane Oliver近日警告，长期房贷利率下降的时代可能已经结束，住房负担能力接近极限，投资房税收优惠正在收紧，移民增长也可能逐步放慢。
房价仍在高位，但上涨惯性被打破
澳洲房价的市场方向已经发生了改变，根据Oliver引用的房地产数据机构Cotality数据，2026年7月的住宅价值环比下降0.7%，合并首府城市下降0.9%，并已连续第四个月走弱。悉尼和墨尔本较各自近期高点均回落约5.5%，此前涨势强劲的布里斯班、阿德莱德和珀斯也明显降温。
Cotality也指出，首府城市2026年第二季度住宅价值下跌1.3%，悉尼季度下降3.2%，墨尔本下降2.6%。成交量减少、挂牌库存增加、拍卖清盘率偏低，说明买家正在按照更高利率和更低借贷能力重新出价。过去人们担心错过上涨，如今更多人担心买入后继续调整。
不过，目前的澳洲房价只是从极高水平回落，许多城市的独立屋中位价仍在100万澳元以上，普涨停止、买方议价能力增强。
推动房价上涨的30年增速正在减速
过去30年澳洲的房价上涨，并不只是移民推动。长期利率下降让家庭可以借到更多资金；银行信贷扩张和双收入家庭普及，不断抬高购房预算；人口增长把需求集中到悉尼、墨尔本、布里斯班和珀斯等城市；负扣税和资本利得税优惠，则提高了投资住宅的税后吸引力。与此同时，土地释放、规划审批、基础设施和住宅建设长期跟不上需求，使新增购买力更多转化成土地价格上涨。
如今，除了住房供应不足仍然存在，其他力量都在减弱。双收入家庭早已成为常态，利率可能长期位于高位，投资房税制开始收紧。人口仍会增加，但澳洲人口中心最新预测显示，2025—26财年净海外移民约为26万人，明显低于疫情后的峰值。因此，未来房价即使继续上涨，也更难复制过去30年的速度。
澳洲的买家开始主动降低预算
当前房市降温，不只是投资者重新计算税务回报，更直接的变化是买家的贷款需求和最高预算正在下降。与之对应的，买家申请的贷款金额也在减少。澳洲统计局的住房贷款数据也显示，2026年3月季度新住房贷款数量环比下降6.2%，首次置业者贷款数量下降4.3%。
当买家数量和借款能力同时下降，卖家只能在降价、延长销售周期或暂缓出售之间作出选择。不过，低总价市场仍有需求。Equifax的首次置业者分析显示，5%首付计划扩大后，年轻首次置业者更积极转向价格较低的房产。这意味着需求并未完全消失，而是正从高价独立屋和核心城区，转向公寓及更可负担的市场。
房价难以大跌，住房供应仍是支撑
Oliver认为超级周期可能结束，但KPMG首席经济学家Brendan Rynne给出了相对乐观的判断。KPMG在8月4日发布的最新住宅市场展望中预计，全国独立屋价格2026年可能下降1.1%，2027年回升3.4%；公寓价格则可能在2026年上涨2.2%，2027年再上涨3.7%。悉尼独立屋预计2026年下降4.4%、2027年上涨3.6%；墨尔本分别为下降5%和上涨3.3%。
不过，KPMG并未预测所有城市都会下跌。其预计布里斯班、阿德莱德、珀斯、霍巴特和达尔文2026年仍可能录得增长，说明澳洲房市未来将继续分化，而不是全国按照同一方向运行。Rynne的核心理由是：人口仍在增长，租赁空置率维持在约1.2%的低位，新房建设又跟不上需求。
高利率能够压低购买力，却无法消除居住需求；买不起房的人会继续留在租赁市场，并通过租金和低空置率支撑住房价值。因此，住房短缺可能成为房价下跌的刹车，但并不保证市场迅速回到旧高。澳洲统计局数据显示，2026年6月失业率仍为4.4%，尚未出现足以触发全国大规模被迫卖房的就业危机，这也是Oliver没有把15%至20%的全国性暴跌作为基准预测的重要原因。
澳洲人的买房思路要出现改变
Oliver所说的未来十年实际房价横向运行，并不等于名义价格十年不动。假如房价每年上涨2%至3%，但通胀也接近这一水平，账面价格虽然增加，实际购买力却没有明显提高。这会改变房地产投资的核心逻辑。过去，部分投资者即使买入租金回报很低的住宅，也可以依靠快速资本增值获利。
在未来，租金、贷款利息、物业费、保险、维修、土地税和空置风险都会变得更加重要。AMP按照经通胀调整后的房价租金比估算，首府城市独立屋价格平均比长期水平高约38%，其中布里斯班约高61%、阿德莱德45%、悉尼41%、墨尔本24%。这只是估值指标，并不代表房价必然下跌同样幅度，却说明高总价、低租金回报的物业对利率变化更敏感。
相较之下，公寓和较低总价住宅可能更有韧性。未来真正拉开回报差距的，将不再只是“有没有房”，而是在哪里买、买了什么、当地新增供应有多少，以及买入价格是否合理。
——结语——
澳洲房价30年超级周期是否真正结束，目前仍没有定论。AMP看到的是利率、负担能力、移民和税制等旧有推动力逐渐减弱；KPMG看到的则是住房长期短缺和租赁市场紧张仍在托住房价。两种判断可以同时成立：澳洲房价可能失去过去那种长期快速普涨的动力，却又因为住房不足而难以出现大幅度下滑。
未来十年更可能出现的，是涨幅放慢、调整时间拉长、公寓与独立屋分化、城市之间差距扩大。澳洲房地产的故事并没有结束。真正可能结束的，是闭着眼买入、只靠时间就能获得巨大资本增值的时代。
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