心惊胆战！澳洲房市真正的考验才刚刚开始！澳洲近180万房贷家庭已经进入压力区！加息越来越近，市场被押注，房价恐迎15%深跌
———前言———
澳洲房地产市场正在进入更危险的调整阶段。2026年以来，澳联储已经三次加息，现金利率升至4.35%；与此同时，全国住宅价格已经连续五个月下降。Cotality数据显示，8月全国住宅价值再跌0.9%，较3月高点累计下降3.6%。悉尼单月下跌1.4%，墨尔本和堪培拉均跌1.1%，布里斯班跌1%，阿德莱德和珀斯也都跌0.8%，说明调整已经从悉尼、墨尔本向更多城市扩散。
更大的压力来自利率。截至9月10日，澳联储现金利率仍为4.35%，下一次议息结果将在9月29日公布。9月9日最新市场定价显示，当月底再次加息25个基点的概率一度升至约72%。目前NAB倾向于认为9月就会加息，而澳洲联邦银行、西太银行和澳新银行更倾向于11月行动。也就是说，第四次加息已经成为主流风险，真正决定房市下行深度的，是随后会不会出现第五次加息。
澳洲近180万人进入房贷压力区
Roy Morgan最新数据显示，7月有32.5%的自住型房贷持有人进入房贷压力风险范围，相当于约178.6万人，比6月猛增18万人，创18年来最高水平。其中约121万人处于极高风险状态。
不过，这178.6万人并不是已经停止还贷的人。Roy Morgan是根据家庭收入与房贷支出的比例测算财务压力，反映的是家庭承受能力正在下降，而不是银行确认的实际违约人数。如果现金利率9月升至4.60%，该机构预计风险人数当月可能升至179.8万，到10月进一步达到181.8万人，占房贷持有人的33.1%。
第四次加息风险越来越高
澳联储今年已经累计加息75个基点，官方在8月会议上虽然维持4.35%不变，但仍明确表示通胀过高，而且此前加息的影响尚未完全传导至经济。澳联储自己的最新预测也显示，经济增长将继续放缓，失业率可能逐步上升。
如果只再加一次，市场或许仍能逐步消化；真正危险的是连续两次加息。更高的房贷利率会同时压缩业主现金流和新买家的借款能力。对于已经经历三轮加息的家庭而言，再增加的月供往往意味着必须进一步削减旅游、餐饮、购物和其他消费。房市因此面临的已经不只是买家减少，而是整个家庭部门购买力进一步下降。
房价下跌9%至10%，已经成为基准预测
澳洲联邦银行最新将本轮住宅价格从高点到底部的预计跌幅扩大至约9%。该行认为，悉尼可能累计下跌约13%，墨尔本约12%，布里斯班、珀斯和阿德莱德也可能下跌约8%。2027年全国房价预计仅回升约2%，而这个预测还建立在澳联储明年开始降息的假设上。
AMP首席经济学家Shane Oliver则预计，全澳房价本轮从高点到底部约跌10%，首府城市平均约跌11%，悉尼约跌13%。他认为，高利率、投资者税收优惠收紧、住房可负担性恶化以及买家信心下降，正在共同形成持续的下行压力。
值得注意的是，房价下跌已经不再只是悉尼和墨尔本的问题。8月布里斯班、阿德莱德和珀斯全部下跌，而过去一个冬季，出现房价下降的首府城市城区比例已经扩大至93%。此前涨幅最大的市场，也开始进入调整阶段。
15%的跌幅风险正在增加
AMP目前10%左右的跌幅仍然只是基准预测。Oliver最新市场分析进一步指出，如果利率继续上升、投资者因为税收变化进一步撤离，同时经济走弱，全国房地产价格存在出现15%至20%调整的风险。住房长期短缺、首次置业支持以及目前仍有限的困境售房，都在给价格提供支撑。
尤其是20%左右的下跌，需要失业率明显上升，大量家庭因为无法继续承担房贷而被迫出售住房。目前澳洲还没有走到这一步，澳洲统计局数据显示，6月季度经济仍增长0.4%，同比增长2.1%；7月失业率升至4.5%，就业人数减少约1.6万人。经济明显放缓，但尚未出现足以引发大规模强制卖房的失业冲击。
房价下跌最终反过来打击澳洲经济
澳洲家庭的大量财富集中在住房。当房价下降、房贷还款继续增加时，很多家庭首先会削减旅游、餐饮、汽车、家具等非必要支出。AMP估算，房价每下降10%，可能最终令家庭消费减少约1%左右。因此，房地产下行不仅影响买卖双方，还可能逐渐传导至零售、建筑、就业和整体经济。真正危险的是形成一条负向循环：加息压低借款能力，房价继续下降。
家庭财富缩水和月供增加迫使消费者减少支出；经济放缓又推高失业风险；一旦失业进一步上升，被迫卖房增加，房价可能再次承压。目前这条循环尚未完全形成，但澳联储已经明确预计经济增速放慢、失业率逐渐上升，因此未来几个月的就业数据将比单纯观察房价更加重要。
——结语——
近178.6万澳洲房贷持有人进入财务压力范围，并不意味着近180万人已经断供；全国房价下跌15%甚至20%，也不是目前机构的基准预测。更加准确的判断是：澳洲联邦银行预计本轮全国房价约跌9%，AMP预计约跌10%；如果从现在开始再连续加息两次，同时投资者继续撤离，15%甚至更深调整的风险才会快速升高。
但危险信号已经越来越密集。房价连续五个月下降，跌势正在向布里斯班、阿德莱德和珀斯扩散，房贷压力人数升至18年来最高，而市场对9月第四次加息的押注又明显升温。接下来真正决定澳洲房市命运的，不只是房价本身，而是澳联储还会加息几次、失业率会不会持续上升、投资者需求是否继续下降，以及困境售房是否开始明显增加。
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