心驚膽戰！澳洲房市真正的考驗才剛剛開始！澳洲近180萬房貸家庭已經進入壓力區！加息越來越近，市場被押注，房價恐迎15%深跌
———前言———
澳洲房地產市場正在進入更危險的調整階段。2026年以來，澳聯儲已經三次加息，現金利率升至4.35%；與此同時，全國住宅價格已經連續五個月下降。Cotality數據顯示，8月全國住宅價值再跌0.9%，較3月高點累計下降3.6%。悉尼單月下跌1.4%，墨爾本和堪培拉均跌1.1%，布里斯班跌1%，阿德萊德和珀斯也都跌0.8%，說明調整已經從悉尼、墨爾本向更多城市擴散。
更大的壓力來自利率。截至9月10日，澳聯儲現金利率仍為4.35%，下一次議息結果將在9月29日公布。9月9日最新市場定價顯示，當月底再次加息25個基點的概率一度升至約72%。目前NAB傾向於認為9月就會加息，而澳洲聯邦銀行、西太銀行和澳新銀行更傾向於11月行動。也就是說，第四次加息已經成為主流風險，真正決定房市下行深度的，是隨後會不會出現第五次加息。
澳洲近180萬人進入房貸壓力區
Roy Morgan最新數據顯示，7月有32.5%的自住型房貸持有人進入房貸壓力風險範圍，相當於約178.6萬人，比6月猛增18萬人，創18年來最高水平。其中約121萬人處於極高風險狀態。
不過，這178.6萬人並不是已經停止還貸的人。Roy Morgan是根據家庭收入與房貸支出的比例測算財務壓力，反映的是家庭承受能力正在下降，而不是銀行確認的實際違約人數。如果現金利率9月升至4.60%，該機構預計風險人數當月可能升至179.8萬，到10月進一步達到181.8萬人，占房貸持有人的33.1%。
第四次加息風險越來越高
澳聯儲今年已經累計加息75個基點，官方在8月會議上雖然維持4.35%不變，但仍明確表示通脹過高，而且此前加息的影響尚未完全傳導至經濟。澳聯儲自己的最新預測也顯示，經濟增長將繼續放緩，失業率可能逐步上升。
如果只再加一次，市場或許仍能逐步消化；真正危險的是連續兩次加息。更高的房貸利率會同時壓縮業主現金流和新買家的借款能力。對於已經經歷三輪加息的家庭而言，再增加的月供往往意味著必須進一步削減旅遊、餐飲、購物和其他消費。房市因此面臨的已經不只是買家減少，而是整個家庭部門購買力進一步下降。
房價下跌9%至10%，已經成為基準預測
澳洲聯邦銀行最新將本輪住宅價格從高點到底部的預計跌幅擴大至約9%。該行認為，悉尼可能累計下跌約13%，墨爾本約12%，布里斯班、珀斯和阿德萊德也可能下跌約8%。2027年全國房價預計僅回升約2%，而這個預測還建立在澳聯儲明年開始降息的假設上。
AMP首席經濟學家Shane Oliver則預計，全澳房價本輪從高點到底部約跌10%，首府城市平均約跌11%，悉尼約跌13%。他認為，高利率、投資者稅收優惠收緊、住房可負擔性惡化以及買家信心下降，正在共同形成持續的下行壓力。
值得注意的是，房價下跌已經不再只是悉尼和墨爾本的問題。8月布里斯班、阿德萊德和珀斯全部下跌，而過去一個冬季，出現房價下降的首府城市城區比例已經擴大至93%。此前漲幅最大的市場，也開始進入調整階段。
15%的跌幅風險正在增加
AMP目前10%左右的跌幅仍然只是基準預測。Oliver最新市場分析進一步指出，如果利率繼續上升、投資者因為稅收變化進一步撤離，同時經濟走弱，全國房地產價格存在出現15%至20%調整的風險。住房長期短缺、首次置業支持以及目前仍有限的困境售房，都在給價格提供支撐。
尤其是20%左右的下跌，需要失業率明顯上升，大量家庭因為無法繼續承擔房貸而被迫出售住房。目前澳洲還沒有走到這一步，澳洲統計局數據顯示，6月季度經濟仍增長0.4%，同比增長2.1%；7月失業率升至4.5%，就業人數減少約1.6萬人。經濟明顯放緩，但尚未出現足以引發大規模強制賣房的失業衝擊。
房價下跌最終反過來打擊澳洲經濟
澳洲家庭的大量財富集中在住房。當房價下降、房貸還款繼續增加時，很多家庭首先會削減旅遊、餐飲、汽車、傢具等非必要支出。AMP估算，房價每下降10%，可能最終令家庭消費減少約1%左右。因此，房地產下行不僅影響買賣雙方，還可能逐漸傳導至零售、建築、就業和整體經濟。真正危險的是形成一條負向循環：加息壓低借款能力，房價繼續下降。
家庭財富縮水和月供增加迫使消費者減少支出；經濟放緩又推高失業風險；一旦失業進一步上升，被迫賣房增加，房價可能再次承壓。目前這條循環尚未完全形成，但澳聯儲已經明確預計經濟增速放慢、失業率逐漸上升，因此未來幾個月的就業數據將比單純觀察房價更加重要。
——結語——
近178.6萬澳洲房貸持有人進入財務壓力範圍，並不意味著近180萬人已經斷供；全國房價下跌15%甚至20%，也不是目前機構的基準預測。更加準確的判斷是：澳洲聯邦銀行預計本輪全國房價約跌9%，AMP預計約跌10%；如果從現在開始再連續加息兩次，同時投資者繼續撤離，15%甚至更深調整的風險才會快速升高。
但危險信號已經越來越密集。房價連續五個月下降，跌勢正在向布里斯班、阿德萊德和珀斯擴散，房貸壓力人數升至18年來最高，而市場對9月第四次加息的押注又明顯升溫。接下來真正決定澳洲房市命運的，不只是房價本身，而是澳聯儲還會加息幾次、失業率會不會持續上升、投資者需求是否繼續下降，以及困境售房是否開始明顯增加。
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