墨尔本豪宅价格跌超10%，高端为楼市下跌重灾区
墨尔本房价，真的开始降了。但这一次，最先扛不住的，反而是那些最贵的房子。最新数据显示，墨尔本高端住宅价格已经从高点下跌超过10%，成为这一轮澳洲楼市调整中跌幅最明显的板块之一。与此同时，另一边的租房市场却依旧火热。有些区房价正在往下走，有些区的租金却一年上涨了数千澳元。墨尔本房地产市场，正在出现越来越明显的“两极分化”。
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墨尔本豪宅跌超10%
Cotality最新发布的9月住房数据显示，墨尔本价格位于前25%的高端独立屋，目前已经较本轮市场高点下跌约 10.5%。这部分高端住宅的价值大约从 120万澳元以上开始计算。
悉尼的情况也十分相似，高端独立屋较峰值下跌约10.7%。相比之下，墨尔本价格最低25%的独立屋跌幅不到4%。
也就是说，这轮楼市调整并不是所有房子一起跌，而是房子越贵，目前受到的冲击反而越明显。Cotality研究主管Gerard Burg表示，悉尼、墨尔本和堪培拉的高价住宅最早开始下跌，到目前为止累计跌幅也依然最大。
而价格较低的住宅和公寓，因为相对容易负担，仍然受到首次置业者等买家的支撑。
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墨尔本部分高价区房价跌幅
这种变化已经反映到了具体城区。
根据Domain最新房价数据，部分大家熟悉的墨尔本高价区在今年第二季度出现明显调整。
墨尔本部分高价区房价跌幅
🥇 South Yarra独立屋中位价：约 $1.855m季度变化：-8.2%
🥈 Brighton独立屋中位价：约 $2.915m季度变化：-6.6%
🥉 Malvern East独立屋中位价：约 $1.94m季度变化：-3.0%
Chelsea Heights独立屋中位价：约 $985,000季度变化：-2.3%
Scoresby独立屋中位价：约 $997,500季度变化：-0.3%
其中Brighton的独立屋中位价一个季度就减少约 20.5万澳元，从312万澳元降至291.5万澳元。
South Yarra的独立屋中位价则跌破200万澳元，从约202万澳元下降至185.5万澳元。
公寓市场也出现类似情况。
Hampton的公寓中位价一个季度下降 11.7%，从约112.1万澳元跌至99万澳元，重新跌破百万大关。
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为什么越贵的房子，
反而跌得越多？
一个重要原因就是高端买家更有能力等，当利率较高、贷款能力下降，同时市场上的房源增加时，买家没有必要急着追价。高端住宅买家尤其如此。
如果价格不合适，他们可以推迟购买，甚至直接放弃这套房。
而对于卖家来说，当买家选择增加、议价能力增强，最终就可能不得不接受更低的价格。另一方面，首次置业者的情况完全不同。
对于预算有限的买家来说，符合政府低首付购房计划价格门槛的住宅仍然存在较强需求。
因此这一轮调整中，相对便宜的住宅和公寓反而更加抗跌。墨尔本整体房价也在往下走不只是豪宅。Domain数据显示，今年第二季度墨尔本独立屋中位价已经下降 3.1%，至约 104.1万澳元。
这已经是连续第二个季度下跌，也是近四年来最大的季度跌幅。
与2025年12月的市场高点相比，墨尔本独立屋价格整体已经下降约 4.2%。
公寓相对稳定，中位价约58.7万澳元，季度仅下降0.05%。Cotality的数据也显示，现在卖房需要更长时间。
全澳房产挂牌后的中位出售时间已经从一年前的28天增加到 39天，首府城市卖家平均议价折扣扩大至 4.2%。与此同时，市场挂牌房源同比增加18.1%。
简单来说就是房子更多了，买家更谨慎了，卖家开始需要让价了。但租房的人可能还笑不出来房价正在下跌，并不代表墨尔本的住房成本也在下降。恰恰相反，租金仍然处于历史高位。最新PropTrack数据显示，墨尔本典型挂牌租金已经达到 $600/周。一年下来就是 $31,200。
而一些华人非常熟悉的城区，公寓租金涨幅尤其明显
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墨尔本公寓租金上涨榜
按照PropTrack截至2026年6月的数据
🥇 Glen Waverley$675 → $750/周一年上涨：$75/周相当于一年多付：$3,900
🥈 Ashwood$680 → $750/周一年上涨：$70/周一年多付：$3,640
🥉 McKinnon$660 → $728/周一年上涨：$68/周一年多付：$3,536
Black Rock$650 → $700/周一年多付：$2,600
Balwyn North$680 → $720/周一年多付：$2,080
Docklands$660 → $700/周一年多付：$2,080
Brighton East$700 → $738/周一年多付：$1,976
Mount Waverley$685 → $720/周一年多付：$1,820
Brighton$725 → $750/周一年多付：$1,300
Southbank$680 → $700/周一年多付：$1,040
可以看到，Glen Waverley、Mount Waverley、Balwyn North等华人比较熟悉的区域都出现在榜单中。
尤其是Glen Waverley，一套公寓按照中位租金计算，现在一年租金就达到约 $39,000
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接下来房价还会跌吗？
目前最大的变量之一仍然是利率。
澳洲房价已经连续多个月走弱，而高利率持续压缩家庭借贷能力。
Cotality数据显示，全国住宅价值截至8月的三个月下降 3.1%，首府城市年销售量下降5.2%。
与此同时，澳洲通胀仍然高于RBA目标区间，市场对于进一步加息的担忧并没有完全消失。
因此对于准备在墨尔本买房的人来说，现在市场确实出现了过去一段时间少见的变化买家选择更多，议价空间变大，高端市场的价格也已经明显松动。
但对于租客来说，情况可能完全不同。
墨尔本虽然仍是澳洲租独立屋相对便宜的首府城市之一，但每周600澳元的中位租金已经创下纪录。
所以这一轮房地产市场调整，真正值得关注的可能不是一句简单的“房价跌了”。而是贵房子正在领跌，便宜房相对抗跌；买房市场开始降温，部分热门区域的租金却仍在上涨。
你所在的区，现在房价和租金是涨了还是跌了？
写在最后
总的来看，墨尔本楼市正在出现越来越明显的分化。高利率和购买力下降，让高端住宅率先承压，部分传统高价区的房价已经出现明显回调。
但对于租客来说，压力并没有因此减轻。房价在跌，租金却依然处于高位，Glen Waverley、Ashwood等热门区域甚至还在继续上涨，买房市场和租房市场正在走出两种不同的趋势。
接下来，利率、住房供应和人口需求仍将决定墨尔本楼市怎么走。对买家来说，选择和议价空间正在增加；但对租客而言，真正等到租金降下来，可能还需要一些时间。
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