01
改善偏远地区交通基建缺口 促更多人流入缓解城市压力
澳洲偏远地区研究所（RAI）最新2026年偏远地区人口规划报告指出，若政府改善交通及基础设施缺口，偏远地区人口增长在未来三十年内有望增加超过一倍，到2050年或新增620万人，达到目前全国增长水平的两倍半以上。
报告呼吁各级政府制订长远人口与基建规划，让偏远地区成为澳洲未来增长的重要引擎。
该报告认为，这些人也不仅可推动乡镇发展，亦可缓解大城市人口过度集中及生活成本高企问题。
报告指出，州及联邦政府可通过修补偏远地区的交通与基建不足，容许更多州际及国际移民流向偏远地区，从而减轻不断膨胀的「巨型城市」所承受的住屋、基建及服务压力。
RAI行政总裁里奇说，政府目前假设未来四十年每五名新增澳洲人中，便有四人会定居首府城市，但这不应是必然结果，我们的模型显示，如果加强偏远地区发展，到2050年，偏远地区可占全国人口38%至40%；如果采取更具雄心的国家建设方针，这一比例更可升至45%。
这将意味着数以百万计的人将在偏远社区生活、工作及投资，同时也能紧张的首府城市住房、基建和服务减压。
数据显示，未来四十年澳洲预计新增约1,340万人口。偏远地区人口目前占全国人口36.3%。虽然2024至2025财政年度仅接收了约17%海外移民，但是海外移民仍占偏远地区人口增长的46.2%，新移入的劳动力主要介乎25至44岁。
里奇说，让更大比例的移民流向偏远地区，是缓解大城市压力的务实方法，从医护人员、教师到工程师、技工、农场工人及餐饮服务员工，移民及内部迁移者正填补关键劳动力缺口，并为他们定居的城镇和地区带来新技能、企业与活力。
但是，里奇同时指出，要想实现这样的目的，偏远地区需要一套全国人口安置战略，以找出最能支持可持续增长的地区，作为重点基建投资目标。
报告还提醒要注意偏远地区人口增长并不平均。
报告指出，目前偏远地区有超过1,000万人居住，但部分地区蓬勃发展，另一些却面对人口老化、人口下降及持续劳动力短缺，好消息是移民和内部迁移正在协助扭转这一趋势，通过把工作年龄人口带到最需要他们的地方，能够支持地方经济并维持必要服务运作。
02
维州成全澳最可负担州，首次置业者为入市拼尽办法
维州被评为全澳住房最可负担的州后，越来越多首次置业者把目光投向墨尔本及周边地区。有人跨州搬迁，有人和兄弟姐妹共同买房，还有人借助政府 5% 首付计划，先把进入房市这一步走出来。
澳洲统计局数据显示，截至第二季度，维州录得 9407 笔首次置业者贷款承诺，数量居各州之首。虽然较第一季度回落 3%，同期投资者贷款承诺也减少 14.2%，但维州仍是首次置业者最活跃的市场之一。
REA Group 上周把维州列为澳洲最可负担的州。不过，这个“最可负担”也只是相对而言。过去 12 个月售出的房屋中，只有约 16% 是典型年收入 127,000 澳元的家庭买得起的，一年前这一比例为 18%。
James Miller 就是跨州入市的人之一。他从布里斯班搬到墨尔本，最终以 522,500 澳元买下 Elsternwick 一套两居室公寓。他说，如果布里斯班价格一样，他不会搬家；但在各大首府城市中，墨尔本是他靠单份收入最有机会买房的地方。
他使用澳洲政府 5% 首付计划，只需准备 26,125 澳元首付。若按传统 20% 首付计算，他原本需要 104,500 澳元，相当于少准备了 78,375 澳元现金。
19 岁的 Ilana Ascenzo 则和 23 岁姐姐 Olivia 一起买房。她去年才毕业，但已经意识到房价不太可能突然变便宜，于是决定尽早行动。Olivia 自己承担首付，母亲先替 Ilana 垫付部分资金，Ilana 之后再慢慢偿还。
维州首次置业者购买不超过 600,000 澳元的房产可免缴印花税，600,001 至 750,000 澳元之间则可享受优惠。但 REIV 首席执行官 Toby Balazs 表示，墨尔本成交价已经集中在 600,000 澳元附近，现行门槛正在失去效果，应大幅提高或重新评估。
墨尔本最便宜的独立屋市场仍集中在 Melton、Melton South、Wyndham Vale、Weir Views、Kurunjang、Melton West、Brookfield、Wallan、Millgrove 和 Dallas 等地区。其中 Melton 独立屋中位价为 570,000 澳元，过去一年上涨 14%。
单元房方面，Albion 中位价 315,000 澳元，是墨尔本最便宜的单元房市场之一。Gardenvale、Carlton、Caulfield East、Travancore、Williams Landing、Melton South、Werribee South、Cairnlea 和 Essendon North 也进入可负担榜单。
维州的机会确实比悉尼、布里斯班部分市场更多，但首次置业者的故事也说明，今天买第一套房仍然需要家庭支持、政策支持、跨区选择，甚至跨州搬迁。所谓最可负担，并不等于轻松。
03
澳房产税改令大批投资者“逃离”！近2成卖房止损，恐推倒租金进一步上涨
联邦政府的房产税改正促使投资者退出房市，今年，近五分之一投资者为了止损而出售房产。
澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）的调查显示，截至8月的一年间，18.3%的投资者至少卖掉了一套房产，目前，62.3%的投资者面临负现金流。
PIPA主席Cate Bakos表示，投资者撤离房市可能进一步推高租金，因为可供出租的房源，特别是成熟城区的房源，正在继续减少。
5月预算案宣布取消负扣税，自2027年7月1日起只适用于新建房屋，50%的资本利得税减免也将同时结束。
不过，预算案公布前已经持有的房产，其负扣税安排并不会改变。
Bakos表示，但尽管如此，投资者依然在出售房产，因为税改、加息和合规成本的增加，让房产作为长期投资的吸引力有所下降。
如今，计划未来再买投资房产的投资者比例只有27.8%，低于去年的41%。政府对负扣税和资本利得税的改革，是影响他们作出这一决定的最主要因素。
Bakos表示，利率、土地税和合规成本等持有成本不断增加，已经让投资者的财务承受能力感达到极限。
“投资者离场会令租金压力加剧，主要城市地区受到的影响尤其明显。”
在出售房产的投资者中，超一半把至少一套房卖给了自住业主，比例远高于去年的37%，卖给首次购房者的占比仅为12.4%。
“每一套售出的房产都退出了租赁市场，很多投资者已不愿在成熟地区购买投资房产，因为税务政策发生变化，持有这类房产的成本也已高到难以承受。”
“这意味着，这些地区的租赁房源会越来越少，却不会得到补充。”
“大多数房产投资者并非腰缠万贯的巨富，而是普通澳洲人。他们靠一两套房产，为自己准备一个经济上能够自给自足的退休生活。”
近10%的投资者已经把一套或多套房产撤出长期租赁市场，82%的投资者预计，改革会减少所在地区的租赁房源供应。
澳洲房地产买家代理协会（REBAA）主席Zoran Solano表示，房产税改宣布后，买家入市开始便得“非常、非常犹豫”。
“预算案公布前四至六周，他们接触的买家就开始减少行动。”
“当时外界对改革内容只是猜测，却已经足以动摇买家信心，我们看到交易量减少了约20%至30%。”
“市场正在出现一个明显变化：一些人放弃购买投资房产，转而考虑升级自住房。自住房免税，因此成为避开这些改革影响的避风港。”
Solano还表示，随着越来越多投资房产卖给自住业主，租赁房源数量不断减少，租金将承受上行压力。
昆州是投资者出售房产最集中的州，占比37.1%；维州以29.9%紧随其后，新州的占比则明显升至22.7%。
Bakos表示，虽然税改把购买新房产的投资者排除在外，但这不太可能将住房供应增加到所需水平。
“购买新房的投资者可能会集中在城市边缘地区，或选择密度更高、性质截然不同的房产。”
调查显示，真正有意购买新房产的投资者并不多。
“投资者并没有因为买不了成熟房产，就顺势转向新房，不少人根本不想买新房，而是会把钱投向别的领域。”
她补充道，临近退休的投资者正在盘算，其他可能带来更高回报的投资是否更值得选择。
调查显示，27.8%的投资者表示，自己如今更可能把资金投入股票、管理基金和养老金等其他资产。
Bakos表示，如果税改不撤回，市场对房产投资的负面情绪很可能长期存在。
“这是一个重大转变，借贷能力也受到很大影响。对部分房产投资者而言，预算案公布后，他们的借贷能力已经不足以买下一套房产。”
目前，略高于8%的受访者需要动用储蓄，填补投资房产的现金流缺口，另有41.5%的人说自己的现金流“紧张”。
尽管成本上升，大多数投资者仍选择自行承担，而不是转嫁给租客。62.6%的投资者把增加的运营成本中的10%或更少，通过涨租转嫁出去。
但超过一半的受访者表示，为应对改革，他们几乎肯定需要提高租金，以转嫁部分或全部增加的合规成本。
“投资者一直在吸收这些成本上涨，但调查显示，这种做法不可能无限期持续下去。”
04
悉尼 Rosebery 翻新房拍卖无人出价，市场分化继续加剧
悉尼春季拍卖市场并非所有好房都能顺利卖出。Rosebery 一套由建筑师操刀翻新的四居室家庭住宅，周六拍卖现场虽然有 3 名注册竞买者，却没有任何人举牌，最终流拍。
这套房位于 24 Morley Ave，经过彻底改造，配有彩绘玻璃窗、高挑天花板和玻璃推拉门。厨房使用醒目的 Avocatus Quartzite 台面，户外有带顶烧烤区和游泳池，整体配置并不差，价格指导为 395 万澳元。
本周悉尼共有 706 套房产参与拍卖。Domain 录得的初步清盘率为 53%，低于上周的 57%。不过，悉尼月度清盘率已连续两个月回升，原因之一是卖家逐渐接受必须贴近市场定价，才能把房子卖掉。
The Agency 销售代理 Chris Skarlatos 表示，这套 Rosebery 房产吸引的主要是周边城区和 CBD 的年轻职业伴侣，也有一些大房换小房者。买家做了很多功课，却在拍卖开始后集体沉默。
他说，当时现场的感觉就是大家互相观望，没有人愿意率先出价。房产底价为 400 万澳元，卖家准备搬家，希望住得离家人更近。
Skarlatos 认为，目前悉尼市场“两极分化严重”。有些房产因为位置、价格或稀缺性，仍然能卖得非常好；但另一些房产即使翻新完成、配置不错，也可能因为价格预期和买家信心不足而遇冷。
这种现象和最近悉尼整体市场变化一致。高利率、贷款能力受限、房价下行预期，都让买家更谨慎。买家不是完全离场，而是更愿意等、更敢谈，也更不愿为情绪溢价买单。
对卖家来说，春季不再自动意味着抢房潮。即使是完成翻新的家庭住宅，也需要把指导价、底价和真实买家承受能力放在一起看。否则，拍卖现场无人出价的情况还会继续出现。
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