房价下跌，千万澳洲人机会来了！悉尼买家陷入困局！可负担城区直接归零
01
近7成澳人乐见房价下跌！西太高管：房价高到民众无法忍受
Westpac调查显示，大多数澳洲民众认为房价下跌对国家有利。
调查显示，68%的乐见全澳房价下跌。但如果房价进一步下挫，67%的人又会感到担忧。
这份结果凸显了联邦政府“做也不对、不做也不对”的困境。
房价下跌虽然得到民众支持，但自联邦财政部长Jim Chalmers在5月公布第五份预算、令房产价值下跌后，工党一直受到选民抨击。
选民支持率已经跌至吉拉德政府时期的纪录低位。
2026年的四次加息，以及中东冲突带来的经济不确定性，都推动了房市下行。9月季度期间，各大首府城市的房价下跌4.7%。
Westpac高管Carolyn McCann表示，这项调查说明住房问题的争议有多复杂。
“对许多澳洲民众来说，房价可负担性仍是一项重大挑战。调查结果显示，许多人把较低的房价视为解决方案的一部分。”
“但这个问题还有另一面。对许多澳洲民众来说，住房可能是他们最大的金融资产，因此担心房屋价值下跌是可以理解的。”
调查还显示，82%的澳洲民众认为，对于普通澳洲人来说，置业“完全遥不可及”。
Westpac的调查结果也呼应了Commonwealth Bank较为乐观的观点，即住房需要变得更加可负担。
不过，支持房价下跌的看法未必只是为了给被房产市场拒之门外的一代人讨回公平。对贷款机构来说，如果普通民众无力申请房贷，贷款手续费收入也会减少。
澳联储（RBA）几乎已确定会在2026年第五次加息，把现金利率推高至4.85%，以遏制通胀。
统计局（ABS）本周公布的数据显示，通胀升幅超过预期。Westpac警告，房贷持有者可能很快面临更大的利率压力。
Westpac首席商业经济学家Sian Fenner说：“由于12月核心通胀率可能仍然强劲，不排除再次加息的可能性。”
自由党议员Andrew Wallace将责任归咎于政府支出过高。
Wallace在Nine的Weekend Today节目中说：“艾博年（Anthony Albanese）指责澳洲联储，就像纵火犯抱怨自己的手指被烧伤一样。”
他说：“这是因为本届政府存在支出问题。这将是本届政府执政以来的第17次加息。”
面对墨尔本杯日可能出现的加息，澳洲总理艾博年试图撇清与这次加息的关系。
艾博年接受《悉尼先驱晨报》和《时代报》采访时称，加息是一种“简单粗暴”的做法，这是他此前从未使用过的说法。
02
四次加息后，悉尼单身买家陷入困局！可负担城区直接归零
房价下跌原本应让买家更容易进入市场，但今年四次加息削弱了借贷能力，也抬高了还款额。最新研究显示，领取平均工资的悉尼单身人士，在任何一个郊区都买不起房。
家庭正面临第五次加息的压力。鉴于近期公布的通胀数据，澳洲联邦储备银行（RBA）定于11月5日作出下一次决定，而再次加息似乎越来越可能。
Compare the Market的分析显示，全国单身买家能够负担的房产选择已减少一半以上，伴侣买家可选择的范围也明显收窄。
可负担性收紧对单身人士的冲击最大。按平均工资计算，全国只有2.83%的郊区仍在可负担范围内，远低于2025年的6.24%。
悉尼的情况更为严峻：单身人士能够负担房产的郊区比例为0%，而2025年9月这一比例还为0.16%。
即将发布的《家庭预算晴雨表》（Household Budget Barometer）报告将还款额不超过家庭收入30%的房产定义为可负担房产。
对收入相当于两份平均工资的伴侣而言，2026年在悉尼仍有16.88%的郊区至少有一种房产类型买得起，但这一比例去年为21.39%。
Compare the Market房产专家Andrew Winter表示，单身买家面临的处境尤其艰难。他们往往要和买不起大户型房屋、转而寻找公寓的伴侣争夺房源。
Andrew Winter说，房产价值正在下跌，本应让房屋更容易负担；然而，利率上升压缩了借贷能力，已经抵销了房价下跌带来的好处。
他表示，单靠一份工资的人能够负担的房源供应极其有限，这正是今年单身买家格外艰难的原因。
在他看来，两份收入仍然好过一份，但数据表明，即使是普通伴侣，如今也可能难以应对市场环境。
“市场的可负担性极低，所以了解自己的借贷能力非常重要。假如你们其中一人失去工作，或在某个时候需要暂时离开职场，收入与还款额之间几乎没有任何回旋余地。”Andrew Winter说。
Compare the Market经济总监David Koch表示，长期以来，悉尼房产就不是单身人士能够企及的。
“这并不是新问题。但经过这么多年的建设和规划，情况仍没有改善，实在令人失望。”他说。
David Koch说，悉尼单身人士如今想凭一份普通工资独自买房，并不现实。
“因此，我建议大家把注意力放在能够控制的事情上：存下更多首付，弄清自己的借贷能力，同时考虑其他地点或房产类型。”
他表示，虽然房产价值已经下跌，但贷款金额更大、利率也更高，结果进一步压缩了人们的借贷空间。
David Koch以全国平均约731,000澳元的住房贷款为例说，每月还款额约为4,502澳元。按照还款额不超过收入30%的经验标准，买家的家庭月收入大约要达到15,000澳元，才能低于这一比例。
他说，房价下跌带来的好处，已经被贷款成本上涨完全抵销；每次加息都会削弱借贷能力，并推高还款额。
David Koch指出，两份收入虽然仍胜过一份，但即使是普通伴侣，如今也被挡在全国大多数地区的房产市场之外。
“这说明可负担性极低。买家在准备去看任何待售房屋之前，就需要先了解自己的借贷能力。”他说。
悉尼居民Thomas Pospieszny在Coronation Property的Mason & Main开发项目租住已超过两年。15年前，他和前伴侣先后买下一套公寓和一栋房屋。
Thomas Pospieszny表示，今天的住房可负担性与他几十年前买房时的情况“根本不能相提并论”。他说，悉尼房产对单身人士来说尤其已经“无法企及”。
“那是一套位于Homebush的两居室公寓，当时是全新的，还配有双车位。我记得我们付了450,000澳元。如今在Homebush，同样的房子轻易就要两倍的价格。”他说。
“我的收入确实很不错，但我看不出一个单身人士现在怎么攒得出钱买房，或者能在不牺牲大部分生活质量的情况下买房——而且这种牺牲可能要持续很长时间。”
03
墨尔本近半数区租金涨幅超CPI，租客保护措施被质疑未能奏效
最新分析显示，墨尔本近半数签订新租约的租客，面对的租金涨幅已经超过维州政府今年3月设下的关键可负担性上限。
这让Carroll政府遭到抨击。原政策本想让租客有机会反对超过消费者价格指数（CPI）的加租，但实施六个月后，近50%郊区的租金涨幅仍至少比这项指标高出0.5个百分点。
维州政府昨天宣布，已推出一项网络工具，让租客判断租金涨幅是否过高。
在线的Service Victoria租金上涨计算器将允许民众按不同付款周期换算租金，把拟议涨幅与CPI比较，并直接连到维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）申请调查。
房地产专家警告，房东面对不断上涨的房贷成本、通胀影响，以及为配合州政府改革、让房屋达到最低标准而增加的开支，不少租金上调将会被认为有合理理由。
REA Group今天公布的数据显示，过去一年有116个郊区的挂牌租金每周至少上涨50澳元。East Melbourne、Middle Park、Black Rock、Beaumaris和Kew等富裕地区，涨幅更达到每周200澳元以上，租客难以承受。
该集团的分析还发现，在评估独立屋租金的386个郊区中，有207个的涨幅至少为4.5%。这明显高于截至9月的12个月内，维州首府记录到的4%的CPI涨幅。
换言之，约50%郊区的租金涨幅超过CPI。尽管州政府从今年3月起，已为租客通过维州民事与行政仲裁庭（Victorian Civil and Administrative Tribunal）和维州租金纠纷解决机构（Rental Dispute Resolution Victoria），对超过CPI的加租提出挑战提供了途径。
公寓租金的涨幅也不低。在记录到租金中位数的297个郊区中，136个的租金至少上涨4%，占45.8%，超过了这项关键生活成本指标。
两类房屋的情况都显示，租金涨幅超过CPI的郊区占比已经高于一年前。当时，独立屋租金在34.2%的地区超过CPI，公寓租金中位数则在42.2%的地区超过CPI。
REA Group首席经济师Angus Moore表示，这组数据追踪的是挂牌租金，主要反映新签租约的情况。历史数据表明，新租约的租金涨幅通常高于现有租约。
Moore说，租金快速上涨时，许多租客只要还有条件，就会选择留在原处；这也说明，他们当中不少人通过与房东协商，获得了一定缓解。
04
加息阴影下，澳洲大量房产拍卖前紧急撤回！首府城市清盘率创6年新低
临近最后时刻被撤下拍卖的房产数量骤增，导致上周的清盘率跌至六年来最低。
报道称，卖家撤回预定拍卖的比例比一年前高出一倍以上。由于市场预期周二将迎来年内第五次加息，原本较为乐观的销售活动也蒙上阴影。
Cotality的分析显示，截至周六的一周内，近四分之一的预定拍卖被撤回，高于一年前的11.2%。
Cotality研究主管Tim Lawless周日表示，拍卖活动通常会持续三到四周，因此许多活动早在市场再次确定利率即将上调之前就已经安排妥当。
卖家撤回预定拍卖，是指房产退出销售且没有另行安排拍卖日期。
Cotality周日公布的数据显示，这一变化令首府城市综合初步清盘率降至47.2%，低于前一周的48.4%，也是2020年4月以来的最低水平。
悉尼的撤拍率为30%，仅低于首都领地的35.2%。
Ray White Phillips & Co中介Alex Phillips表示，利率成为买家和悉尼东区Bronte一套四居室卖家都重点考虑的因素。
这套位于19 St Thomas St的房产占地884平方米，底价为1260万澳元。不过，拍卖开始时房产以1100万澳元挂牌，整个过程持续近一小时，最终以1195万澳元成交。
Phillips表示，卖家确实十分犹豫。
“买家已经把加息因素考虑在内，每次出价前都反复斟酌。这也是拍卖过程拖得比较久的原因。”
悉尼初步清盘率根据731场预定拍卖中已报告的511场结果计算，从一周前的48.2%升至53.8%。
墨尔本的撤拍率为22.9%，在各首府城市中排名第三，初步清盘率则从54.8%降至49.5%。
受周二标志性赛马赛事前非正式长周末的影响，墨尔本预定拍卖数量从831场降至514场。
Lawless表示，即使供应减少，也不足以支撑清盘率。
他说：“较低的拍卖数量似乎没有为拍卖成功率提供足够支撑。49.5%的清盘率对墨尔本来说非常低。”
在墨尔本东部内城区Balwyn North，一座五居室装饰艺术风格豪宅上市一年多后，业主把指导价从原先的330万至360万澳元下调至260万至286万澳元。
销售中介Neil Wang告诉Domain：“两年前，这套房产本来会以330万至350万澳元的价格迅速售出，但现在的市场已经完全不同。”
另据Woodards销售中介Edward Carlile介绍，South Yarra一套一居室公寓在周四晚间流拍后，以42.5万澳元售出，该公寓最初的营销价格区间为40万至44万澳元。
这套位于24/26W Toorak Rd的公寓原本受到首次置业者青睐，但其产权安排较为特殊：公寓本身采用所谓分层地契，属于分契式物业，而楼内公共区域则受公司所有权约束。这使银行不太愿意为其提供贷款。
Carlile表示，最后买下这套公寓的是一名投资者。
布里斯班则提供了市场放缓最明显的证据。
当地初步清盘率为26.2%，仅略高于前一周的25.2%；在预定拍卖数量从199场增至238场的情况下，清盘率仍处于低位，说明市场疲软已经根深蒂固。
Lawless表示，初步清盘率和最终清盘率连续数周都维持在20%出头至中段的区间，说明这并非单纯的市场波动。
“这显示买家和卖家对市场定价的看法存在明显脱节。”
阿德莱德当周预定了144场拍卖，初步清盘率为46.5%，高于一周前的42.5%。
堪培拉预定了81场拍卖，初步清盘率从前一周的52.1%大跌至38.9%。这反映出超过三分之一的预定住宅被撤出拍卖。
Lawless表示，清盘率持续处于如此低的水平，凸显出当前销售环境的挑战，也解释了为何新挂牌量正在减少，尽管市场上的总挂牌量——即待售房产库存——仍然偏高。
“由于房产需要更长时间才能售出，市场吸收率下降，库存也因此增加。”他说。
05
悉尼联排别墅$214万成功售出！3人竞争激烈，但仍没超底价
一对准备换大房的年轻夫妇，在周六的拍卖会上以214万澳元买下Alexandria一栋带屋顶花园的翻修联排别墅。
在竞价过程中，他们击败了另外两名买家，但最终成交价仍低于卖家底价。
报道称，这栋位于182 Henderson Rd的三居室房产，厨房和用餐区连接着庭院，庭院再通往车库上方的屋顶露台，适合招待宾客。
上周，悉尼共有985套房产参与拍卖。到周六晚上，Domain录得的初步清盘率为48%。
清盘率较上周的低位略有回升。当时的初步结果为45%，是今年以来最低。
不过，目前的清盘率仍明显低于60%的平衡线——达到这一水平通常意味着买家和卖家势均力敌——也显示房价仍在下跌。
Alexandria这套房产的指导价为200万澳元，共吸引3名注册竞拍者，他们竞争激烈。起拍价为200万澳元开始，两方把价格推高值210万澳元后，第三人加入竞争。
最终，该房产以214万澳元成交，卖家底价原定为225万澳元。
Ray White Erskineville / Alexandria / Glebe/ Surry Hills销售中介Shaun Stoker表示，卖家完成了翻修，并打造了一个漂亮的地中海风格庭院。
“最让买家眼前一亮的，是车库上方那座漂亮的屋顶花园。卖家后来因工作搬到布里斯班，于是决定出售悉尼的房产。”
最终买家是一对来自Redfern的年轻夫妇，原本住在公寓，如今希望换一套更大的房子。
Stoker表示，他们看中该房产配有封闭式车库——这在当地相当少见——也喜欢这里的环境和便利的交通条件。
另外两名买家都是首次置业者。
谈到整体市场时，Stoker表示，看房的买家并不少，但只有在认为价格划算时才会表现出兴趣。
“开放日来了不少看房团体，但很多买家似乎仍在场外观望。市场上买家的数量并不比行情好的时候少，只是他们都选择等待。”
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