突发！利率18年最高，房价40年最惨：澳洲央行刚刚加息到4.85%
澳洲央行今天把现金利率上调25个基点，至4.85%，为近18年来最高。
就在昨天，Cotality公布的数据显示，澳洲房价10月下跌1.2%，连续第七个月下跌。首府城市7个月累计下跌8.1%，速度是过去40年里最快的。
利率在往上走，房价在往下走，两条线同时创下多年纪录。
4.85%，近18年最高今年第五次加息，累计上调125个基点
房价连续7个月下跌，40年来最快首府城市7个月累计下跌8.1%
墨尔本：这次跌得慢，但已经跌了五年
这一轮下跌的中心已经转移。10月，布里斯班下跌2.0%，珀斯下跌1.7%，悉尼下跌1.6%；墨尔本下跌0.8%，跌幅明显更小。
跌得慢，是因为墨尔本前几年本来就没怎么涨。墨尔本10月中位住宅价值约77.3万澳元，比五年前还低7.3%。布里斯班、珀斯过去五年累积了大量涨幅，现在有空间往回跌；墨尔本的业主手里，可以拿来缓冲的账面增值要少得多。
对墨尔本买家来说，这意味着价格已经处在多年低位；对已经持有房产、需要卖房的人来说，这一轮的压力更大。
墨尔本住宅街区示意图，非特定房产
房价都跌成这样了，RBA为什么还要加
答案在上周公布的通胀数据里。9月CPI同比上涨4.3%，高于8月的4.0%；汽油价格单月上涨9.4%，电费同比上涨12.8%。
更让RBA在意的是核心通胀。第三季度截尾均值通胀环比上涨1.0%、同比上涨3.7%，仍明显高于目标区间。
10月28日，行长Michele Bullock在参议院听证会上表示，多项上行风险已经出现，通胀很可能高于8月的预测。
代价已经开始显现
9月，澳洲就业人数减少3.93万人，失业率升至4.7%。8月家庭支出环比零增长。
房地产市场的反应更直接。过去三个月，全国房屋成交量比去年同期低23%；首府城市拍卖清盘率持续低于50%。新增房贷也在收缩，第二季度新增住房贷款承诺数量环比下降5.4%。
家庭资产负债表目前仍然稳得住。RBA 10月的《金融稳定评估报告》显示，逾期90天以上的房贷比例小幅上升，但仍大致处于疫情前水平；负资产借款人不到1%。这份报告的数据早于今天的加息。
这次加息，对你意味着什么
已有浮动利率房贷
商业银行通常会在决议后陆续跟进调整房贷利率，具体时间和幅度以各家银行公告为准。RBA估算，约2%的浮动利率自住房贷户收入已不足以覆盖还款和必要开支；中位借款人的offset和redraw余额可覆盖一年以上的还款。
准备首次置业
银行评估贷款时，会在房贷利率之上再加3个百分点的缓冲。利率每上调一次，同样收入能借到的额度就会再少一些。另一面，在售时间拉长、议价空间扩大，买家手里的筹码比一年前多。
准备换房
卖旧和买新两端同时在走弱。目前全国房屋中位在售时间为39天，卖家平均让价4.7%，卖房周期和成交价都需要预留更大的余地。
投资者
第二季度投资者新增房贷数量环比下降8.6%，降幅明显大于自住买家。利率上升同时压缩现金流和借贷能力。
4.85%会是终点吗
会前，CBA转为支持11月加息，同时预计高利率会拖累增长、房价和就业；NAB倾向于认为RBA加息后会暂停，观察政策的滞后效果。
我们的看法
我们倾向于认为，4.85%已经接近这一轮的峰值。就业转为减少，消费停滞，房价以40年来最快的速度下跌，前四次加息的效果还在继续传导。12月再加的前提，是10月CPI继续明显超出预期。
接下来要盯的四个日期
11月4日，9月家庭支出；11月11日，第三季度新增贷款；11月19日，10月就业数据；11月25日，10月月度CPI。12月8日，是今年最后一次RBA会议。
其中最关键的是11月25日的CPI。通胀回落，4.85%大概率就是终点；通胀继续走高，12月仍有可能再加一次。
今天的25个基点已经落地。接下来要看的，是RBA及时踩住了刹车，还是在房价和就业同时走弱时，又把刹车多踩了一脚。
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