突發！利率18年最高，房價40年最慘：澳洲央行剛剛加息到4.85%
澳洲央行今天把現金利率上調25個基點，至4.85%，為近18年來最高。
就在昨天，Cotality公布的數據顯示，澳洲房價10月下跌1.2%，連續第七個月下跌。首府城市7個月累計下跌8.1%，速度是過去40年裡最快的。
利率在往上走，房價在往下走，兩條線同時創下多年紀錄。
4.85%，近18年最高今年第五次加息，累計上調125個基點
房價連續7個月下跌，40年來最快首府城市7個月累計下跌8.1%
墨爾本：這次跌得慢，但已經跌了五年
這一輪下跌的中心已經轉移。10月，布里斯班下跌2.0%，珀斯下跌1.7%，悉尼下跌1.6%；墨爾本下跌0.8%，跌幅明顯更小。
跌得慢，是因為墨爾本前幾年本來就沒怎麼漲。墨爾本10月中位住宅價值約77.3萬澳元，比五年前還低7.3%。布里斯班、珀斯過去五年累積了大量漲幅，現在有空間往回跌；墨爾本的業主手裡，可以拿來緩衝的賬面增值要少得多。
對墨爾本買家來說，這意味著價格已經處在多年低位；對已經持有房產、需要賣房的人來說，這一輪的壓力更大。
墨爾本住宅街區示意圖，非特定房產
房價都跌成這樣了，RBA為什麼還要加
答案在上周公布的通脹數據里。9月CPI同比上漲4.3%，高於8月的4.0%；汽油價格單月上漲9.4%，電費同比上漲12.8%。
更讓RBA在意的是核心通脹。第三季度截尾均值通脹環比上漲1.0%、同比上漲3.7%，仍明顯高於目標區間。
10月28日，行長Michele Bullock在參議院聽證會上表示，多項上行風險已經出現，通脹很可能高於8月的預測。
代價已經開始顯現
9月，澳洲就業人數減少3.93萬人，失業率升至4.7%。8月家庭支出環比零增長。
房地產市場的反應更直接。過去三個月，全國房屋成交量比去年同期低23%；首府城市拍賣清盤率持續低於50%。新增房貸也在收縮，第二季度新增住房貸款承諾數量環比下降5.4%。
家庭資產負債表目前仍然穩得住。RBA 10月的《金融穩定評估報告》顯示，逾期90天以上的房貸比例小幅上升，但仍大致處於疫情前水平；負資產借款人不到1%。這份報告的數據早於今天的加息。
這次加息，對你意味著什麼
已有浮動利率房貸
商業銀行通常會在決議后陸續跟進調整房貸利率，具體時間和幅度以各家銀行公告為準。RBA估算，約2%的浮動利率自住房貸戶收入已不足以覆蓋還款和必要開支；中位借款人的offset和redraw餘額可覆蓋一年以上的還款。
準備首次置業
銀行評估貸款時，會在房貸利率之上再加3個百分點的緩衝。利率每上調一次，同樣收入能借到的額度就會再少一些。另一面，在售時間拉長、議價空間擴大，買家手裡的籌碼比一年前多。
準備換房
賣舊和買新兩端同時在走弱。目前全國房屋中位在售時間為39天，賣家平均讓價4.7%，賣房周期和成交價都需要預留更大的餘地。
投資者
第二季度投資者新增房貸數量環比下降8.6%，降幅明顯大於自住買家。利率上升同時壓縮現金流和借貸能力。
4.85%會是終點嗎
會前，CBA轉為支持11月加息，同時預計高利率會拖累增長、房價和就業；NAB傾向於認為RBA加息後會暫停，觀察政策的滯後效果。
我們的看法
我們傾向於認為，4.85%已經接近這一輪的峰值。就業轉為減少，消費停滯，房價以40年來最快的速度下跌，前四次加息的效果還在繼續傳導。12月再加的前提，是10月CPI繼續明顯超出預期。
接下來要盯的四個日期
11月4日，9月家庭支出；11月11日，第三季度新增貸款；11月19日，10月就業數據；11月25日，10月月度CPI。12月8日，是今年最後一次RBA會議。
其中最關鍵的是11月25日的CPI。通脹回落，4.85%大概率就是終點；通脹繼續走高，12月仍有可能再加一次。
今天的25個基點已經落地。接下來要看的，是RBA及時踩住了剎車，還是在房價和就業同時走弱時，又把剎車多踩了一腳。
*以上內容系網友Danny在澳洲自行轉載自澳洲地產博士，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。